Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe
3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:
✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв
✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo
✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья
✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн
✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa
Какие документы вы получаете в результате
Начиная с 2017 года существовавшие ранее гербовые свидетельства о регистрации права собственности упразднены. Некоторое время их еще печатали на обычном листе формата А4, а затем вообще ликвидировали.
Теперь регистрация существует только в виде информации, внесённой в реестр. Если понадобится «бумажное» подтверждение – просто берется выписка из ЕГРН. Запасать их «на все случаи жизни» не нужно – все равно потребуют свежую.
В некоторых случаях, впрочем, собственнику даже не понадобится самостоятельно ее брать – заинтересованная инстанция сама сделает запрос. За это спасибо уже упомянутому ранее электронному документообороту.
Но в первый раз выписку вам выдадут. А также вернут все оригиналы документов, которые вы подавали. На основном документе правообладания должен стоять регистрационный штамп.
Проследите за этим моментом! В некоторых случаях штамп регистрации избавит вас от необходимости получать новую выписку из ЕГРН.
Какие документы подаются на регистрацию права
В соответствии с нормами нового ФЗ РФ № 218 владелец недвижимости должен предоставить в росреестр следующие документы для регистрации права собственности на квартиру:
- Заявление установленного образца;
- Паспорт;
- Квитанцию с подтверждением внесения госпошлины;
- Документ, на основании которого заявитель владеет имуществом;
- Выписку из ЕГРН;
- Свидетельство о приватизации объекта;
- Доверенность на представителя (если интересы владельца представляет уполномоченное лицо).
Порядок регистрации права
Процедура оформления недвижимости в собственность также регламентируется отдельными положениями Гражданского кодекса РФ. Регистрация права собственности на квартиру происходит в МФЦ или отделении Росреестра. Также есть возможность оформить имущество онлайн через портал госуслуги.
Процедура госрегистрации полномочий владельца недвижимости состоит из таких этапов:
- Сбор необходимой документации;
- Оплата госпошлины;
- Подача заявления;
- Получение расписки о приеме документов от сотрудника МФЦ или Регистрационной палаты;
- Ожидание окончания процедуры;
- Получение выписки ЕГРН.
Сроки оформления жилья в собственность
После подачи документов необходимо подождать 10 рабочих дней (при подачи через Росреестр) или 12 дней (при обращении через МФЦ). Сроки также будут указаны в расписке, которую вы получите после подачи документов. Каждой заявке присваивается уникальный номер, её статус можно проверить на сайте Росреестра (в случае успешного завершения регистрации вы увидите свою фамилию в графе «Собственник»).
Есть два варианта развития событий:
- вы можете получить отказ;
- вы получаете выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), а также — правоустанавливающие документы, которые являются подтверждением того, что регистрация прошла успешно.
Подписание договора и оформление страховки
Перед тем как поставить свою подпись на договоре долевого участия, необходимо убедиться, что он не противоречит действующему законодательству. Для более понятного восприятия приведём пример.
Полученное место под строительство, не вызывает никаких сомнений. Дольщики внесли свои деньги, в результате чего дом был построен и сдан в эксплуатацию. А через полгода, выяснилось, что строительство было произведено на земле, предназначенной для ведения сельского хозяйства. Строительство на ней допускается, но не для многоквартирных домов. Суд может вынести решение о сносе такого строения.
Особое внимание следует уделить и договору страхования.
Во-первых, застройщик, часто использует средства дольщиков для внесения страховых взносов, нормально это или нет, решать покупателю, все зависит от конечной цены за квартиру.
Во-вторых, следует обратить внимание на формулировки, которые будут использованы в обоих договорах.
Например, в ДДУ указана не конкретная дата окончания строительства, а предполагаемая. А в договоре страхования указан конкретный срок.
При этом предполагаемая дата окончания работ совпадает с датой окончания страховки. Такого быть не должно. Всё должно быть прописано чётко.
Документы для регистрации права собственности по ДДУ
Для государственной регистрации права на объект долевого строительства в Росреестр необходимо представить ряд документов, таких как:
- Паспорт участника долевого строительства
- Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома
- Договор участия в долевом строительстве или договор цессии, если таковая имела место (данные документы представляются в подлинниках)
- Акт приема-передачи объекта долевого строительства или иной документ, свидетельствующий о передаче квартиры дольщику
- Квитанцию об уплате госпошлины
- Дополнительные документы, при их необходимости, в зависимости от обстоятельств (согласие супруга, ипотечный договор либо справка о полном погашении ипотеки, доверенность представителя и другие).
Что касается разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, то в силу закона с 2017 года данный документ представляется в Росреестр в электронном виде непосредственно органом государственной власти, принимающим такое решение, причем не позднее пяти рабочих дней со дня его принятия. Если по каким-то причинам этого не произошло, то застройщик сам представляет данное разрешение или его нотариально удостоверенную копию в регистрирующий орган.
Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.
Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.
Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.
Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:
- Иметь гражданство РФ.
- Быть старше 21 года.
- Быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор.
- Иметь безукоризненную кредитную историю.
- Работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.
Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:
- Размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа.
- Процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых.
- Период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет.
- Сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.
Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.
Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.
Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.
Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.
Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой
Для оформления квартиры, приобретенной на заемные средства, в собственность наряду с другими документами потребуется предоставить ипотечный договор и письменное согласие залогодержателя (банка) на владение предметом залога.
На выписке из ЕГРН проставляется отметка об обременении объекта залогом. После выплаты ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре. В остальном процедура аналогична.
При возникновении вопросов, связанных с долевым строительством, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.
Теперь вы знаете, как происходит оформление права собственности по ДДУ в зависимости от ситуации. Помните, что права участников долевого строительства надежно защищены законом.
Необходимость регистрации ДДУ
Долевое участие всегда имеет более высокие риски, чем покупка жилья по договору купли-продажи. Дольщик или покупатель выступает здесь инвестором, который вкладывает свои или заметные денежные средства в постройку недвижимости.
Количество обманутых дольщиков в нашей стране свидетельствует о том, что далеко не каждый застройщик является добропорядочным партнером.
И хоть с 2023 году в стране начинает действовать система эскроу-счетов, на которых будут храниться деньги дольщиков без доступа застройщика, заключение такого договора все равно будет иметь под собой высокие риски для покупателя.
Не стоит передавать деньги застройщику до того момента, пока не зарегистрирован ДДУ в Росреестре. Регистрация ДДУ с ипотекой в Росреестре или без ипотеки проводится в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии» и ФЗ № 218 о порядке проведения государственной регистрации.
Оформление права собственности через Госуслуги
В настоящее время сервис непосредственной подачи электронных документов в Росреестр через Госуслуги не реализован. На странице с описанием услуги предлагается 4 варианта подачи:
- лично;
- через представителя;
- по почте;
- В МФЦ.
Если бы существовала возможность оформления права собственности через Госуслуги, то предлагался бы еще один вариант – электронная запись. Поскольку его нет, то все сведения на странице касаемо оформления права собственности, носят только информационный характер.
Это удобно, т. к. вся необходимая информация сведена в одну инструкцию. Здесь можно узнать о таких нюансах, как:
- необходимые для подачи документы;
- сроки оказания услуги;
- размер оплачиваемой пошлины;
- результат оказания услуги;
- нормативно-правовые акты;
- подробные сведения о государственной услуге;
- информация о взаимодействии между организациями.
Благодаря этим сведениям можно заранее подготовиться к процедуре оформления собственности, и подать полный комплект документов, не боясь получить отказ. В случае, если пакет документов будет неполным, либо если в процессе рассмотрения возникнут какие-то сомнения, то государственный регистратор в Росреестре приостанавливает процедуру. Владелец помещения получает извещение об этом, и для продолжения оформления предоставляет необходимые дополнительные сведения, либо получает отказ в регистрации, если эти данные не предоставлены в установленный срок или недостоверны.
Регистрация договора для дольщика
Участнику ДДУ необходимо предоставить следующий перечень документации:
- Заявление.
- Договор участия (дополнительно прикрепляются сопутствующие приложения)
.
- Документ, призванный удостоверить личность участника. Следует отметить, что документация может быть подана лично дольщиком или посредством представителя (в последнем случае требуется оформить доверенность и заверить ее в нотариальной конторе)
.
- Договор залога права требования (документ предоставляется исключительно в случаях, если имеет место наличие у дольщика соответствующего кредита)
.
- Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации к вышеуказанному перечню дополнительно должно быть прикреплено письменное согласие супруга (если таковой есть)
на осуществление сделки.
- Документ, в положениях которого подробно описан объект сделки. Данная документация составляется застройщиком (в случае наличия согласия второй стороны – дольщика)
. В подобного рода документах указывается точное местоположение объекта сделки
(не только фактический адрес строительства, но и этажность, номер подъезда, секция на этаже и прочее)
. К подробному описанию прикрепляется план недвижимости с четким указанием местоположения объекта сделки. Дополнительно определяется общая площадь будущего жилья. - Квитанцию об уплате государственной пошлины. Следует отметить, что подобная процедура на текущий момент считается необязательной, но сохранить подобный документ настоятельно рекомендуется.