Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности раздела приватизированного жилья между родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Кто имеет право на недвижимость, если владелец не оставил завещания
Хорошо, если собственник имущества заранее позаботился о близких и составил завещание. Это самая простая процедура, при которой упомянутым в завещании людям даже не надо доказывать свои права, а просто предъявить паспорт. Завещание позволяет наследодателю распределить имущество между наследниками по своей воле, без учета родственных или семейных связей — за исключением супружеской доли и долей обязательных наследников.
Если же завещания не было, вступление в наследство происходит по другому алгоритму, прописанному в законодательстве. В этом случае имущество в равных долях переходит к наследникам одной очереди, говорит юрист BGP Litigation София Имамутдинова. Гражданским кодексом РФ сейчас установлены 8 очередей. При отсутствии наследников первой очереди права переходят ко второй и далее, если в предшествующей очереди нет правопреемников.
Особенности законного раздела приватизированной квартиры между родственниками
Есть ряд условий, которые влияют на приобретение тех или иных прав лицами, проживающими в квартире, которая была передана на безвозмездной основе в процессе приватизации. Если жилье было приватизировано одним лицом до заключения брака или прописывания в нем родственников, в таком случае он имеет полное право на эту собственность. Если же при переходе квартиры из государственной собственности в частную, в ней были прописаны другие люди (супруг, дети, родственники), то каждый из них имеет право на долевое участие в данном имуществе. При добровольном отказе остальных членов семьи на право собственности, в пользу одного из них, остальные имеют право проживать в этом жилье всю оставшуюся жизнь.
Если же родственники, имеющие доли в приватизированной квартире, хотят ее разделить, они могут сделать это таким способами:
- в натуре. Чаще всего, данный вариант не является возможным, т.к. количество комнат в квартире и их площадь не совпадают с равными долями проживающих в ней жильцов.
В соответствии с действующим Законодательством, при таком разделе нужно изолировать каждую часть жилья, принадлежащую другому собственнику, а также обеспечить доступ к местам общего пользования.
В идеале, раздел в натуре предусматривает выделение отдельного входа каждому жильцу, но такой вариант является практически невыполнимым в условиях городской квартиры. Чтобы не перестраивать жилье, лучше договориться о сохранении нормальных отношений после раздела и обеспечить дуг другу свободный доступ к общим помещениям.
- в процентном соотношении. Этот вариант более приемлем, т.к. для удовлетворения прав каждого жильца можно продать квартиру и разделить полученную сумму в соответствии с предназначающимися долями, или же компенсировать деньгами или имуществом нужную сумму.
Решает ли право наследования проблему раздела жилья?
Если владелец жилья заранее позаботился о разделе имущества после его смерти, закрепив свое желание в завещании, особых проблем не возникнет. Если квартира завещана любому, даже чужому человеку, половинную долю имущества получат родственники умершего: родители-пенсионеры, нетрудоспособные супруг или супруга, несовершеннолетние дети.
Если же завещание не было оставлено, имущество, в том числе квартира, будет разделено в соответствии со степенью родства. На наследство в первую очередь могут претендовать дети, супруги, родители умершего. Сестры, братья, дедушки и бабушки – вторая степень родства (всего различают семь степеней родства). При разделе квартиры у оставшихся в живых мужа или жены есть преимущества, позволяющие получить половину жилья. Если нет наследников первой очереди, имущество делится между последующими уровнями очередей.
Права собственников, имеющих долю в общем имуществе
Каждый собственник в квартире имеет право по своему усмотрению распоряжаться своей долей. Это значит, что он может ее продать, сдавать, менять или подарить.
При совершении действий в отношении доли должны соблюдаться два условия:
- собственник не нарушает права и интересы других владельцев квартиры;
- он должен заручиться согласием остальных собственников на совершение таких действий.
Перечень действий, при которых собственник должен получить согласие других участников долевой собственности на квартиру:
- регистрация членов семьи в квартире. При этом при регистрации несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;
- ремонт в общей собственности;
- продажа, мена, дарение и завещание такой доли. При этом другие собственники имеют преимущественное право на покупку такой доли.
Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.
Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
Раздел муниципальной квартиры
С точки зрения законодательства делить квартиру, которая не приватизирована, нельзя. В данном случае супруги не являются ее собственниками и проживают в ней исключительно по договору социального найма. Однако законодательством предусмотрены ситуации, в которых предполагается передача квартиры одному из участников процесса.
Итак, как разделить муниципальную квартиру через суд? В этой ситуации можно либо договориться мирно о том, что один из участников ищет другое жилье за денежное вознаграждение, либо необходимо в срочном порядке приватизировать квартиру, а затем обратиться в суд, чтобы он выделил доли каждому собственнику. После раздела по долям каждый из собственников может распоряжаться своей частью как захочет: продать, обменять, выкупить долю другого дольщика и получить в распоряжение полную квартиру. Но в данном случае приватизация квартиры – единственный верный выход, который позволит завладеть своей долей и распоряжаться ею по собственному усмотрению, поэтому лучше всего действовать сообща.
Принцип очередности наследования
Еще раз повторим, что наследственное право принадлежит родственникам покойного, и распределяется оно по степени родства. От нее же зависит и очередность наследования. Перечислим первые три очереди наследников:
- Наследники первой очереди – близкие родственники (ст. 1142,146 Гражданского Кодекса РФ:
- Супруги;
- Дети;
- Родители;
- Внуки.
Например, если дети покойного умерли до его смерти или вместе с ним в один день, то наследниками становятся внуки наследодателя.
- Наследники второй очереди – ст. 1143, 1146 Гражданского Кодекса РФ:
- Братья, сестры;
- Дедушки, бабушки;
- Племянники и племянница.
- Наследники третьей очереди – ст. 1144, 1146 Гражданского Кодекса РФ:
- Тети и дяди наследодателя;
- Двоюродные братья и сестры.
К оставшимся очередям наследователя относятся другие родственники в убывающем порядке от степени родства: пасынки, отчим, мачеха и т.д.
Переход от одной очереди наследников к другой происходит после наступления специальных на то оснований:
- Отсутствие или гибель наследника;
- Потеря права на наследство;
- Отстранены или лишены права наследования по желанию наследодателя;
- Наследники решили не принимать наследство и написали отказ от него.
Кроме того, нельзя забывать и про обязательных наследников.
Как подать иск о разделе наследства?
Что делать, если договориться о разделе наследства не получается, или в завещании не указано, кому из наследников, что передается? Обращаться в суд.
Если на одно и то же имущество указано два и более наследника (например, на квартиру), но не указаны доли наследства, то им придется проводить раздел наследства в суде.
Причинами для обращения в суд могут быть:
- Указание в завещание двух и более наследников;
- Если наследство передается по закону, но в одной очереди наследования несколько наследников, которые не могут договориться между собой, то раздел наследства проходит в суде;
- Имеются лица, обладающие правом на обязательную часть наследства, которые не были указаны в завещании;
- Родственники не согласны с выбранным по завещанию наследнику, и хотят доказать, что он является недостойным. Но это уже немного другой вопрос.
Если речь в иске идет исключительно о разделе наследства между родственниками, если наследодатель сам не выделил доли, то суд вынесет решение о равном выделении долей. То есть, все наследники получат равные по ценности и рыночной стоимости части. Данное решение применяется, как и для наследников одной очереди по закону, так и для наследников по завещанию.
Наследство в подобных случаях будет являться общей долевой собственность наследников и будет поделено между ними поровну относительно рыночной стоимости имущества.
Итак, чтобы инициировать раздел наследства и поделить имущество покойного родственника между всеми наследниками, вы можете пойти по одному из двух путей:
- Составить добровольное соглашение о разделе наследства и заверить его у нотариуса согласно статье 1165 Гражданского Кодекса РФ;
- Подать иск о разделе имущества в суд по месту открытия наследства согласно статье 252 Гражданского Кодекса РФ.
Срок давности для подачи иска о разделе имущества составляет три года со дня открытия наследства.
Процедура легализации раздела
Чтобы не нарушать закон, задавшись целью разделить одну квартиру на две, нужно соблюдать следующую последовательность действий:
- Заказать экспертизу, которая поможет определить техническую возможность раздела.
- Обратиться в БТИ или независимым инженерным компаниям за проектом перепланировки.
- Собрать документы на право собственности, захватить проект, паспорта и отправиться в МФЦ или местный орган власти (ОМС), занимающийся согласованием перепланировки. Сдать документы, написать заявление.
- Дождаться вердикта органа согласования (ОМС).
- Оспорить его в суде, если получен отказ.
- Сделать раздел по проекту.
- Когда все будет готово, вызвать представителей ОМС для подтверждения сделанных изменений, их соответствия плану.
- Прийти в МФЦ со всеми документами, написать заявление и в течение 10 дней получить на руки технические паспорта на обе квартиры.
- Обратиться в Росреестр за фиксацией сделанных изменений, регистрацией права собственности на два новых объекта.
Когда можно выделить долю в квартире в натуре
Если же дом является малоэтажным, в нём нет помещений общего пользования, то шансы выделить долю в натуре и зарегистрировать индивидуальное право собственности на квартиру довольно велики.
Рассмотрим это на конкретном примере из нашей практики.
Квартира располагалась в одноэтажном доме и принадлежала долгое время двум собственницам в равных долях. За это время они полностью обособили свои части помещения друг от друга, сделали отдельные входы, у каждой был отдельный санузел и собственная кухня. Никаких разногласий по порядку пользования у них не возникало. Коридором, кухней, столовой, санузлом и встроенным шкафом пользовалась одна собственница, а двумя другими жилыми комнатами, кухней и санузлом другая собственница.
Женщины даже разделили оплату коммунальных платежей, каждая оплачивала по отдельной квитанции и у каждой стоял свой собственный прибор учёта.
При таких обстоятельствах, вполне возможно было разделить данную квартиру фактически на две отдельные квартиры.
В суд от имени одной из собственниц нами было подано исковое заявление в отношении другой собственницы, в котором мы указали, что просим прекратить право общей долевой собственности, разделить квартиру в натуре, признать право собственности каждой из сторон на те помещения, которыми она фактически пользуется.
Для обоснования данных требований в иске мы указали:
- Собственницы родственниками не являются.
- У каждой из них собственный лицевой счёт для оплаты коммунальных платежей.
- У каждой собственницы стоят собственные приборы учёта.
- Между сторонами сложился порядок пользования квартирой, который устраивает каждую из сторон.
- Квартира оборудована отдельными входами.
- У каждой из собственниц имеется в пользовании своя отдельная кухня и отдельный санузел.
Способы деления приватизированной жилплощади
Существует два основных способа как можно осуществить раздел кооперативной квартиры при разводе. Первый способ, он же является наиболее предпочтительным, — это соглашение между собственниками. Владельцы квартиры путем переговоров и дипломатии обговаривают все нюансы раздела, включая размеры причитающихся каждому собственнику долей. В результате договоренностей оформляется определенный договор, который заверяется юридически и вступает в силу.
Однако не всегда этот способ может решить проблему. Многие люди имеют такое количество взаимоисключающий претензий и требований друг к другу, что придти к какому-либо соглашению становится невозможно. Кроме того, зачастую процесс раздела происходит в результате какого-либо конфликта между людьми (например, при разводе) и собственники вообще не готовы разговаривать. В таком случае раздел жилой площади происходит с помощью судебного процесса. Собственники встречаются в суде, в результате чего принимается решение о разделе недвижимости в тех или иных долях. Именно в суде рассматриваются вопрос, как разделить квартиру на доли, если один собственник не согласен с размером своей будущей доли.
Часто эта процедура может затянуться на длительный срок, поэтому все-таки гораздо выгоднее мирный раздел квартиры. Обращение в суд имеет место только в том случае, когда отсутствует какая-либо возможность заключения договора. Тогда судебное разбирательство остается единственным способом, как выделить свою долю в приватизированной квартире.
На сколько долей можно разделить квартиру?
Данный вопрос законодатель отдает на усмотрение самого собственника. То есть, в данном случае действует принцип свободы распоряжения своей собственностью. Собственник вправе разделить свое имущество на 2,4,10,100,1000 и т. д. долей. Никаких ограничений не установлено.
Однако, определение долей в недвижимом имуществе, с точки зрения возможности последующего распоряжения своей долей, нецелесообразно.
Важно! Подарив или продав свою долю любому лицу, владелец теряет право собственности на эту долю. То есть, распорядиться возможно уже будет только своей долей. Конечно, другой долевой собственник не сможет продать долю без предварительного уведомления другого совладельца. Однако, эта обязанность хорошо обходится в практике, путем дарения части доли третьему лицу с последующей продажей.
Ведь неприятно будет жить в квартире или частном доме с чужими людьми и при недостижении соглашения относительно порядка пользования имуществом, его придется устанавливать в судебном порядке.
То есть, определение долей в недвижимости всегда сопряжено с риском ненадлежащего исполнения или неисполнения обязанностей по владению, пользованию, распоряжению долей другим долевым собственником.
Итак, в настоящей статье мы рассмотрели нюансы раздела недвижимого имущества на доли, заключения соответствующего соглашения и возможные препятствия при желании осуществить отчуждение доли.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.