Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доля в общем имуществе супругов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено. Но об этом ниже.
Совместная собственность супругов, как режим совместного имущества
Закон устанавливает, что имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью. В совместной собственности супругов может находиться любое имущество, не изъятое из оборота. В состав имущества супругов могут входить не только вещи, не изъятые из оборота, но и права. Таким образом, необходимо понимать термин «любое имущество», употребляемый законодателем. Необходимо отметить, что к совместной собственности супругов закон относит только вещи и права, но не обязательства, — это вытекает из смысла нормы, предусмотренной п. 2 ст. 34 СК РФ. Изъятыми из оборота называют вещи, отчуждение которых законом не допускается. Изъятое из оборота имущество не может находиться в совместной собственности супругов.
Нюансы продажи квартиры, находящейся в долевой и совместной собственности
Если доли в квартире не определены, собственники имеют равные права на владение, распоряжение и пользование жильем. При продаже квартиры собственники должны будут действовать совместно. В отличие от долевой собственности, в этом случае несколько собственников выступают как единая сторона. Деньги, которые будут получены от продажи, делятся между бывшими собственниками квартиры поровну.
Разница между продажами квартир, находящихся в совместной или долевой собственности, заключается в том, что во втором случае каждый собственник может продать свою долю (или распорядиться ей другим способом). В отличие от совместной собственности, они действуют не как единый собственник, а по отдельности. При этом необходимо учитывать преимущественное право покупки продаваемой доли, которое закон предоставляет другим собственникам объекта недвижимости.
Подведем итоги. Разница между совместной и долевой собственностью довольно существенная. Особенно важно понимать имеющиеся отличия при возникновении спорных ситуаций. Если у вас есть проблемы с распоряжением имуществом, которое находится в собственности нескольких человек одновременно, лучше обратиться за помощью к юристу. Специалист разработает оптимальное решение и поможет оформить документы.
«Режим совместной собственности супругов оптимально защищает права граждан, но его нужно усовершенствовать».
Действующая модель собственности в браке пока оптимально защищает права граждан, хотя её можно усовершенствовать, чтобы дополнительно обезопасить права партнёров, полагает руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилёв. Так, идея о том, чтобы совместное имущество вносили в реестр недвижимости, полезна и для самих супругов, и для покупателей жилья.
Что касается установления режима раздельной собственности, тут ситуация неоднозначна, указывает эксперт. Нужно учесть огромное количество факторов, иначе можно ущемить права одного из супругов. Также важно, чтобы граждане повышали уровень правовой и финансовой грамотности и ещё до регистрации отношений заключали брачный контракт.
Нотариальное удостоверение
Часто семейные пары обращаются к юристам, которые обещают помочь им с составлением брачного договора или соглашения о разделе имущества. Но эти документы не имеют никакой силы не только потому, что часто там встречаются пункты, которые противоречат российскому законодательству, но и потому, что и брачный договор, и соглашение о разделе имущества подлежат обязательному нотариальному удостоверению, комментирует Лексакова. По ее словам, нотариус всегда поможет составить грамотный и подробный документ, который в полной мере устроит обоих супругов. Он также разъяснит сторонам правовую суть сделки, проверит волеизъявление сторон, проследит за тем, чтобы условия договора не ущемляли и не были кабальными ни для одной из них, поясняет член ФНП.
Как поделить ипотечную квартиру при разводе
Ипотека связывает по обязательствам даже бывших супругов. Если в период брака куплена квартира по ипотечному кредиту, то в случае развода должны платить оба супруга. Квартиру, купленную в ипотеку, можно разделить между супругами только с разрешения банка.
Осуществить раздел такой квартиры можно следующими способами:
- продолжить платить ипотечные платежи, а после окончательного погашения кредита продать ее и разделить вырученные денежные средства в равных долях;
- один из супругов отдает свою долю в квартире второму супругу, который становится единоличным собственником и единственным должником по кредиту. Супруг, отказавшийся от доли в квартире, получает за нее денежную компенсацию;
- с согласия банка продать квартиру, закрыть ипотечный кредит и оставшиеся деньги поделить между собой.
Что такое общая долевая собственность на квартиру
Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.
К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.
Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.
Плюсы
1. Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.
2. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.
3. Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.
Минусы
1. Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.
2. Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.
3. Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.
Как определяется доля
По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.
При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.
Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.
На вопрос, что лучше — совместная или долевая собственность, однозначного ответа нет. Каждая семья решает самостоятельно с учетом сложившейся ситуации. Сориентироваться помогут следующие советы:
- Если один из супругов оплатит большую часть цены квартиры за счет личных средств (например, муж заплатил из своего кармана 2 000 000 рублей, а жена – 500 000 рублей), целесообразно оформить долевую покупку. Так при разводе имущество будет распределено справедливо.
- Аналогичная ситуация – когда на приобретение жилья дарят деньги родители мужа или жены.
- Если супруг не устроен, ведет домашнее хозяйство или работает неофициально, то для получения максимального вычета при покупке квартиры лучше оформить недвижимость как общую совместную собственность.
Документальное подтверждение прав собственности на недвижимость
Во время сделок с недвижимостью, будь то покупка или продажа, участники сделки, составляют и заключают договор купли-продажи, регламентирующий права и обязанности сторон. На основании этого документа происходит переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.
Важно! Договора купли-продажи заключаются в письменной форме с указанием цены объекта, подписывается обоими участниками сделки и регистрируется в Росреестре, чтобы подтвердить по нему переход права собственности, только после этого договор имеет юридическую силу.
Так же следует отметить, что в договоре купли-продажи в обязательном порядке указываются индивидуальные данные объекта недвижимости, позволяющие его идентифицировать (адрес, количество комнат, общая и полезная площадь и т.п.). Если таковые отсутствуют, документ может быть признан недействительным в результате несогласованности сторон.
Если в момент передачи от продавца к покупателю объекта недвижимости соответствует условиям договора, в этом случае обе стороны подписывается специальный передаточный документ – акт приемки-передачи. В случае же заявления покупателем о несоответствии передаваемого имущества условиям договора, на продавца возлагается ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
Так же возникнуть право собственности может в результате приватизации. Так, согласно законодательству Российской Федерации каждый гражданин имеет право единожды приобрести жилье, приняв участие в бесплатной приватизации муниципальной и государственной недвижимости. В этом случае, важно помнить, что граждане, принявшие участие в данной процедуре будучи в несовершеннолетнем возрасте, сохраняют за собой право повторного прохождения процедуры приватизации в совершеннолетнем возрасте. Так же следует отметить, что все собственники приватизированной жилой недвижимости, имеют документальное подтверждение своего права собственности, охраняемое законодательством.
Особенности распоряжения совместной собственностью
Статьей 253 ГК фиксируется имущественное равноправие супругов, что обязывает получать согласие на выделение доли и оформление любой юридически значимой сделки с квартирой. Только с помощью выдела второй партнер получает право на дальнейшее распоряжение долей, с учетом соблюдения преимущественного права выкупа второго дольщика.
Как супругам оформить покупку квартиры
Существует три варианта:
-
Оформить на одного из супругов. Росреестр зарегистрирует право единоличной собственности.
Недвижимость, купленная в браке, является совместно нажитым имуществом. При продаже квартиры или дарении от другого супруга потребуется нотариально заверенное согласие.
В случае развода доля в праве собственности на другого супруга выделяется нотариальным соглашением о разделе имущества или, в случае недостижения компромисса, по решению суда.
-
Оформить общую долевую собственность в равных (12) или неравных долях (например 1/6 и 5/6). Росреестр зарегистрирует право общей долевой собственности.
Такая сделка подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Нужно будет удостоверить договор купли-продажи у нотариуса или к договору купли-продажи в простой письменной форме прилагается нотариальный брачный договор в котором будет описан режим собственности на имущество, купленное в браке. Брачный договор передается в Росреестр(копия) с договором купли-продажи в простой письменной форме.
Каждый из супругов сможет продать свою долю третьему лицу, получив отказ от преимущественного права покупки другим супругом.
Каждый из супругов может подарить свою долю без уведомления другого.
В случае развода, каждый остается при своей доле.
Росреестр отклоняет заявления о регистрации общей долевой собственности на супругов по договорам в простой письменной форме , со ссылкой на Семейный кодекс ( ст. 33-35)
-
Оформить общую совместную собственность. Такая сделка оформляется в простой письменной форме. Общая совместная собственность оформляется на законных супругов.
В случае развода доли выделяются по нотариальному соглашению сторон или решению суда.
Если вы состоите в гражданском браке — вы можете купить квартиру в общую долевую собственность и оформить сделку в простой письменной форме.
Практика пользования недвижимостью в браке: продажа
Каким образом право общей совместной собственности может реализовываться супругами на практике? Возьмем сценарий, когда речь идет о продаже доли в квартире одним из граждан, состоящих в браке. Предположим, что муж и жена смогли договориться о том, какая доля во владении недвижимостью будет принадлежать каждому. Супруг после этого решил, что продаст имеющийся актив, к примеру, обратившись к риэлтору.
Особенность российского законодательства, регулирующего право общей собственности, заключается в том, что оно предполагает установление приоритета в очередности покупателей доли в совместном владении имуществом в пользу одного из действующих совладельцев. То есть если муж, как в нашем сценарии, пожелал продать часть квартиры, то первый человек, который будет иметь преимущественное право купить данную долю в недвижимости, — его жена. Только если супруга откажется воспользоваться данной преференцией, муж вправе идти к риэлтору. В рамках данной схемы один владелец доли обязан предупредить другого о том, что собирается совершить такую-то сделку, причем в письменной форме.
Преимущественное право на наследство
При оформлении наследства правопреемники имеют возможность заявить нотариусу о преимущественном праве на наследственное имущество. Если квартира находится в совместной собственности супругов, то переживший супруг имеет преимущественное право на нее.
Пример. В состав наследства после смерти Ивана вошла квартира, приобретенная в период брака, автомобиль, жилой дом. Его наследниками стали мать, жена и сын от первого брака. Жена Ивана заявила о преимущественном праве на квартиру, так как она в ней проживала и была сособственником. Мать и сын поделили жилой дом и автомобиль по ½ доле.
Однако такой вариант возможен только при отсутствии споров между наследниками. Если же они возражают, то отстаивать право на преимущественное наследование придется через суд.
Совместная собственность и личные деньги супругов
Известная старая проблема режима совместной собственности: если личные деньги одного из супругов были потрачены им на приобретение вещи, станет ли она совместной собственностью?
Ответ на этот вопрос был дан ВС в пост.пленума № 15 от 1998 г. (п. 15): нет, не станет.
Следовательно, по задумке ВС, источник финансирования покупки определяет правовой режим собственности на вещь (дальше я буду именовать этот подход теорией трансформации).
Я не уверен, что это соответствует ст. 34 и Семейного кодекса, ведь из п. 1 ст. 36 следует, что режим совместной собственности не распространяется только на «вещи, полученные по наследству или в дар во время брака». Таким образом, закон исходит из того, что уже «на втором шаге» индивидуальная собственность супруга уже существовать не может. Это разумно, ведь ст. 34 говорит о том, что «все, что нажито во время брака, является совместной собственностью».
Теория трансформации, предложенная в ПП 15, создает большую проблему: самим супругам, да и всем третьим лицами надо учитывать источник приобретения супругами имущества. Например, муж и жена приобретают автомобиль, используя для этого подаренные каждому из них деньги. Реализация концепции трансформации будет означать, что автомобиль будет находиться в общей долевой собственности супругов. Бедный потенциальный будущий покупатель этой машины, который должен сломать голову, как же понять режим собственности на автомобиль и правильно заключить договор купли-продажи!
Более сложная ситуация: супруг получил в наследство вещь, продал ее, а на вырученные деньги приобрел другую вещь.