Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь в прокуратуру или суд
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
Обратиться в суд можно по разным причинам: например, вы хотите устранить недостатки, связанные с обслуживанием дома, возместить ущерб или выбить с УК штраф и компенсацию за то, что она добровольно не стала выполнять ваши требования.
“
Важно собрать как можно больше улик, которые докажут, что вы не просто увидели проблему и пошли в суд, а прилагали всевозможные усилия для её решения ещё до суда, отметил Рустам Форуги.
«Есть примеры, когда суды первой инстанции и апелляционный отклонили требование жильцов о возмещении ущерба за неоказанную/некачественную услугу, так как те не пытались сначала решить проблему (получить возмещение) в досудебном порядке», — пояснил он.
Можно ли сменить УК и как это сделать
Если управляющая организация, несмотря на требования жильцов, продолжает игнорировать свои обязанности, собственники помещений МКД могут заменить управляющую компанию на более ответственную. Смена УК — многоэтапная юридическая процедура, которая включает:
— Выбор альтернативной управляющей организации. Можно встретиться с руководством нескольких УК, посетить дворы домов, побеседовать с жителями, ознакомиться с рейтингами управляющих организаций на сайте Реформа ЖКХ.
— Выбор способа смены УК:
- отказ от заключения нового договора после того, как закончится срок действующего;
- расторжение договора по причине существенных нарушений его положений управляющей компанией;
- лишение УК лицензии на управление домом;
- расторжение договора по согласию сторон;
- смена способа управления многоквартирным домом (например, образование ТСЖ).
Жалобы в государственную жилищную инспекцию
Если на претензионное письмо руководством был дан ответ с большим опозданием или проблема так и не была решена, то предстоит готовить коллективное обращение в высшую инстанцию.
В каждом населенном пункте расположены подразделения Жилищной инспекции. Это контролирующий орган, которому также можно пожаловаться на действия управляющей компании. Жилинспекция уполномочена реагировать на следующие категории нарушений:
- нарушение требований эксплуатации сооружения;
- нарушение установленных нормативов по всем вопросам целевого использования здания;
- некачественное проведение работ в преддверии отопительного сезона (должно проверяться центральное отопление, целостность и тепло крыши, отсутствие механических повреждений наружных конструкций, влияющих на сохранение тепла в квартире, неработающая вентиляция);
- отсутствие реакции на нарушение работы коммунальных систем;
- уклонение от исполнения вверенных обязательств по обслуживанию нежилых территорий многоквартирного дома (залив подвалов, поломка лифта, проведение косметического ремонта подъездов).
Иск в суд на УК, образец
Правила подачи исковых заявлений регулируются Гражданским процессуальным кодексом Российской федерации. Как уже отмечалось выше, если жильцам был причинен материальный вред, то единственная инстанция, куда можно писать жалобу на управляющую компанию, — это суд. Исковое заявление кроме обязательных реквизитов должно содержать следующие сведения:
- условия подписания договора с УК (дата и результаты голосования жильцов, подтверждающие, что большинством голосов была выбрана конкретная фирма);
- список выявленных нарушений и последствия каждого из них;
- попытки решения конфликта другими способами и результат;
- оценка материального ущерба для каждого жильца;
- требования.
Особенности процедуры составления коллективных жалоб
Перед тем как составить и подать жалобу на ЖКХ через Госуслуги, стоит поговорить со всеми остальными жильцами дома и узнать их мнение касательно сформировавшейся проблемной ситуации.
- С каждого жильца, принявшего участие в составлении заявления, следует собрать подпись и контактные данные.
- В тексте должна описываться не просто причина обращения, но и возможные пути решения проблемы или требования пострадавшей стороны.
- Документ может быть составлен одним человеком, не обязательно писать текст в присутствии всех жильцов.
- Следите за объемом письма, излагайте требования сжато и по существу.
- Приложите лист с подписями всех заинтересованных лиц.
- Заявитель должен оставить контактную информацию и обратный адрес.
Жалоба в Роспотребнадзор
Жалоба на управляющую компанию в Роспотребнадзор должна быть основана на требованиях Жилищного законодательства, ГК РФ, ФЗ «О защите прав потребителей». Примерами подобных обращений могут быть заявления, в которых отражены:
- нарушения федерального законодательства при составлении договоров между УК и жильцами многоквартирного дома;
- отказ УК предоставить собственникам квартир сведений об объеме, качестве и сроках предоставления платных коммунальных услуг;
- необходимость проверить бухгалтерскую отчетность по деятельности компании;
- сомнения в соответствии реальных расходов заявленным;
- необоснованное повышение тарифов и размеров оплаты за услуги ЖКХ.
Что закреплено в законодательстве
Жители многоквартирного дома имеют право передать управление своим общим имуществом управляющей компании. Стороны заключают договор, согласно которому у них появляются взаимные обязательства. Если собственники должны оплачивать услуги УК, то организация содержит общее имущество в надлежащем состоянии. Если управляющая компания не исполняет свои обязанности, стоит обратиться с претензией на имя руководителя. В случае отсутствии сдвигов можно прибегать к помощи сторонних организаций.
В России разрешено создавать управляющие компании, целью которых является не только обеспечение сохранности имущества пользователей, но и получение прибыли. Правительство РФ разработало массу нормативно-правовых актов, которые регулируют деятельность УК.
Управляющая компания может взять в ведомство многоквартирный дом исключительно с согласия всех жильцов. Решение принимается путем голосования на общем собрании. На нем обязательно присутствует не меньше 50% всех владельцев квартир подведомственного строения.
Инициативу о поручении ведения хозяйственной жизни управляющей компании может выдвинуть представитель товарищества собственников жильцов или владелец любой квартиры.
Зачастую Управляющие компании самостоятельно предлагают свои услуги. Еще при постройке нового дома принимается во внимание тот факт, что потребуется принимать участие в его хозяйственной дальнейшей жизни. Для заключения договора остается только договориться с собственниками.
Внимание! Все действия управляющей компании регламентированы на законодательном уровне:
- Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 154, 155, 156, 157, 161, 162, 163, 164, 165);
- Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 209, 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 288, 289, 290, 291, 292, 293, 683, 684, 685, 686, 687, 688);
- Федеральный закон Российской Федерации N210 «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов» от 30 декабря 2004 года;
- постановление Правительства Российской Федерации N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» от 6 февраля 2006 года.
Передать ведение хозяйственной деятельности за домом можно только после проведения общего собрания, если больше половины собственников будут голосовать «За».
Федеральный закон Российской Федерации N14 «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08 февраля 1998 года устанавливает правило об обязательном утверждении устава для управляющей организации. Перед собранием все жители многоквартирного дома знакомятся с ним, а также другими учредительными документами.
Куда звонить, если затопили соседи
Итак, вы позвонили в аварийную службу и самостоятельно задокументировали ущерб. Помните, что теперь следует вызвать представителя управляющей компании или жилищно-эксплуатационного комитета. Этот человек должен, в свою очередь, письменно засвидетельствовать повреждения квартиры в результате затопления.
Нередко представитель идет на хитрость — предлагает осмотреть место аварии и озвучить ее причину без составления соответствующего акта. Никогда не соглашайтесь на это! Этот документ понадобится при судебном разбирательства по поводу ущерба. Далее мы подробно расскажем, как корректно составить акт о затоплении квартиры.
Еще один важный аспект — оценка ущерба. Для того, чтобы ее провести, вызовите представителя экспертной организации. Он осмотрит квартиру и выдаст заключение, которое будет доказательством суммы ущерба в суде. Кроме того, этот человек может быть вызван на судебное заседание в качестве свидетеля. Лучше проводить оценку в присутствии предполагаемого виновника аварии.
Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка
Прежде чем жаловаться в жилищную инспекцию нужно написать претензию в саму управляющую компанию. Пишется она в свободной форме. Подробно изложите свои жалобы. Дождитесь ответа.
И если он вас не устроит, или обещанных действий УК не предпримет, обращайтесь в ГЖИ.
В противном случае ваше обращение инспекцию может перенаправить в управляющую вашим домом компанию.
Не стоит также сразу идти в прокуратуру. Так как первая инстанция в работе с УК – это госжилинспекция. И если не обратиться сначала в эту организацию, прокурор перешлет туда жалобу для выяснения обстоятельств и предоставления ответа.
Порядок действий инспекции при работе с обращениями граждан таков:
- заявление зарегистрируют;
- назначат инспектора, который будет заниматься данным делом;
- тот начнет разбирательства – изучит документацию;
- выедет на дом для проверки фактов, изложенных в заявлении;
- составит Акт по итогам разбирательства (Акт должны подписать инспектор, УК, сам обратившийся и 2 свидетеля);
- оформит Предписание с требованием устранения нарушений.
Доказательства зависят от причины обращения, но основными являются:
- копии претензии в управляющую компанию и ее ответа;
- копии заявлений в другие государственные органы (если они были);
- фото и видеоматериалы (например, захламленной придомовой территории, трещин на стенах и фундаменте, протекающих стояков);
- копии квитанций за услуги ЖКХ (если вы жалуетесь на завышенные тарифы);
- дубликат договора с УК;
- копии правоустанавливающих документов на квартиру (иногда требуется);
- дубликаты или оригиналы иных документов – акты о замере температуры батарей отопления, о заливе, экспертизы технического состояния инженерных систем многоквартирного дома.
Еще один вариант, куда можно жаловаться на управляющую компанию (в том числе по вопросам ЖКХ) – прокуратура. Обращаться следует с учетом следующих требований:
- предварительно должны быть предприняты попытки решить спор мирно, с привлечением жилинспекции и Роспотребнадзора (только если эти меры не принесли желаемого результата, можно написать заявление прокурору);
- рассматриваются жалоб только на грубое нарушение законодательства или же злостное уклонение от своих обязательств;
- граничный срок рассмотрения обращения составляет 30 дней, по истечении которого виновные лица привлекаются к ответственности, а жильцы получают официальное уведомление и отчет о проведенной работе.
Основания для жалобы на ЖКХ
Договор о платном оказании услуг между собственником квартиры и управляющей компанией – это соглашение на беспрекословное исполнение обязанностей, прописанных в документе. Компания-поставщик при этом должна профессионально и качественно предоставлять услуги потребителю, отчитываться о проведенной работе перед собственниками и жильцами многоквартирного дома. Потребитель в то же время должен оплачивать предоставленные услуги и выполнять свою часть регламентированных требований. Если одна из сторон уклоняется от обязанностей, вторая имеет полное право отстоять свои интересы в законном порядке.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам Москва; Санкт-Петербург; Бесплатный звонок для всей России.