Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в России из-за границы?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продажу недвижимости в другом городе можно оформить различными способами, среди которых основные — это использование агентства недвижимости или выдача доверенности человеку, способному представить интересы владельца в органах регистрации недвижимости и других государственных структурах.
Какие бывают доверенности
Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.
Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.
Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.
Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.
Использование агентства недвижимости
Возможен ряд ситуаций, когда владельцу недвижимости приходится обязательно пользоваться услугами специалистов, занимающихся продажей жилья:
- если не удается в намеченный срок найти покупателя жилья собственными силами;
- документы на продажу жилья оформлены с ошибками технического характера;
- когда продавец не знаком с условиями региона, в котором находится квартира, и не знает всех ее преимуществ, что не дает возможности установить на недвижимость адекватную цену;
- когда требуется продать недвижимость достаточно быстро, для чего необходима рекламная кампания в населенном пункте, где расположено жилье;
- когда необходимо выполнить предпродажную подготовку квартиры — провести косметический ремонт, выписать жильцов, подготовить документы, восстановить правоустанавливающие акты, собрать выписки;
- желательно процесс торгов провести максимально быстро;
- если рыночную стоимость жилья определили неправильно;
- если в квартире произведено переоборудование или она реконструирована, а сделанные изменения не узаконены, как это требуют нормативные акты, и приходится возвращать помещению изначальный вид;
- чтобы получить в Росреестре выписку либо свидетельство о регистрации прав;
- чтобы подписать документ о приеме-передаче жилья покупателю;
- если требуется устроить посещение квартиры представителями контролирующих органов, к примеру, сотрудниками БТИ для осуществления замеров.
При этом не нужно оформлять доверенность. На определенные полномочия, такие, как проведение показов, рекламной кампании о продаже и на иные меры по поиску покупателей достаточно заключить с агентством договор, оговорив в нем положенное представителю вознаграждение. Доверять свои полномочия целесообразно только тогда, когда агенту поручается передавать собранные документы или направить в контролирующую организацию необходимый запрос.
Хозяин квартиры имеет право сам назначить цену продажи, при этом риэлтор неправомочен ее изменять, даже если уверен, что цена установлена неправильно, и она не соответствует потребительским запросам, особенностям района, где расположена недвижимость или имеются другие причины, известные риэлтору как профессионалу в данной области.
В агентском договоре должны быть оговорены следующие моменты:
- паспортные данные граждан, ФИО, адреса постоянного жительства, контактные данные — телефоны либо электронные почтовые адреса, информация об оперативной связи;
- конкретный объект сделки — точный адрес и особенности продаваемой квартиры;
- этап сделки, на котором передаются ключи от жилища;
- права и обязанности агента, ограничения сферы его ответственности;
- порядок организации просмотров жилья, формирование отчетности о лицах, побывавших в жилье, и при потребности — их личных данных;
- проведение анализа цен на жилье определенного типа в районе, на основании чего устанавливается конкретная стоимость квартиры;
- отчет об израсходованных средствах;
- срок, на который заключается договор;
- сумма агентского вознаграждения;
- документы на квартиру, передаваемые для осуществления уполномоченных действий — подтверждение собственности на жилье, кадастровый паспорт, документ о состоянии лицевого счета из бухгалтерии организации, обслуживающей дом, число прилагаемых копий или оригиналов;
- указывается, когда заключен договор и упоминаются иные условия.
Когда договор заключен, оплата произведена и Росстат выдал новое свидетельство, подтверждающее право собственности, покупатель самостоятельно становится на учет по месту жительства: продавцу при этом присутствовать не обязательно, и его согласия уже никто не спрашивает. Ему остается лишь посетить паспортный стол или зайти в управляющую компанию, занимающуюся конкретным домом.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
Виды доверенностей на сделки с недвижимостью
Доверенность – это документ, оформленный в письменной форме, который позволяет передать свои права на осуществления сделок с квартирок другому лицу. Доверенное лицо может не является родственником доверителя. Для продажи имущества необходимо провести различные действия: от подготовки документов до выхода непосредственно на саму сделку и получения денег. Доверитель вправе прописать в доверенности конкретные полномочия или оформить генеральную доверенность. Разберемся подробней с видами доверенностей при продаже квартиры.
- Разовая. Передаются полномочия на совершения действий только с конкретным объектом недвижимости в определённые сроки. Прописывается круг полномочий доверенного лица. Владелец жилья может как доверить только сбор необходимых документов и представление в государственных органах по вопросам, касающимся оформления документов, так и доверить подписание сделки купли-продажи и получение денег. Встречаются случаи мошенничества даже среди родственников. Так, пользуясь болезнью, сын или внук может запутать пожилого человека и продать квартиру по доверенности, а позже отказаться от передачи денежных средств. Для снижения риска продавца необходимо прописать в нотариальном документе, что полномочия на получение денег отсутствуют. Также лучше прописать минимальную стоимость продажи жилого помещения.
- Специальная. Выдается на срок от 1 года. Владелец может самостоятельно установить срок действия (или указать что доверенность бессрочная). Доверенность позволяет осуществлять конкретные действия, связанные со сбором документов и заключением сделки купли-продажи по разным объектам недвижимости. Часто передается только ряд полномочий, например, только представление в государственных органах.
- Генеральная – доверитель передает все полномочия, связанные и осуществлением сделки продажи квартиры. Распространяется как на один объект недвижимости, так и на несколько.
Как проверить документ покупателю?
Если есть возможность купить квартиру напрямую у её владельца, лучше не связываться с его доверенным лицом. Такая сделка потенциально опасна. Если же иного выхода нет, то рекомендуется предпринять некоторые меры для проверки подлинности документа.
В первую очередь, нужно обратить внимание на сам документ. Доверенность печатается на специальном бланке, он защищён «водяными» знаками. Не допускаются ошибки, исправления, опечатки. Если они есть в «теле», документ недействителен.
Обязательно наличие сведений о нотариусе, который выдал и заверил доверенность. Проверить его полномочия можно через интернет, с помощью специальных ресурсов. Например, через сайт ФНС. Введя данные, можно получить исчерпывающие сведения.
Если есть возможность, нужно посетить нотариальную контору и показать им документ. Через свой архив работники проверят, выписывали ли они доверенность указанного числа и года.
С помощью официального сайта ФНП можно определить подлинность и актуальность доверенности. Достаточно ввести её реквизиты и другую информацию в поле заявления. Все нужные сведения будут представлены через некоторое время. Не нужно выходить из дома!
Какими бывают виды доверенностей
В зависимости от условий, определяемых доверителем, может быть выделено несколько разновидностей доверенностей.
По кругу предоставляемых полномочий различаются:
- генеральная;
- специальная;
- разовая доверенности.
По сроку действия доверенности разделяются на два вида:
- срочные — на выполнение юридического действия отводится определенный период времени;
- бессрочные — временные ограничения в тексте документа отсутствуют.
По кругу доверенных лиц различаются:
- односторонние — полномочия делегируются одному физическому лицу;
- многосторонние, когда доверителей или представителей несколько.
По форме выделяются две разновидности документа:
- в простой письменной форме;
- нотариально заверенный документ (необходим для продажи квартиры).
Покупка через нотариуса
С 2019 года нотариусам предоставлена возможность проведения дистанционных сделок. Процесс выглядит так:
- После договоренности о покупке стороны выбирают нотариальную контору, каждый в своем городе.
- Происходит проверка документов и согласовывается день проведения сделки.
- Нотариусы вносят проект договора в Единую информационную систему нотариата (ЕИСН) в присутствии клиента.
- Клиенты подписывают договор купли-продажи электронной подписью (ее необходимо получить заранее). Нотариус удостоверяет документ с помощью усиленной квалифицированной подписи.
- Деньги передаются на счет нотариуса.
- Сделка регистрируется, и электронные документы отправляются для внесения сведений в Росреестр.
- После получения выписки из ЕГРН продавец получает деньги.
Процедура займет два рабочих дня: готовые бумаги можно получить на следующий день в регистрационной конторе.
Покупка с помощью электронной сделки через банк
Не все банки проводят такие сделки. Мы рассмотрим, как это работает на примере Сбербанка. Потребуется Личный кабинет в приложении ДомКлик. Ход процесса примерно такой же, что и через нотариуса. Отличия в следующем:
- Стороны обсуждают все нюансы покупки с помощью мессенжера в приложении.
- Там же готовится договор КП.
- Процесс подготовки к сделке осуществляется менеджерами банковских отделений.
- Покупатель перечисляет оговоренную сумму на аккредитив.
Данный способ является удобным и безопасным. Риски минимальные, а процесс займет не больше двух часов. Но есть ограничения:
- Собственность должна быть оформлена после 1998 года – до этого времени ЕГРН не существовало.
- Нельзя провести альтернативную сделку – только чистая продажа.
- Сделка не проводится, если есть малолетние или недееспособные собственники.
- Нельзя провести по нотариальной доверенности или с поручителями – только личное присутствие в банке.
- Купля/продажа по долям не осуществляется.
- Не проводится по предварительному ДКП.
- Нельзя оформить по программе «Военной ипотеки».
Как отозвать доверенности при необходимости
Способ, как отозвать доверенность на продажу квартиры, довольно прост. Если гражданин, выдавший ее, желает отменить, он может сделать это в любой момент. Доверенное лицо не вправе возражать против отзыва документа. Для отмены доверителю требуется обратиться в нотариальную контору и написать соответствующее заявление.
Собственник недвижимого объекта должен самостоятельно или с помощью нотариуса уведомить доверенное лицо и третьих заинтересованных лиц о прекращении полномочий. При отзыве документа он должен быть возвращен доверителю или нотариусу, который его заверял.
ВАЖНО! Уведомление об отмене генеральной и иной доверенности на продажу квартиры – это обязанность доверителя, а не его право. Поэтому при его неисполнении гражданин, передавший полномочия другому лицу, будет нести ответственность за действия доверенного лица. Ведь последний не будет знать об отзыве его полномочий и продолжит пользоваться ими.
Можно ли по генеральной доверенности продать квартиру
Можно. Генеральная доверенность относится к общим доверенностям. Формально, в законодательстве такого понятия нет, однако оно все равно активно используется на практике. Продажа жилья по доверенности не очень распространенная из-за сложности и повышенных рисков процедура, однако подобные предложения встречаются сравнительно часто.
Актуальна подобная продажа примерно в следующих случаях:
- Продавец не имеет физической возможности лично показывать жилье и заключать сделку. Например, по состоянию здоровья (тяжелая болезнь, инвалидность и так далее).
- Продавец может территориально находится в другом городе или другой стране. Многие люди, когда уезжают, например, на заработки, даже не догадываются сначала, что они могут остаться в другой стране навсегда. Разумеется, свое жилье они заранее не продают и когда уже все стало понятно, возникает необходимость продать квартиру в России, находясь, например, в Турции или США. Это можно сделать при помощи генеральной доверенности.
- Продавец – очень занятой человек, который не хочет или не может тратить время на продажу своей квартиры. Он нанимает человека или просит друзей/родственников помочь с продажей и оформляет на них генеральную доверенность.
Подобных ситуаций может быть еще множество, но чаще всего встречаются первые две: проблемы со здоровьем или проживание в другом населенном пункте/стране.
Где оформить доверенность на продажу квартиры
Любая форма доверенности подлежит обязательному нотариальному заверению. Для это стоит обратиться в нотариальную контору. В ряде случаев законом предусматриваются исключения в отношении заверителя:
- вышестоящее руководство воинской части (если доверитель военнослужащий);
- начальник колонии (если доверитель заключенный);
- руководитель геронтологического учреждения;
- главный врач медицинского учреждения и т.п.
Почему доверенное лицо не может продать квартиру самому себе? Доверенность – это особый документ. Оформлять её нужно только на человека, которому доверяешь.
Если документ выдаётся риелтору, то нужно чётко прописывать все его полномочия.
Статистика утверждает, что именно риелторы чаще всего становятся участниками махинаций и проводят преступные манипуляции с доверенностями.
Самая распространённая схема выглядит так: сотрудник компании получает полномочия сбора и подачи документов, затем дублирует правоустанавливающие документы на квартиру, подделывает подпись в договоре, составленном в простой форме отчуждения недвижимости (то есть без заверения нотариуса), и перерегистрирует право собственности на своего подельника. Остаётся всего лишь продать квартиру.
Закон предусматривает защиту прав владельца недвижимости: ни один вид доверенности не делает доверенное лицо собственником.
Помимо того, доверенное лицо не имеет право совершать сделки в отношении себя лично.
Это означает, что даже при наличии генеральной доверенности он не может продать квартиру себе.
Сделка по доверенности всегда вызывает сомнения у покупателя, поэтому недвижимость обычно продаётся по более сниженной цене. И продавцу стоит об этом знать, прежде чем принять подобное решение.