Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд уточнил права разведенных супругов на доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.
Как правильно провести раздел имущества?
Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:
-
Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.
-
Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.
Общая долевая собственность супругов
В результате раздела имущества квартира переходит из совместного вида собственности в общую долевую. В этом случае бывший супруг не может иметь никаких прав на долю второго бывшего супруга.
При этом необходимо помнить о том, что при желании одного из бывших супругов произвести юридическое действие с этой долей, а именно: продать или подарить, то потребуется согласие второго бывшего супруга, оформленное в письменном виде и заверенное нотариально.
Бывшие супруги, оформляя права общей долевой собственности на квартиру, должны определить порядок пользования. Если в квартире больше одной комнаты, они могут установить доли на каждую из комнат, а места общего пользования (кухня, ванная комната, коридор) останутся в совместном пользовании.
Закон также позволяет выделить в натуре долю из имущества. Но с квартирой это будет сложно, ведь для выдела доли в натуре необходимо, чтобы была возможность в имуществе оборудовать отдельный вход, сделать отдельный подвод коммуникаций и разделить места общего пользования. В квартире такого сделать невозможно, поэтому такой вид раздела имущества супругам не подходит.
Расходы на квартиру, которые превышают стоимость доли одного из супругов. Если один из супругов докажет, что он вложил в квартиру больше денежных средств чем другой, то имеются основания поделить квартиру между супругами не в равных долях.
Еще одним основанием требовать отдать одному из супругов большую часть собственности на квартиру, является неравнозначные вложения супругов по ежемесячным ипотечным платежам за квартиру, проживание несовершеннолетних детей с одним из супругов, а также отсутствие работы у одного из них по неуважительным причинам.
Супруг должен предъявить в судебный орган доказательство того, что он вложил больше денежных средств в квартиру.
Обратите внимание: если квартира принадлежала на праве собственности одному из супругов до его вступления в брак, но второй активно принимал участие в ремонте квартиры, суд может посчитать целесообразным признать такое имущество совместным и делить его между всеми собственниками.
Для того, чтобы доказать факт участия второго супруга в ремонте, необходимо сохранить чеки на строительные материалы или предъявить выписки из банков.
Как поделить ипотечную квартиру при разводе
Ипотека связывает по обязательствам даже бывших супругов. Если в период брака куплена квартира по ипотечному кредиту, то в случае развода должны платить оба супруга. Квартиру, купленную в ипотеку, можно разделить между супругами только с разрешения банка.
Осуществить раздел такой квартиры можно следующими способами:
- продолжить платить ипотечные платежи, а после окончательного погашения кредита продать ее и разделить вырученные денежные средства в равных долях;
- один из супругов отдает свою долю в квартире второму супругу, который становится единоличным собственником и единственным должником по кредиту. Супруг, отказавшийся от доли в квартире, получает за нее денежную компенсацию;
- с согласия банка продать квартиру, закрыть ипотечный кредит и оставшиеся деньги поделить между собой.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода
Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?
Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.
Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество. Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.
Не забывайте про нотариуса
2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.
Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.
Как продать долю в квартире после развода
Если после расторжения брака и раздела имущества у вас имеется доля в праве на квартиру, то вы можете осуществить куплю-продажу доли, поскольку собственнику принадлежат права пользования, владения и распоряжения.
Важно! Вопросы продажи доли в общем имуществе регулируются ст. 250 ГК РФ.
Чтобы продать вашу долю третьему лицу, сначала нужно сообщить об этому другому участнику долевой собственности с предложением о выкупе доли, поскольку другой участник долевой собственности имеет преимущественное право покупки. Такое предложение направляется в письменной форме с обозначением цены и иных существенных условий продажи.
Желательно направлять такое извещение заказным почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением.
Также можно направить такое сообщение телеграммой с уведомлением.
Важно! Необходимо, чтобы у направляющего лица осталось подтверждение направления такого извещения.
Кроме того, существует нотариальная услуга по извещению иного участника долевой собственности о продаже доли. Уведомление составляется на бланке нотариуса, и уже затем нотариус сам направляет такое письмо участнику. Если в течение месяца другой участник долевой собственности не обратится к нотариусу, то нотариус письменно на бланке уведомляет лицо, обратившееся к нему с просьбой о составлении уведомления, об отсутствии пожелания о покупке доли.
В данном случае вы можете выбрать любой вариант уведомления, но если не исключаете возможность обращения другого участника долевой собственности в суд с иском о переводе прав и обязанностей по договору на него, то предпочтительнее будет нотариальное уведомление.
Важно! В случае если, в течение 30 дней, другой участник долевой собственности не изъявит желания приобрести долю, то вы имеете право продать свою долю любому лицу.
Однако, имейте в виду, что если процедура уведомления нарушена, то участник долевой собственности вправе обратиться в суд с иском о возложении на него прав и обязанностей по заключенному вами с третьим лицом договору о купле-продаже доли. Если суд удовлетворит иск, то обязанным по уплате суммы по договору становится истец.
Что такое совместное имущество и как им можно распорядиться
Когда супруги заключают брак, они начинают вместе вести хозяйство и совершать покупки. При этом неважно, кто из них какой доход имеет. Все приобретенное во время брака имущество будет считаться совместным и принадлежащим обоим супругам в равных долях. Если с обычными вещами все понятно, то как же быть с имуществом, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Возьмем, к примеру, недвижимость.
Супруги могут оформить квартиру в равных или различных долях на праве долевой собственности. В этом случае все дальнейшие вопросы снимаются автоматически, так как каждый вправе распоряжаться своей долей, не забывая, правда, о преимущественном праве покупки другого сособственника. То есть в случае, когда один из супругов решит продать свою долю, даже если прошло много лет после развода, в первую очередь он должен предложить ее выкупить своему бывшему супругу.
Другой вариант оформления совместной квартиры предусматривает наличие только одного собственника, которого называют титульным. Тот факт, что только на его имя оформляется недвижимость, ни в коей мере не умаляет права другого супруга на квартиру, ведь без согласия последнего распорядиться объектом недвижимости не получится: ни продать, ни сдать, ни заложить в банк. Самое интересное, что даже после расторжения брака квартира не перестает являться совместно нажитым супругами имуществом.
Именно по этой причине многие сразу после развода стараются поделить нажитое добро по соглашению между собой или в судебном порядке. После раздела каждый оформляет на себя свою долю в квартире и распоряжается ей по правилам общей долевой собственности, как было описано выше. Если раздел произведен не был, то неважно, кто остался проживать в квартире, реализовать ее без согласия второго бывшего супруга он не вправе.
Квартира, приобретенная во время брака, принадлежит обоим супругам, даже если оформлена на одного из них. Расторжение брака не лишает права не титульного собственника на этот объект недвижимости, поэтому для продажи такой квартиры требуется его согласие.
Иск и пакет документов для продажи и выкупа
Исковое заявление о выкупе доли в квартире составляется в письменной форме, направляется в районный орган правосудия и содержит следующие сведения:
- Вводную часть с указанием:
- адресата – судебного органа;
- адресанта – анкетных и контактных данных заявителя;
- третьего лица – информации об ответчике;
- цены иска и рассчитанной на её основании и оплаченной госпошлины.
- Повествовательный раздел с отражением:
- обстоятельств возникновения права собственности у каждого из владельцев на часть объекта недвижимости;
- размера доли, принадлежащей каждому собственнику с указанием идеальной (в виде дроби) или реальной (выделенной) части;
- местонахождения и описания технических характеристик спорного объекта недвижимости;
- причины спора и наличия или отсутствия досудебного урегулирования;
- информации о проживающих лицах и оплате коммунальных услуг.
- Просительную часть, содержащую исковые требования принудительной продажи доли в квартире со ссылками на законодательные нормы.
- Дату, подпись истца и перечень прилагаемых документов:
- паспорт заявителя;
- выписки из ЕГРН на всех собственников и правоустанавливающие документы;
- поквартирная карточка;
- заключение оценочной экспертизы;
- банковская квитанция об оплате государственной пошлины;
- техническая документация;
- документы, подтверждающие обоснованность исковых требований.
Что делать при обнаружении продажи
Действия, которые нужно совершить при обнаружении отчуждения, сводятся к правильной фиксации обстоятельств, существенных для данной категории споров. Они направлены на сбор доказательств, заявление претензий и, в итоге, оформление требований. Правильный алгоритм выглядит следующим образом:
- Сбор документов, подтверждающих принадлежность имущества на право супружеской собственности, факты отчуждения собственности, прекращения семейной жизни, выражения несогласия на отчуждение и пр.;
- Расчет убытков, произведенного ущерба;
- Предъявление письменных претензий;
- Подписание мирового соглашения;
- Предъявление иска (если мирно договориться не удалось).
Нельзя допустить ошибки на каком-либо из этапов, так как от этого зависит результат последующего этапа. Вне сомнений, что всю работу должен делать юрист, имеющий специализацию на семейных спорах и уже имеющий опыт ведения споров по таким делам.
Кстати, юристы Инюсты профессионально ведут дела данной категории, по этому вы можете без опасений воспользоваться нашей помощью. Для связи с нами перейдите на вкладу Контакты.
Раздел имущества по закону
Все имущество, приобретенное в период нахождения супругов в браке, является их общей совместной собственностью. Согласно положениям статьи 39 Семейного кодекса Российской Федерации, при разделе совместно нажитое имущество делится пополам.
Внимание! Раздел совместно нажитого имущества может быть осуществлен на следующих этапах:
- в период нахождения в браке,
- при расторжении брака (можно заявить требование о разделе непосредственно в иске о расторжении брака),
- после расторжения брака.
Допускаются два пути раздела имущества:
- составление соглашения, в котором стороны самостоятельно определяют, каким образом должен быть осуществлен раздел, какое имущество и в каких долях. Необходимым требованием является соблюдение прав и законных интересов общих детей, не достигших возраста восемнадцати лет, и третьих лиц. Соглашение должно быть оформлено в нотариальной конторе,
- если супруги не могут самостоятельно решить вопросы, связанные с разделом, имущество будет разделено в судебном порядке.
В соответствии с законодательными положениями имущество, которое было приобретено в период нахождения супругов в браке, является общим. При этом оно может быть зарегистрировано на одного из супругов, это не имеет значения.
Раздел квартиры, купленной в браке, но оформленной на жену.
Может показаться, что раздел объекта недвижимости на доли довольно прост, ведь это указывается в документах на недвижимость, а в действительности каждый из супругов обладает, например, отдельной комнатой в квартире. Однако не все так просто.
Как разделить долевую квартиру: выдел в натуре
На практике применяются различные варианты раздела квартиры, которая входит в состав общей совместной собственности супругов. В каждом конкретном случае определяется свой наиболее подходящий вариант.
Если технические характеристики жилого помещения позволяют, допустим выдел долей в натуре.
Существует также вариант изоляции некоторых комнат, обустройство отдельных входов. Если раздел в натуре недопустим, решением суда один из супругов, который получает квартиру, обязуется выплатить второму денежную компенсацию.
Допустим раздел в натуре применительно к следующим объектам недвижимости:
- квартиры, расположенные в малоэтажных домах,
- частные дома, рассчитанные на несколько семей,
- квартиры, число комнат в которых превышает три, если имеются соответствующие разрешения на проведения перепланировки.
Учтите! Недопустим раздел в натуре для квартир, которые расположены в многоквартирных домах. Раздел применяется только в отношении тех объектов недвижимости, в которых можно сделать изолированные помещения.
Особенности выделения долей
Если квартира изначально поделена на доли, то процесс разделения имущества упрощается. К примеру, правоустанавливающая документация утверждает, что супруге отводится 1/3 квартиры, а мужчине – 2/3. В ситуации, когда пара решит развестись, то дополнительно делить квартиру не придется.
Совладелец вправе попросить выдела доли, которая ему принадлежит, из общей собственности. Для этого необходимо, чтобы были соблюдены нижеперечисленные условия:
- после того как процедура выделения долей произведена, квартира не лишается статуса жилого помещения;
- после выделения долей квартира сохраняет свою техническую пригодность для последующего проживания в ней людей;
- процедура выделения долей не уменьшает стоимость квартиры;
- выделение долей не приводит к тому, что права других совладельцев квартиры ущемляются;
- квартира является делимым недвижимым имуществом.
Данные условия соблюдаются не во всех ситуациях. К примеру, если жилой дом удастся оборудовать так, чтобы у каждой доли был отдельный вход, кухня и санузел, то в ситуации с квартирой сделать это не удастся. У каждого совладельца квартиры может быть одна комната, причем комнаты должны быть несмежными и одинаковыми по площади.
Особенности пользования кухней, санузлом и другими общими помещениями устанавливаются в письменной форме либо на основе устной договоренности.
Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?
Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.
Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.
Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.
Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.
Но существуют риски:
- можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
- сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.
Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.
Нюансы, касающиеся прав несовершеннолетних
Наиболее сложной ситуацией является продажа доли несовершеннолетнего. Поскольку его права могут нарушаться, за процессом продажи такой доли государство предпочитает следить при помощи органов опеки и попечительства. Первым делом потребуется получить разрешение ООиП, которое выдадут при наличие места, где будет жить ребенок после завершения сделки, и только потом уведомить других участников долевого права собственности о своем желании реализовать часть жилья.
Если среди держателей доли оказался ребенок, то возникнуть проблемы могут и у дольщиков, желающих продать свою долю в квартире. Органы опеки и попечительства могут посчитать, что хозяин, который, предположим, не живет в квартире и хочет продать свою долю, ухудшит жилищные условия ребенка, продав часть человеку, планирующему жить в комнате ребенка.
Более подробно вопрос о том, можно ли продать долю в квартире, если в ней проживает несовершеннолетний, либо если ребенок является собственником доли, мы рассматривали в отдельном материале.
Раздел долевой собственности через добровольное соглашение
Добровольное соглашение – наиболее удачный вариант разрешения имущественных вопросов между супругами. Подписать документ можно как в период брачных отношений, так и после их расторжения.
Преимущество добровольного соглашения состоит в том, что он устанавливает любой режим собственности на общее имущество. Супругам достаточно путем мирных переговоров определить дальнейшие перспективы нажитого имущества и принять единогласное решение о его распределении.
Заключать добровольное соглашение лучше у надежного специалиста, который поможет разобраться во всех тонкостях и не допустить ошибок. Следующим этапом станет обращение к нотариусу. Как только документ заверен, он приобретает юридическую силу и вступает в действие.
По условиям добровольного соглашения супруги могут разделить имущество как целиком, так и на доли. В последнем случае финальным этапом станет обращение в Единый государственный реестр недвижимости.