Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правительство упростило рефинансирование ипотеки за счет маткапитала». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Годом раньше правительство внесло важные изменения в порядок оформления права собственности на жилье, купленное за счет ипотечного кредита. По прежним правилам в течение шести месяцев после погашения ипотеки с помощью нового кредита заемщик был обязан оформить на детей право собственности на долю в квартире. А значит, рефинансирующий банк получал в залог квартиру, где собственниками были и несовершеннолетние, и потому банки неохотно соглашались на рефинансирование ипотеки с маткапиталом.
Как погасить ипотеку материнским капиталом
Материнский капитал можно использовать практически по любой ипотечной программе — в том числе и по льготной семейной ипотеке. Его даже не придётся оформлять — надо лишь только уточнить информацию о сертификате, который создаётся автоматически после рождения ребёнка на сайте госуслуг или Пенсионного фонда. Электронный вариант подойдёт для любых действий с маткапиталом, получать бумажный экземпляр необязательно. Маткапитал можно использовать на:
- погашение процента по жилищному кредиту;
- оплата первоначального взноса;
- оплата части кредита.
Ипотека с маткапиталом в деталях
У погашения ипотеки маткапиталом есть несколько важных факторов и условий:
- сертификатом можно воспользоваться, даже если ипотека была оформлена ещё до рождения ребёнка, на которого оформлен маткапитал;
- квартира, куда планируется вложить маткапитал, должна находиться на территории России;
- у всех членов семьи должны быть равноценные доли в жилье, у детей в том числе;
- вы можете потратить маткапитал в любом регионе страны — место рождения ребёнка не играет роли;
- штрафы по ипотеке и другие кредиты маткапиталом погасить не получится;
- для банков маткапитал не станет гарантией для выдачи ипотеки, ведь они рассматривают общие факторы платёжеспособности: постоянный доход, покрывающий расходы на проживание и ежемесячные платежи, а также кредитную историю;
- порой агенты рекомендуют добавлять к первоначальному взносу собственные средства, чтобы банк понимал: квартиру покупают люди с деньгами. Но по закону банки не должны отказывать и в случае, если взносом стал только маткапитал.
Как провести рефинансирование: пошаговая инструкция
Расскажем, как проводят рефинансирование ипотеки с маткапиталом. Сначала подготовьте пакет документов:
- Договор купли-продажи квартиры.
- Выписку из ЕГРН.
- Кредитное соглашение с банком.
- График платежей.
- Справку об остатке задолженности.
- Документы всех собственников (паспорта и свидетельства о рождении).
- Бумаги, подтверждающие доход.
Подайте заявку в выбранный банк, дождитесь решения. Получили положительный ответ? Закажите отчет об оценке недвижимости и обновите документы при необходимости. В некоторых случаях необходимо разрешение органов опеки на рефинансирование ипотеки. Уточните данный момент заранее, так как на получение нужной справки может уйти несколько недель.
СПРАВКА:
| Органы опеки не выдадут справку, если обнаружат: родители нарушают интересы детей. |
Как только вы уладите все вопросы, банк назначит дату сделки. Вы приедете, подпишете новый договор, и на ваш счет в старой кредитной компании переведут остаток долга. То есть вы погасите предыдущий заем и одновременно откроете следующий, по сниженной процентной ставке.
Не забудьте написать в первую финансовую организацию заявление о досрочном погашении кредита. Возьмите справку об отсутствии задолженности и обратитесь в Росреестр, чтобы снять старое обременение и оформить новое.
Перекредитование ипотеки с использованием маткапитала
Рефинансирование ипотеки предусматривает заключение нового кредитного договора. Формальных причин отказывать в предоставлении услуги нет, однако у этой операции есть некоторые особенности, которые необходимо учитывать.
Главная причина, по которой коммерческие банки отклоняют заявки заемщиков на перекредитование с использованием материнского капитала, состоит в практической невозможности использования приобретаемой недвижимости в качестве материального обеспечения возвратности займа.
Иными словами, банк не может принять дом или квартиру в залог. Часть стоимости объекта в случаях, если использован материнский капитал, выделяется несовершеннолетнему ребенку (или детям), который по закону не несет ответственности за задолженности родителей. Следовательно, при неспособности заемщика погасить кредит, имущество не может быть в полной мере отчуждено у владельца и реализовано.
Сущность рефинансирования
Перекредитование имеющегося долга — это оформление нового займа для повышения текущей задолженности при использовании более выгодных условий для рефинансирования. Это позволит избежать переплат и получить соответствующие финансовые удобства для решения текущих вопросов.
В основном, услуга рефинансирования используется для ипотечного кредитования, поскольку так можно рационально отнестись к финансовым вопросам и получить «каникулы», благодаря чему появляется возможность не переплачивать, и тем самым не терять деньги.
Стоит учесть, что заемщик обязательно должен знать два важных обстоятельства, которые влияют на выгоду при использовании таких услуг.
Первое это то, что банковские организации не всегда готовы пойти навстречу и пересмотреть условия ранее выданных займов, т. к. для это может принести убытки финансовому учреждению. Поэтому при рефинансировании лучше всего обратиться в другие банки, готовые обеспечить выгодные условия при рефинансировании задолженностей в других финансовых учреждениях.
В таком случае банк, который пошел навстречу, не теряет денег, а взамен приобретает нового клиента, уже вступившего в систему кредитования. Но при выборе банка для перекредитования нужно учитывать текущие предоставляемые условия, чтобы не столкнуться с чрезмерно высокой процентной ставкой и комиссионными, влекущими за собой дополнительные растраты.
Второе — это то, что рефинансирование старого кредита в ином банке относится к сложной сделке, которая имеет некоторые отличительные моменты, нуждающиеся в детальном изучении.
Отличия присутствуют при получении первичного ипотечного кредита, поскольку сделки с застройщиком провести проще всего, притом, что рефинансирование имеет свои индивидуальные нюансы, которые важно учесть во избежание переплат в последующем. Еще придется собирать намного больший пакет документов, тем самым создаются некоторые сложности для потенциального банковского клиента.
Текущие расходы в виде оформления оценочных документов, дополнительного страхового полиса, вторичной регистрации ипотеки и т.д. требует финансовой поддержки со стороны клиента, поэтому это может обернуться дополнительными расходами.
Когда материнский капитал – помеха рефинансированию
Реализация средств материнского капитала для улучшения жилищных условий, покупки квартиры или строительства частного дома – это все правомерные цели. Граждане самостоятельно выбирают, на что именно пустить государственное пособие.
Покупка нового жилища, в основном, осуществляется с оформлением ипотеки и с внесением первой выплаты уже после подписания соглашения. В данном случае многие семьи отправляют материнский капитал на погашение части задолженности. Исходя из закона, делают это вполне правомерно.
Впоследствии, условия соглашения с первичным кредитором становятся обременительными, и заемщик, в поисках выгоды, желает прибегнуть к порядку рефинансирования.
Здесь и возникает основная проблема реализации государственного пособия на оплату ипотеки до перекредитования. Ведь обязательным условием покрытия займа материнским капиталом является разделение недвижимости на долевую собственность между всеми членами семьи. В число совладельцев входят и несовершеннолетние дети.
Именно в силу наличия множества владельцев, банки отказывают в процедуре рефинансирования. Ведь в таком случае неисполнение долговых обязательств заемщиком может обернуться для кредитора материальными потерями. В целом сделка будет считаться невыгодной.
Самый крайний способ, чтобы добиться желаемого – доказать свое право в органах судебной власти. Исходя из практики, зачастую выигрывают именно заемщики – те семьи, которым не дают законно использовать материнский капитал.
За рефинансированием обычно обращаются заемщики, оформившие ипотеку несколько лет назад, когда проценты по кредитам были высокими. Сейчас отечественные финансовые организации ставки, следом за Центробанком, снизили. Это значит, что можно погасить кредит с более высокой ставкой за счет другого, с более низкой ставкой.
Процедура рефинансирования занимает примерно месяц, подходит она как для новостроек, так и для вторичного жилья. Сначала банк рассматривает потенциального заемщика — его кредитную историю и платежеспособность. После его одобрения финансовое учреждение рассматривает объект недвижимости, которое будет заложено. Если жилье куплено с использованием материнского капитала, то дальше процесс зависит от того, выделены в квартире/доме доли детям или еще нет, говорит ипотечный брокер Татьяна Георгадзе.
По словам руководителя консалтинговой компании Натальи Матвеевой, тем, кто потратил материнский капитал на покупку жилья и оформил ипотеку, банки в большинстве случаев отказывают в рефинансировании: для финансовых организаций это невыгодно и даже опасно.
Дело в том, что при использовании маткпитала на приобретение жилья семья обязана выделить ребенку долю в квартире или доме. При игнорировании этого требования у родителей будут проблемы с Пенсионным фондом и прокуратурой.
«При погашении ипотечного кредита материнским капиталом вы даете письменное согласие о выделении долей детям в течение шести месяцев после снятия обременения. При процедуре рефинансирования обременение сначала снимают, а потом, через несколько дней, опять накладывают в пользу нового банка. Получается, что кредит погашен, обременение снято и, согласно обязательству, в течение шести месяцев нужно выделить доли детям. Новый банк идет на большой риск, потому как в залоговом жилье будет присутствовать доля несовершеннолетнего ребенка. Если заемщик перестанет платить или обанкротится, то банк вправе продать ипотечную квартиру. А вот при наличии детей это сделать очень сложно. Чтобы избежать такой ситуации, некоторые банки предпочитают не связываться с такими кредитами», — поясняет Матвеева.
Ответы на распространенные вопросы о том, можно ли провести рефинансирование ипотеки с материнским капиталом
Вопрос №1: Мы ожидаем появления второго ребенка. У нас имеется непогашенная ипотека. Можем ли мы провести рефинансирование, а после этого погасить часть кредита материнским капиталом?
Ответ: Нет. Проблема заключается в том, что материнский капитал разрешается потратить исключительно на погашение целевого кредита, взятого на покупку жилья. А после того, как будет проведено рефинансирование, заемщик будет погашать уже «кредит на погашение обязательств перед третьим лицом (другим банком)», а потому Пенсионный Фонд не позволит воспользоваться сертификатом на материнский капитал. Однако, если право на маткапитал возникло после того, как был взят кредит, и была проведена ипотека, можно подать заявление в Пенсионный Фонд, предъявив кредитный договор на первичный займ и договор на вторую ипотеку (по программе рефинансирования).
Вопрос №2: Я недавно взял ипотеку и собираюсь проводить рефинансирование. Что выгоднее, провести рефинансирование или погасить кредит материнским капиталом?
Ответ: Если вы проведете рефинансирование, вы утратите право на погашение займа средствами маткапитала, и при этом останется внушительная сумма долга, которую придется погашать на протяжении нескольких лет. Поэтому в Вашем случае выгоднее провести рефинансирование — так уменьшится размер ежемесячного платежа или срок выплат. А материнский капитал придется потратить на иные нужды семьи.
Зачем рефинансировать ипотеку с материнским капиталом
Возникает вполне логичный вопрос: зачем рефинансировать ипотеку, которая и так оформлена с государственной помощью и на выгодных условиях, ведь и так все сделано для блага семьи. Но здесь есть очень важный аспект — изменение рыночных условий. Финансовый рынок очень изменчив, он подвержен колебаниям мирового рынка, внутренним изменениям экономики и т.д. И если в 2014 году средняя процентная ставка по кредиту составляла 14 – 15%, то по итогам 2017 года она составляет 10%.
И казалось, что разница в 3 – 4% не существенна и не стоит из-за этого использовать рефинансирование ипотеки и маткапитал, но это обман. Не забываем, что такой жилищный кредит клиенты берут на 25 – 30 лет, и за этот период грубым подсчетом переплата составит 4%*30 = 120%, то есть разница составляет больше размера самого кредита. И если есть возможность избежать такой переплаты, то почему-бы и нет.
Процедура перекредитования ипотеки с использованием маткапитала
Погашение ипотеки материнским капиталом предусматривает заключение нового кредитного договора. Банк может отклонить заявку на перекредитование в связи с невозможностью использования купленного жилья в качестве залогового имущества. Однако банк может пойти навстречу клиенту, если соблюсти некоторые правила. В этом случае последовательность действий будет следующей:
- Выполняется перекредитование жилищного займа в новом финансовом учреждении, при этом старые долговые обязательства закрываются.
- Оформляется перевод на счет кредитора.
- Субсидия от государства зачисляется в качестве погашения рефинансированной задолженности.
- Несовершеннолетнему ребенку выделяется доля в купленной квартире.
Использование материнского капитала после рефинансирования ипотеки
Семья сможет использовать сертификат МСК на погашение ипотечного кредита или займа уже после проведения рефинансирования. Однако здесь тоже можно столкнуться с определенными трудностями.
При перекредитовании меняется цель оформления кредита, заемщик берет средства уже не на «улучшение жилищных условий», а на «погашение обязательств перед третьим лицом», даже при условии, что выполнение обязательств по кредиту будет обеспечено залогом недвижимости, право на которую зарегистрировано в Росреестре.
Получается, что рефинансирование ипотечного кредита в другом банке — это просто финансовая операция, которая сама по себе не предполагает улучшения жилищных условий семьи, а только лишь снижает уровень ее долговой нагрузки:
- Заемщик улучшает свои условия по кредиту за счет сокращения расходов на его погашение, изменения суммы ежемесячного платежа или установления нового срока действия ипотеки.
- Банк получает нового клиента, увеличивая свой кредитный портфель.
- Новая недвижимость при такой сделке не приобретается, та же самая квартира или дом будут выступать залогом в новом банке.
До июня 2020 года существовала и еще одна существенная сложность. В правилах использования маткапитала на улучшение жилищных условий было указано, что обязательства по обоим кредитам (первоначальному и выданному на его рефинансирование) должны возникнуть у лица до появления второго или последующего ребенка (подпункт в пункта 3 постановление Правительства РФ № 862 от 12.12.2007).
Оплата ипотеки с помощью маткапитала
Покрывание ипотечного кредита посредством МК осуществляется через пенсионный фонд, поскольку именно его сотрудники должны одобрить заявление, которое пишет заемщик. Впоследствии ПФ осуществляет перевод необходимого количества средств на счет финансовой организации, которая отвечает за кредитование.
Сам же процесс оплаты ипотечного кредита осуществляется в несколько основных шагов:
- сразу после приобретения недвижимости заемщик регистрирует жилье в собственность в Росреестре. Само свидетельство о праве собственности содержит пометку, которая служит напоминанием о том, что недвижимость на данный момент является залогом банка, в котором клиент взял кредит. Как только заемщик выплатит всю задолженность, эта пометка исчезнет;
Регистрация недвижимости является первым и важным шагом к ее приобретению
- из банка клиент берет бумагу, которая подтверждает наличие задолженности по ипотеке;
- помимо заявления, заемщик собирает необходимые документы и бумаги, которые потребуются сотрудникам Пенсионного фонда для того, чтобы одобрить заявку на перевод средств материнского капитала;
- сотрудники ПФ в течение тридцати дней рассматривают заявление, направленное заемщиком. При одобрении заявки еще один месяц уходит у работников на то, чтобы осуществить перевод оговоренной денежной суммы на счет банка;
- после того, как банк получит уведомление о поступлении денег, он осуществит перерасчет, после чего выдаст обновленный график платежей своему клиенту;
Пример графика платежей по ипотечному кредиту
- клиент ознакомиться с предложенным графиком и начнет выплачивать непокрытую при поддержке МК задолженность;
- как только будет произведен последний платеж и расчет с финансовой организацией подойдет к концу, обременение с недвижимости будет снято. После этой процедуры, клиент должен будет оформить долевую собственность на квартиру (или дом), включив всех членов своей семьи.
Что такое рефинансирование кредита?
Говоря простыми словами, рефинансирование предполагает изменений условий кредита в том же банке или смену кредитора на более выгодных для заемщика условиях.
| Вариант рефинансирования | Что происходит в результате сделки? |
| 1. В своем же банке (реструктуризация) |
|
| 2. В другом банке | Выдается новый кредит под меньший процент на досрочное погашение ипотеки, выданного другим банком |
Ограничения на сделки с рефинансированием в действующем законодательстве
Согласно действующему законодательству при погашении задолженности за счет средств нового кредитора жилье высвобождается из-под залога. Если при покупке объекта использовались средства материнского капитала, для того чтобы вновь заложить недвижимость, требуется разрешение органов опеки. Последние нередко препятствуют такого рода сделкам, хотя, по сути дела, не должны принимать участие в рефинансировании, не являясь стороной договора.
Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала?
Второе препятствие в сделках с рефинансированием обусловлено требованием законодательства наделять несовершеннолетних долями в квартире после погашения ипотечного кредита, если при покупке был задействован материнский капитал. Такой порядок не учитывает особенности сделки по рефинансированию, в ходе которой заемщик расплачивается по кредиту за жилье с первым банком. Если выделить ребенку долю, то новый кредитор не возьмет такую недвижимость в залог, опасаясь действий органов опеки в случае дефолта заемщика.
Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал?
Если материнский капитал был использован на погашение первого кредита (или в виде первого взноса на этапе его получения), то в праве собственности на находящуюся в залоге квартиру уже должны быть выделены доли несовершеннолетним детям или в Пенсионный фонд подавалось обязательство сделать это в течение 6 месяцев после снятия обременения (к слову, за исполнением этого обязательства пристально наблюдает прокуратура).
В связи с этим при обращении за рефинансированием ипотеки в другом банке возникают трудности:
- Банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками (т.е. когда доли детям уже выделены). В противном случае новому банку в залог достанется квартира, собственниками которой выступают защищаемые законом несовершеннолетние дети, которые не могут нести обязательств перед банком по погашению кредита наряду с заемщиками-родителями.
Банки здесь оказываются в ситуации большого риска — если родители вдруг перестанут вносить ежемесячную плату по кредиту, такую квартиру будет невозможно забрать по закладной в счет погашения обязательств по кредитному договору из-за несовершеннолетних собственников.
Согласно гражданскому и семейному законодательству, «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественные права детей защищают органы опеки и попечительства. В связи с этим, в частности, у семей возникают большие трудности и при продаже квартиры, купленной за материнский капитал.
- Если доли детям в квартире еще не выделены, но материнский капитал использован, то в случае проведения рефинансирования обременение с квартиры сначала должно быть снято первым банком при полном погашении перед ним задолженности из средств, выделяемых другим банком.
На предмет этого первого обременения в ПФР родителями уже подавалось заверенное нотариусом обязательство выделить доли не позднее, чем через 6 месяцев после полного погашения задолженности — значит, с этого момента начнется отсчет времени. И контролирующие органы вряд ли будут вникать, почему при этом на квартиру оформляется новая закладная на другой банк, под какие новые обязательства это делается и т.п.
С каким бы пониманием на эту ситуацию ни смотрели контролирующие органы (ПФР, прокуратура), банки все равно не будут рисковать и просто ее не допустят — в проведении рефинансирования семье, скорее всего, будет отказано.
Смысл подаваемого в ПФР документа при использовании материнского капитала — нотариальное обязательство выделить доли детям при снятии обременения с квартиры первым банком, — закрывает для семьи путь к рефинансированию через другой банк (не исключено, что такое же мнение будет не только у юридической службы банка, но и у работников регистрационной палаты — Росреестра).