Оценка недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. В каких ситуациях без оценочной экспертизы не обойтись?

2. Западные арендаторы: уйдут или останутся?

3. Документы для оценки квартиры

4. У коммерции все сложилось

5. Атомстройкомплекс начнёт застраивать собственную базу на Бабушкина

6. Стройки застройщиков стартующие в 2023 году

7. Офисный рынок: драмы больше нет

8. Складская недвижимость: рекорд, еще рекорд!

9. Методы оценки складов: какой из них даёт самые точные результаты?

10. Региональная структура рынка складской недвижимости

11. Перспективное предложение

12. Вакантность: высокий спрос почти не оставил пустующих площадей

Группа компаний «Платинум» – это надежный помощник в любых делах, связанных с проведением оценочных процедур. Наш штат насчитывает свыше 20 экспертов высокого уровня, каждый из которых специализируется на оценке определенных материальных и нематериальных активов, бизнеса, ущерба.

В каких ситуациях без оценочной экспертизы не обойтись?

Наша организация выполняет оценку складской недвижимости по запросу физических и юридических лиц, судебных и следственных органов. В ряде случаев обязательность подобных процедур закреплена законодательно:

При решении вопросов, связанных с кадастровой стоимостью – в 2015 году поменялся механизм расчета налоговых отчислений, и некоторые владельцы складских помещений остались недовольны итоговой величиной налога на имущество. Чтобы оспорить кадастровую стоимость и снизить размер обязательных платежей, необходимо провести оценку имеющихся складских помещений.
Для оформления кредита под залог помещений. Независимая оценка складкой недвижимости необходима для расчета рыночной и ликвидационной стоимости. Банк, определяя сумму финансирования, должен знать, сколько сможет выручить средств, если заемщик откажется платить по кредиту, а имущество придется пустить с молотка.
Для нотариуса при оформлении наследства – рыночная стоимость используется при расчете величины государственной пошлины.
При внесении недвижимого имущества в уставный капитал компании – по закону, если пополнение осуществляется неденежными активами (материальными или нематериальными) на сумму от 20 тыс. руб. и выше, то оценка обязательна.
При банкротстве или ликвидации компании – чтобы реализовать имущество, необходимо знать его рыночную стоимость.

Кроме этого, оценочные процедуры проводятся при:

покупке или продаже складских помещений – для определения рыночной цены;
планировании и привлечении инвестиций;
постановке или списании с баланса компании;
расчете страховых выплат и ежемесячных платежей при оформлении страховки;
расчете ущерба вследствие порчи имущества;
расчете рыночной арендной ставки (если планируется сдавать склады арендаторам).

Западные арендаторы: уйдут или останутся?

Часть арендаторов из числа европейских компаний покинула рынок в 2022 году, что стало беспрецедентным событием для всех сегментов отрасли коммерческой недвижимости.

«Динамика, конечно, не очень положительная. Идет активное замещение компаний-арендаторов, – рассказывает Захар Вальков. – Мы строили продукт с фокусом на иностранные компании, и тогда они составляли 100% нашего пула арендаторов. После 2014 года процент упал, а сегодня он достиг 50%. Мой прогноз, что профиль арендатора будет меняться, и 25–35% будут составлять западные компании, остальное – российские. Смена арендаторов началась только сейчас, когда компании проанализировали ситуацию и приняли решение, что в ближайшее время у них нет будущего на территории Российской Федерации. Компании из сегмента «медицина» остались, но убрали из ассортимента косметику, то есть модель бизнеса меняется. У нас есть кейсы, когда компании оплачивают аренду и закрывают склады на полгода, так как понимают, что выйти с рынка всегда можно, а зайти будет сложнее».

По мнению Вячеслава Холопова, пик смены арендаторов придется на середину 2023 года: «Те западные компании, которые уходят, сначала закроют торговые точки, а потом начнут вывозить товары со склада или распродавать его. Это произойдет в середине 2023 года и приведет к максимальному росту вакансии». Эксперт добавляет, что в такой ситуации от девелоперов потребуется высокий уровень гибкости, особенно в отношении сроков действия договора. Сейчас клиенты не готовы заключать долгосрочные контракты. А это в свою очередь отразится на объеме ввода в будущем.

Документы для оценки квартиры

Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.

Для недвижимости на вторичном рынке:

документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности

Для недвижимости на первичном рынке:

договор долевого участия
акт приема-передачи квартиры
документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)

У коммерции все сложилось

По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2021 г. объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит 1 250–1 300 тыс. м2, что на 25–30 % выше значений нового строительства 2018–2020 гг.

Рекордный объем спроса, который был зафиксирован в 2020 году, повторится в наступившем 2021 и будет на уровне 2 200–2 300 тыс. м2.

В 2021 году ожидается стабильно высокий спрос на складскую недвижимость, при этом на фоне выхода на рынок новых спекулятивных проектов доля вакантных площадей сохранится на уровне 2,3–2,5 %.

Сохранение низкого уровня вакантных площадей на рынке складской недвижимости в Московском регионе, а также увеличение стоимости нового строительства, приведут в 2021 году к росту ставки до 5%. Таким образом, ожидаемый уровень средневзвешенной ставки аренды в 2021 году составит 4 200– 4 250 руб./м2/год triple net.

Таблица 5. Крупнейшие объекты, запланированные к вводу в Московском регионе в 2021 году

Компания	Площадь, кв.м.	Объект
PNK Group	182 000	ВсеИнструменты.ру
Ориентир	154 000	Распределительный центр Ozon
X5 Retail Group	89 384	Распределительный центр X5 Retail Group
Русич	88 708	Индустриальный парк «Холмогоры»
«Логопарк Менеджмент»	58 790	Склад Bosch Siemens
Wildberries	53 000	Распределительный центр Wildberries, 4-я очередь
ПСК «Атлант-Парк»	49 980	ПСК «Атлант-Парк», корпус 33
«Логопарк Менеджмент»	49 615	Склад «Яндекс.Маркет»
Radius Group	43 098	Индустриальный парк «Южные Врата»

Рост доли складов в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость – это тренд, потенциал которого сохраняется на ближайшие годы. Инвесторы оценили устойчивость этого сегмента: за 2020 год доля привлеченных средств в сделках по покупке и аренде складов заметно увеличилась.

В основном речь идет об инвесторах в сделки BTS/BTR, которые активно участвуют в реализации проекта, а потом в управлении объектом. Впрочем, большинство девелоперов до сих пор предпочитают спекулятивные объекты среднего размера 30 — 50 тыс. кв. м., учитывая соотношение риска и доходности.

В свою очередь, экономика объективно нуждается в развитии качественной складской инфраструктуры. Дефицит качественных складских площадей усугубляется. Это может вести как к росту ставок, так и к стагнации секторов, которые нуждаются в высокотехнологичных решениях. Несмотря на высокий спрос на такие объекты, для решительных действий инвесторов требуется снижение уровня общей экономической неопределенности. В текущих условиях спекулятивная модель со стандартной проектировкой остается более привлекательной для инвесторов: спекулятивный рынок не насыщен.

Атомстройкомплекс начнёт застраивать собственную базу на Бабушкина

В 2023 году «Атомстройкомплекс» завершит строительство ЖК «Квартал энтузиастов» на Эльмаше – будет введен в эксплуатацию 8-9-этажный дом и построен 27-этажный дом (его ввод запланирован на начало 2024 года). Для реализации этого проекта компания расселила 8 ветхих двухэтажек общей площадью 3,4 тыс. кв. м. В жилом комплексе Discovery Residence в районе Втузгородка будет введён первый 26-этажный дом. Он также возводится на месте расселённых двухэтажных домов. Планируется завершение квартала ЖК «Народные кварталы». В составе ЖК «Северное сияние» на Уралмаше в 2023 году «Атомстройкомплекс» введёт три новых дома в 7-9, 20 и 27 этажей. Два дома будут введены в составе ЖК «Нескучный сад» в микрорайоне Юг Центра. Также будет сдан в эксплуатацию Repin Towers на ВИЗе. Рядом компания строит школу в рамках государственно-частного партнерства. Девелопер отмечает, что все указанные новостройки встают на месте аварийного, устаревшего жилья.

В 2023 году «Атомстройкомплекс» приступит к строительству нового квартала NOVA Park на Широкой речке – это будет уже третий квартал, состоящий из домов базовой этажности 8-9 этажей с высотными доминантами по 27 этажей, закрытыми зелеными дворами и коммерцией на первых этажах. Также компания планирует приступить к строительству первого жилого квартала на территории собственной производственной базы на ул. Бабушкина.

Стройки застройщиков стартующие в 2023 году

AVS Group. Многоэтажка на севере Уктуса

Осенью 2022 года дочерняя AVS Group фирма СЗ «Рентор» по результатам торгов получила участок (2 887 кв. м.) под жилую застройку рядом с перекрёстком ул. Щербакова и ул. Самолётной в северной части жилого района Уктус. Участок находится всего в 300 метрах от территории строящегося «Золотого» автовокзала. Сегодня «AVS Девелопмент» – активно работает в сегменте коммерческой недвижимости, но есть у неё и реализованные проекты жилой недвижимости. В 2019 году компания ввела клубный дом «Кристалл» на Химмаше, сечас реализует проект коттеджного посёлка «Николин ключ».

ACONS Group начнёт строить Малую Голландию

Застройщик ACONS Group планирует в 2023 году ввести в эксплуатацию два дома 4 очереди ЖК Clever park. Дом №6 сдаётся в третьем квартале, дом №7 – в четвёртом. Сегодня компания занимается согласованием рабочей документации на благоустройства набережной Clever park и уже обратилась за предоставлением земельного участка для производства работ.

Продать квартиру безопасно, быстро и выгодно

Один из перспективных проектов ACONS Group – квартал Малая Голландия, который разместится на искусственном острове, насыпанном на заболоченной территории, некогда бывшей дном Паркового пруда в восточной части ЦПКиО им. Маяковского. В настоящее время компания разрабатывает проектную документацию и ведёт подготовительные работы на площадке. В конце 2023 года планирует начать строительно-монтажные работы.

«Астра-Девелопмент». Две башни напротив Екатеринбург Арены

В 2023 году застройщик «Астра-Девелопмент» сдаёт первый дом в составе ЖК «Кварталы Venezia» в Верхней Пышме. Что касается новых стартов, то известно о трёх проектах, которые компания может запустить в скором времени. В первую очередь это вторая и третья очереди ЖК «На Татищева». Жилой комплекс расположен в квартале улиц Нагорная – Плотников – Татищева – Семёна Лагоды (жилой район ВИЗ).

Второй проект – высотный жилой комплекс, который должен появиться рядом с перекрёстком улиц Репина и Посадской. Новостройка расположится в непосредственной близости от отеля «Гуру», через дорогу от трибуны D Екатеринбург Арены. Новый жилой комплекс будет состоять из двух 30-этажных «свечек», объединённых галерей на уровне земли. Архитектурный облик новостройки достаточно яркий. Фасады сформированы из крупных рельефных элементов с намёком на высокую готику. Можно говорить, что две башни, которые встанут напротив Екатеринбург Арены, будут иметь некоторое сходство с собором Нотр-Дам де Пари и нью-йоркским небоскрёбом Эмпайр-стейт-билдинг.

Атомстройкомплекс начнёт застраивать собственную базу на Бабушкина

Купить квартиру быстро, выгодно и безопасно

«Атлас Девелопмент». Новый проект неподалеку от метро Ботаническая

Застройщик «Атлас Девелопмент» планирует в первом квартале 2023 года сдать сразу три секции жилой экосистемы 4YOU (первый, второй и четвертый дома). Комплекс расположен в квартале улиц Онежской, Шатурской и переулка Столярного. Через первые этажи трех домов 4YOU пройдет пешеходная галерея с коммерческой инфраструктурой. В «семейной секции», где будут исключительно трехкомнатные квартиры предусмотрен частный детский сад. В конце 2023 года обозначен срок сдачи новой секции проекта «Парк столиц» – в эксплуатацию будет введен дом «Гонконг». Кроме того, как напоминают в «Атлас Девелопмент», в 2022 году компания вышла в новый регион. Она строит бутик-отель в Сочи. На 2023 год запланирован ввод объекта.

Анастасия Стройкова коммерческий директор «Атлас Девелопмент»

В 2023 году планируется старт нового проекта от «Атлас Девелопмент» – новостройки в пределах первого ценового пояса – в районе Нового автовокзала, неподалеку от метро Ботаническая. Общая площадь квартир в проекте составит порядка 58 тысяч кв. метров. Помимо этого, мы продолжаем строительство флагманского проекта – жилой экосистемы «Парк столиц». В 2023 году начнется строительство следующей очереди, состоящей из двух домов. Всего в проекте их будет десять, объединят дома пешеходная галерея и двор-парк с собственным водоемом.ГК «БРОЗЭКС». Восемь домов и школа в «Уют-Сити»

ГК «БРОЗЭКС» ведёт строительство ЖК «Огни Исети» в Екатеринбурге. Но флагманский проект компании – микрорайон «Уют-Сити» на территории города Берёзовского. Здесь уже введено в эксплуатацию 46 жилых домов. Особенность проекта — квартиры в новых домах поступают в продажу только когда дом уже построен. В уходящем 2022 году компания завершила строительство шести домов возле Малахитового бульвара и закончила работы на Александровском проспекте – главной артерии микрорайона «Уют-Сити». Совсем скоро схема движения общественного транспорта по «Уют-Сити»будет изменена, здесь появятся четыре дополнительных остановочных пункта.

В 2023 году ГК «БРОЗЭКС» планирует ввести в эксплуатацию ЖК «Огни Исети», продолжить застройку усадеб «Жаворонки» и строительство восьми домов в «Уют-Сити». Основные же силы будут брошены на строительство школы в «Уют-Сити». Работы на площадке начнутся в скором времени.

Вячеслав Брозовский собственник ГК «БРОЗЭКС»

2022 год показал, что ГК «БРОЗЭКС» идет в верном направлении. Следуя намеченному курсу мы не останавливаемся на строительстве только в Березовском, но и активно осваиваемся в Екатеринбурге. В уходящем году мы дали старт продажам ЖК «Огни Исети» на Левобережном Уктусе, в историческом центре Екатеринбурга достроили 7-этажный деловой центр с подземным паркингом. У нас есть цель по развитию «Уют-Сити» – это не только строительство новой школы в 2023 году (к слову в 2023 году в Свердловской области по схеме государственно-частного партнерства (ГЧП) запланировано строительство всего двух школ и одна из них – это «Уют-Сити»), но и появление инфраструктурных объектов таких как торговый центр, ледовая арена, бассейн.

Офисный рынок: драмы больше нет

Страхи и тревоги в начале года, вызванные заявлениями большинства иностранных арендаторов об уходе с российского рынка, не оправдались. Согласно прогнозам, могло освободиться до 20–25% офисных помещений. В действительности к концу 2022 года уровень вакантных офисных площадей в классе А приближается лишь к 14% (данные NF Group — ex-Knight Frank Russia).

Объем офисных площадей, которые занимаются зарубежными резидентами, оценивается всего в 500–700 тыс. кв. м, напоминает Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group. Действительно, значительное количество западных компаний объявило об уходе с российского рынка, но большинство из них передало активы локальным собственникам, сохранив бизнес и сотрудников. Поэтому офисы освободились лишь частично.

Низкий уровень ввода новых офисов

В отличие от 2014–2015 годов, когда на рынок выходило более 1 млн кв. м офисов (впрочем, впоследствии это привело к рекордной вакантности), в этом году ввод офисных площадей будет более чем скромным. По предварительным прогнозам, он составит 280–300 тыс. кв. м.

Для сравнения: в прошлом году было введено 587,4 тыс. кв. м офисных площадей. Новое строительство за три квартала 2022 года меньше аналогичного показателя 2021-го на 59%. «Но на индикатор прошлого года повлиял рекордный ввод крупных build-to-suit проектов», — уточняет Татьяна Дивина, руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP).

В уходящем году разрешение на ввод получали объекты, которые до начала кризиса находились в высокой стадии готовности. По словам Марии Зиминой, начинать новое строительство в условиях неопределенности девелоперы считают нецелесообразным.

Спрос на офисы сокращается

В современных условиях немногие компании собираются расширять занимаемые площади. Неудивительно, что объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в III квартале 2022-го на офисном рынке Москвы, сократился на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 216 тыс. кв. м.

За три квартала 2022 года показатель на 26% ниже, чем в 2021-м. «Даже учитывая традиционно высокую активность IV квартала, объем спроса по итогам года не превысит отметки 1 млн кв. м», — считает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.

Вакантность офисных площадей растет

Весь год на офисном рынке наблюдался рост вакантных площадей. Он был связан как с уходом западных арендаторов, так и с оптимизацией затрат арендаторов.

К концу года доля вакантных помещений на офисном рынке Москвы предположительно достигнет 13–14% в классе А (с начала года показатель увеличился на 3,5–4,5 п. п.) и 7–7,5% — в классе B (с начала года — +1,4–1,9 п. п.), подсчитали в NF Group.

В офисном сегменте Санкт-Петербурга уровень вакантных площадей в IV квартале 2022 года приблизился к 12,6%, что в абсолютном выражении составляет 593 тыс. кв. м. Уровень вакантных площадей в классе А увеличился на 7,5 п. п. и составляет 16,7%. Вакантность в классе В/В+ составляет 11,3%, комментирует Вероника Чаканова, партнер, директор офисной группы IPG.Estate.

Арендные ставки на офисы идут на снижение

Несмотря на тот факт, что ряд западных арендаторов заявил об уходе из Москвы, ставки аренды на офисы… практически не изменились. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды варьировалась в пределах 1–2%.

На конец сентября ставки в премиальных зданиях были равны в среднем 46,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в зданиях класса А в центральном деловом районе — 41,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год и в целом по Москве — 26,1 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе В+ — 16,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год (по данным IBC Real Estate).

Екатерина Ногай полагает, что дальнейшая динамика арендных ставок будет зависеть от качества и позиционирования объектов, их локации и запаса финансовой прочности каждого собственника. По итогам 2022 года ставки аренды покажут снижение в диапазоне 5%, а минимального значения достигнут в 2023 году.

В Санкт-Петербурге уровень запрашиваемых ставок аренды практически не изменился, соглашается Вероника Чаканова, но подчеркивает, что сделки закрываются по ставкам, которые на 15–20% ниже заявленных.

Некоторые девелоперы готовы начинать новые проекты

Примечательно, что, несмотря на сократившиеся объемы ввода офисных площадей в эксплуатацию, девелоперы готовы начинать новые проекты — правда, пока на стадии формирования документации и проектирования зданий. Также растет количество проектов, которые будут реализованы в формате build-to-suit — при наличии интересанта, готового заключать предварительный договор аренды, отмечают в Nikoliers.

Складская недвижимость: рекорд, еще рекорд!

Сегмент складской недвижимости в уходящем году не только продемонстрировал завидную стойкость, но и обновил рекордную планку. На рынок за три квартала 2022 года был выведен почти 1 млн новых складских площадей. До конца года этот показатель может вырасти до 1,6 млн кв. м, прогнозируют в IBC Real Estate.

В структуре нового строительства доля площадей объектов «под заказчика» достигла 80%. По словам Татьяны Дивиной, такая структура нового строительства сохранится в ближайшие годы.

Рекордный ввод новых складских площадей

С начала года в Московском регионе было сдано в эксплуатацию 994 тыс. кв. м — это максимальное значение с 2014-го. Вдохновил девелоперов на такой объем строительства ажиотажный спрос на склады в 2020–2021 годах. До конца года, вероятно, будет побит еще один рекорд: объем ввода может достигнуть 1,6 млн кв. м. Это станет максимальным значением за последние восемь лет.

Как поясняют в Nikoliers, причина столь существенного объема ввода складских помещений — активные сделки за прошедшие два года, в особенности договоры по проектам build-to-suit.

Начало СВО и частичная мобилизация в уходящем году дважды существенно тормозили активность на складском рынке в разгар сезонов, которые традиционно приходятся на весну и осень. Однако игроки складского сегмента довольно быстро адаптировались и оперативно восстанавливали спрос и предложение, говорит Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate.

«В 2023 году ситуация изменится, — предупреждает Екатерина Ногай. — Объем нового строительства может не превысить 900 тыс. кв. м. Это будет вызвано снижением спроса, ослабеванием деловой активности и приостановкой некоторых проектов на фоне неопределенности».

По ее словам, основной объем новых складских площадей в 2023 году будет представлен объектами, которые достраиваются под заказчика и которые были запланированы еще в 2021 году, а также спекулятивными объектами, которые сейчас находятся в фазе активного строительства.

Спрос на склады уменьшается

После февраля 2022 года на рынке складской недвижимости наблюдался резкий спад активности. Только с сентября зафиксирован рост объема заключенных сделок: так, в октябре отмечено максимальное значение с начала года — 357 тыс. кв. м (по данным NF Group).

Такой подъем деловой активности обусловлен тем, что бизнес адаптируется к меняющимся внешним условиям: после ухода международных компаний участники рынка начали находить новые возможности для альтернативного развития, объясняет Екатерина Ногай.

Примечательно, что в октябре была заключена первая с февраля сделка по схеме build-to-suit: компания Fix Price приобрела складской комплекс в индустриальном парке «PNK Сибирский тракт» в Екатеринбурге площадью 68 тыс. кв. м, напоминает Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group.

Объем купленных и арендованных площадей на складском рынке Московского региона за девять месяцев 2022 года составил 857 тыс. кв. м.

Но спрос по-прежнему находится под давлением внешних условий, поэтому до конца 2022 года совокупный объем сделок не превысит 1,1 млн кв. м — это станет наименьшим значением за последние 11 лет, прогнозирует Екатерина Ногай.

Спрос по сравнению с итоговым значением рекордного 2021 года снизится практически вдвое, ожидает Константин Фомиченко.

Дефицит качественного предложения на складском рынке

Складской недвижимости не стоит беспокоиться о том, что склады могут опустеть. Уже несколько лет уровень вакантных площадей остается низким — для того, чтобы найти подходящий склад, арендаторам приходится потрудиться. Доля свободных складских площадей класса А в Московском регионе по итогам трех кварталов 2022 года составляет всего 4,6%, говорит Татьяна Дивина. По ее оценкам, в конце года показатель останется на уровне 5%.

На рынке Санкт-Петербурга уровень вакантных складских площадей на сегодняшний день составляет 4,5%, отмечает Филипп Чайка.

На складском рынке — дефицит качественного предложения. В 2023 году из-за сжатия бизнеса и потенциальных отказов доля вакантных складских площадей вырастет до 7%.

Разрыв между запрашиваемыми и реальными ставками аренды

После резкого роста на фоне рекордного спроса 2021 года ставки аренды начали постепенно снижаться. Так, в октябре 2022-го средняя запрашиваемая ставка аренды (6,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год) на складском рынке Москвы снизилась на 3% по отношению к показателям II квартала (по данным Commonwealth Partnership).

В ожидании свободных площадей увеличивается разрыв между запрашиваемыми ставками аренды и реальными ставками, по которым закрываются сделки, — в ряде случаев он достигает 20% и более, подчеркивает Татьяна Дивина. Эксперт не исключает, что к концу года ставки аренды снизятся еще заметнее.

Методы оценки складов: какой из них даёт самые точные результаты?

Коммерческая недвижимость оценивается несколько по-иному, чем жилая недвижимость. При её оценке важна экономическая составляющая, способность объектов приносит прибыль. Поэтому самыми важными признаны сравнительный и доходный методы определения рыночной стоимости. Реже оценщики используют и затратный подход. Но сначала о рыночном и доходном методах.

Складская недвижимость – это априори объекты, которые помогают приносит прибыль. Оценщик прогнозирует и рассчитывает будущие доходы от использования складских помещений на определённый временной промежуток. С внесением ряда корректировок (с учётом затрат на эксплуатацию объекта, амортизационных отчислений и др.) оценщик рассчитывает стоимость объекта.

Сравнительный подход сводится к подбору аналогичных объектов со схожей полезностью, которые были реализованы на рынке ранее. Но оценщики уверены, что слепо доверять этому методу и результатам анализа аналогичных объектов. На рынке есть схожая недвижимость, но нет точных копий, поэтому рыночная стоимость оцениваемого объекта должна определяться с внесением соответствующих корректировок.

Когда же применяется затратный подход? Он необходим, когда стоит задача определения восстановительной стоимости. Применяется при оценке только что построенной недвижимости, или той, возведение которой ещё не завершено.

Обращение за независимой оценкой складов, помещений или складских комплексов в «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!

Региональная структура рынка складской недвижимости

Табл. 1. Рейтинг российских регионов в 2021 году по объемам ввода складских площадей

Рейтинг 2021	Рейтинг 2020	Регион	Ввод складских площадей, тыс. кв. м
1	1	Московская область	1 814
2	63	Тульская область	549
3	4	Свердловская область	460
4	7	Краснодарский край	246
5	3	Москва	210
6	8	Приморский край	141
7	6	Ленинградская область	102
8	5	Ставропольский край	59
9	2	Республика Татарстан	56
10	10	Пензенская область	56

Несмотря на то, что 2021 год был одним из самых успешных в развитии рынка складской недвижимости, сейчас он входит в затяжной кризис, выйти из которого его участники смогут, только когда нормализуется спрос.

Введенные санкции в 2022 году приведут, по нашим оценкам, к ряду изменений на рынке складских помещений:

снижение темпов ввода новых складских объектов на 35-40%;
увеличение объемов незанятых складских площадей до 12-15%;
сохранение уровня арендной платы на достигнутых в прошлом году уровнях, что будет компенсировать потери от роста цен на земельные участки, строительные материалы, металлопродукцию и другие инфляционные издержки;
смещение спроса в сторону более дешевых предложений складских площадей.

По итогам первого полугодия 2022 года, как подсчитали в CORE.XP, общий объем инвестиций в недвижимость России составил 143 млрд рублей, снизившись на 23% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной финансовый результат обеспечил первый квартал. Контракты были подписаны на рекордную с 2016 года сумму в 102 млрд рублей.

По оценкам Nikoliers, за первые шесть месяцев 2022 года застройщики Петербурга суммарно инвестировали $236 млн в покупку земельных участков, а общий объем инвестиций в городскую недвижимость составил порядка $570 млн. По сравнению с тем же периодом 2021 года показатель сократился в 2,5 раза – за счет уменьшения вложений в землю. При этом доля транзакций с существующими активами составила 59%, или $334 млн, что сопоставимо с показателем за весь 2021 год. По покупкам лидирует офисный сегмент.

Консультанты Knight Frank Russia подсчитали петербургские инвестиции в российской валюте. По их оценкам, с начала года объем вложений в коммерческую недвижимость города составил более 26 млрд рублей. В офисы инвестировано 14,25 млрд руб. Объем вложений в гостиничный сегмент вырос вдвое – до 1,75 млрд рублей.

Перспективное предложение

Исходя из заявленных планов девелоперов, в 2022 году объем рынка индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга должен увеличиться ориентировочно на 235 тыс. кв. м.

Важной тенденцией является высокий уровень заполняемости проектов уже на этапе строительства. К моменту ввода в эксплуатацию значительная часть новых проектов будет законтрактована.

На фоне дефицита предложения последних лет, клиенты активно рассматривают строящиеся объекты и заключают предварительные договоры аренды до момента вывода проекта на рынок.

Ввиду сложившихся условий очевидно, что значительный уровень нового предложения, прогнозируемый до конца года, не повлияет существенным образом на показатели вакантных площадей.

Вакантность: высокий спрос почти не оставил пустующих площадей

Высокий спрос на склады, создание складских запасов на перспективу, позволил не только сохранять стабильными ставки аренды, но и оставить на низком уровне вакантность площадей. Причем площади были заняты как в объектах постройки прошлых лет, так и в новых, введенных в эксплуатацию в прошлом и текущем годах.

Несколько более высокая вакантность в складах на значительном удалении от МКАД, например, в Фаниполе, где за последние годы образовался довольно крупный логистический хаб. Однако и там свободных площадей в действующих объектах не так много. В недавний период ограниченного предложения и высокого спроса заполнялись качественные объекты и на удалении от МКАД. Возможно, более сложно будут заполняться те объекты, которые введутся в скором времени.