Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить землю под многоквартирным домом в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
Зачем нужна собственность на землю у дома
«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.
Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.
Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.
После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.
КС РФ признал не соответствующими Конституции РФ часть 3 статьи 16 ФЗ 189 в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
«…Предусмотрев в части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 года, любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в этом доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка, федеральный законодатель преследовал цель обеспечить предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на общее имущество в этом доме, включая земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том, что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает, сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Кроме того, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя, хотя, как показывает правоприменительная практика, в некоторых случаях собственники нежилых помещений вынуждены уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком.
Следовательно, вытекающая из части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую долевую собственность) от решения, принимаемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (статьи 19 (часть 1) и 57 Конституции Российской Федерации, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации)».
По мнению Конституционного суда, «… Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».
С момента выхода указанного постановления КС РФ до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления будут являться основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. «…Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция».
Ну, а федеральному законодателю рекомендовано Конституционным судом РФ следующее: «…с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, — внести в жилищное законодательство изменения, направленные, как на уточнение порядка рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник жилого или нежилого помещения в этом доме, не уполномоченный на то решением общего собрания, так и на регулирование соответствующих действий органов публичной власти, в том числе в части определения предельных сроков их совершения».
С вопросом о законности ст.36 ЖК РФ и ст.16 ФЗ 189 внесена ясность рассмотренным Постановлением КС РФ. Но сам порядок оформления и согласования границ придомовой территории при МКД, конкретно не прописан в жилищном законодательстве, что не всегда позволяет определить ее размер и оформить право собственности на земельный участок придомовой территории собственникам МКД. Провозглашенное в статье 36 ЖК РФ право собственников помещений на придомовую территорию не конкретизировано более подробно в ЖК и других законах и не всегда реализуемо на практике.
Зачем нужна собственность на прилегающую к дому землю
Жильцы дома становятся полноправными владельцами земельного участка, следовательно, они могут им распоряжаться. Юристы отмечают, что права собственности на землю не ограничиваются. Они имеют право по общему решению и в соответствии с законом построить на участке дополнительное сооружение или передать его часть в аренду.
По словам Марии Литинецкой, владельцы квартир могут поделить между собой землю и организовать во дворе стоянку для автомобилей, снести или построить элементы благоустройства, оградить территорию дома, установить шлагбаум на въезде во двор или сдать часть участка в аренду. Кроме того, это позволит исключить точечную застройку в окрестностях дома, поскольку муниципалитет может отдать часть земли, находящейся в его собственности, под строительство, а это не в интересах жильцов.
Однако, кроме прав, у собственников помещений в МКД возникают и обязанности: в частности, им придется самостоятельно решать все вопросы, связанные с обслуживанием имущества (парковочные места, досуговые зоны, тротуары и дороги), добавляет эксперт.
Как оформить землю под МКД в собственность
Землю под МКД и прилегающий к нему участок можно оформить в общую долевую собственность хозяев квартир. Михаил Кюрджев отмечает, что зарегистрировать право можно на основании решения собственников МКД и кадастрового паспорта земельного участка.
По публичной кадастровой карте можно проверить, сформирован ли участок под Вашим МКД. Если сформирован и Вам известен его номер, необходимо на сайте Росреестра запросить данные о земельном участке. Затем нужно получить выписку с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо документа выдают выписку из ЕГРН), предварительно оплатив услугу. Далее необходимо подать документы в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы» и оплатить государственную пошлину в размере 600 рублей. Выписка о праве на долю в общедолевой собственности на земельный участок будет готова в течение трех дней.
Если земельный участок под МКД не сформирован, жильцы занимаются регистрацией права самостоятельно. Как правило, необходимо провести общее собрание владельцев помещений, подписать договор с кадастровым инженером, оплатить услуги подготовки межевого плана и назначить представителя, который составит заявление и подаст документы в Росреестр.
Как рассказывает Михаил Кюрджев, чтобы оформить кадастровый паспорт на участок, нужно провести его межевание. Проект межевания готовит кадастровый инженер. Затем нужно согласовать границы участка с владельцами соседних территорий (если такие есть) либо с московским правительством (если окружающая земля является муниципальной собственностью).
Михаил Кюрджев говорит, что обычно кадастровый инженер берет сведения об обслуживаемом участке у эксплуатирующей организации (то есть в учет берется та территория, которую фактически содержат владельцы квартир в доме, оплачивая услуги по уборке и эксплуатации).
Межевой план утверждается московским департаментом городского имущества и после этого выносится на публичные слушанья, где владельцы помещений в МКД голосуют в поддержку либо против проекта межевания. Для утверждения проекта за него должно проголосовать абсолютное большинство собственников. Эта процедура определена в статье Гражданского кодекса. Ее цель – ознакомить владельцев помещений с межевым планом, а также позволить им узнать все нюансы у проектировщика и внести свои предложения. Когда проект утвержден, начинаются межевые работы, стоимость которых для одного МКД составляет порядка 30-40 тысяч рублей.
Затем собственники обращаются в Росреестр с межевым планом, чтобы земельный участок поставили на кадастровый учет, добавляет Мария Литинецкая.
Какие документы нужны
Согласно закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года и другими законодательными нормами, для государственной регистрации прав на землю под МКД нужны следующие документы:
- заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- удостоверяющие личность заявителя документы (заявление может подавать уполномоченное им лицо – тогда также потребуется доверенность, удостоверенная нотариусом);
- решение общего собрания владельцев помещений в МКД о формировании участка, на котором возведен дом;
- документы о формировании участка под МКД (межевой план и прочие;
- решение или протокол общего собрания владельцев помещений в МКД об определении долей земельного участка;
- правоустанавливающие документы, которые подтверждают наличие прав владельцев помещений в МКД, возникших до 31 января 1988 года.
Как оформить землю у многоквартирного дома в собственность
Чтобы зарегистрировать долевую собственность на землю под зданием, следует придерживаться определенной последовательности действий.
- Участок нужно сформировать. Для этого организуют общее собрание владельцев недвижимости и выносят решение. Затем следует обратиться с соответствующим заявлением и протоколом собрания в районную или городскую администрацию. Сделать это может любой собственник МКД, как указано в ч. 3 ст. 16 Закона 189-ФЗ. Обычно формирование участков является обязанностью Департамента городского имущества. Сначала он проверяет, выполнено ли межевание квартала, в котором дом находится. Если процедура уже проведена, границы созданного участка утверждают на кадастровом плане. При этом проект планировки и межевания местности выносят на публичные слушания, в которых могут принимать участие собственники МКД. Они вправе вносить свои замечания и предложения, для утверждения проекта за него должны проголосовать большинство владельцев.
- При отсутствии межевания данной территории, его необходимо провести.При этом определяют границы участка, его местоположение и площадь в соответствии с требованиями законодательства о земле и градостроительными нормами. Для оформления межевого плана следует обратиться к кадастровому инженеру. Он должен быть членом СРО, проверить это можно в реестре, который размещен на сайте регистрирующего органа. Межевой план можно сформировать в электронном виде и поместить в специальное хранилище. В этом случае получать бумажный вариант не нужно, поскольку регистрирующий орган имеет доступ к таким хранилищам.
- Представить документы в Росреестр.
Логическое обоснование
Предположим, что право собственности владельцев квартир ограничено лишь их помещением и действительно не распространяется на общее имущество. В этом случае человек, выходя из своей квартиры на лестничную площадку, входит на территорию чужого имущества. Необходимо отметить, что для владельца этого самого общего имущества не могут создаваться какие-либо препятствия для использования своего имущества и его охраны от посягательства посторонних.
То есть, нет абсолютно никаких помех для того, чтобы владелец общего имущества сделал бы, например, проход по своей территории платным, установил бы тариф (например, 10 рублей за каждую ступень) и взимал бы плату с каждого, кто проходил бы по его имуществу. И если собственник квартиры хочет попасть в свое помещение через общее имущество (например, по той же лестнице, которая принадлежит некому другому собственнику), он был бы обязан заплатить по установленному тарифу владельцу этого общего имущества.
А почему бы собственнику общего имущества в принадлежащих ему помещениях не открыть, например, склад? Складировать, допустим, доски или кирпичи на лестницах, лестничных площадках, в подвалах и на чердаках. Ведь это его имущество – имеет право использовать его по своему усмотрению. А то, что жильцам квартир не пройти в свои квартиры, так это их проблемы – пусть в свое помещение лезут через окно или любым другим способом, не связанным с передвижением по чужому имуществу.
Можно, конечно, выдумать, якобы общее имущество принадлежит государству или муниципалитету, которым опять же по некоторым выдуманным нормам «нельзя так поступать с людьми».
Но ведь общеизвестно, что и муниципалитет, и государство имеют право свое имущество продавать, передавать в аренду и т.д. Допустим, общее имущество будет продано или передано в аренду некому лицу, которое как раз и установит тариф на платный проход или оборудует в подъезде склад – и уж этому-то лицу абсолютно точно нельзя будет запретить такие действия! Сложно себе представить, что какой-либо гражданин, арендующий муниципальное помещение, не имеет права запретить проход через это помещение для неопределенного круга лиц. А ведь таким помещением может быть и квартира! Разве наниматели квартир по социальному или коммерческому найму обязаны впускать в свои квартиры всех, кто захочет туда войти? А если верить сторонникам рассматриваемой лжетеории, лестницы, чердаки, подвалы – такое же муниципальное имущество, как и занимаемые нанимателями квартиры.
А ведь кроме помещений к общему имуществу относятся, например, общедомовые системы тепло-, электро-, водоснабжения, водоотведения. Это тоже чье-то имущество, не имеющее отношения к собственникам помещений? Но тогда зачем владельцу этого имущества какие-то трубы, по которым подается вода к не имеющим отношения к собственнику труб потребителям? Ведь ничто не запрещает этому собственнику продать, например, эти трубы на металлолом – ведь это его имущество! И что с того, что после демонтажа и продажи труб у кого-то в доме пропадет вода? Пусть строят свои системы водоснабжения, ведут свои личные трубы, откуда им заблагорассудится, ну или живут без воды, без света, без канализации. Какое дело до проблем этих жильцов может быть владельцу общедомовых труб, проводов, другого оборудования?
Как видно из приведенных рассуждений, предположение о наличии у общего имущества МКД некого отдельного владельца приводит к обоснованию некой абсурдной ситуации.
Это важно знать: Раздел земельного участка через суд: судебная практика
Именно для недопущения такого абсурда жилищным законодательством установлено, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности (статья 36 ЖК РФ), при этом доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, а выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на ОИ в МКД запрещен (статья 37 ЖК РФ).
Таким образом, собственники помещений совместно владеют общим имуществом, не имеют права его поделить между собой (например, недопустимо устанавливать, что одному соседу принадлежат четные ступени лестницы, другому – нечетные, третьему – подвал, четвертому – чердак и т.п.). Общее имущество предназначено для использования всеми собственниками помещений МКД, принадлежит этим собственникам помещений и содержится за их счет.
Жильцы принимают решение об оформлении в собственность земельных участков, исходя из преимуществ и перспектив такого шага. Необходимо взвесить не только плюсы, но и минусы решения, узнать, как оформить землю правильно с юридической точки зрения. Если есть возможность, можно воспользоваться помощью опытного в данных вопросах юриста.
В чем преимущества оформления общедолевой собственности?
- Если местные власти решат осуществить по отношению к земле любые действия обременительного характера, им понадобится на это согласие собственников. Таким образом приобретение права собственности на территорию под жилыми помещениями является гарантированной защитой от любых действий, которые противоречат интересам жильцов.
- Также только собственники могут дать согласие на разработку проекта и строительство рядом с их домом различных сооружений, например, стоянок, небольших торговых точек, другого. Лица, которые населяют многоквартирный дом, сами могут определять все работы на своей территории.
- В то же время, проживающие в доме могут с выгодой использовать те преимущества, которые им дает собственность общедолевая на земельный участок. Если есть желание, они могут построить автостоянку для себя, парковку, спортивную или детскую площадку, благоустроить зону отдыха. Таким образом создавая для себя самые комфортные условия проживания.
- Еще одно выгодное использование права собственности на придомовую землю – сдача ее в аренду. Часть территории жильцы могут отдать арендатору, получая при этом прибыль. Деньги за аренду можно использовать для решения общедомовых проблем.
- Жилье многоквартирного дома с оформленной в собственность землей будут стоять дороже, это также важный фактор.
На данное время любые метры площади в пределах города являются большой ценностью для застройщиков, поэтому нужно защищать свой двор от лишних строений.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
Как оформить землю у дома в собственность
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.
Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.
Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.
Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.
После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.
Порядок оформления земли в собственность под многоквартирным домом
Существует определенный порядок, которого нужно придерживаться при оформлении земельного участка.
- Необходимо организовать собрание владельцев жилищного участка, на котором находится дом для того, чтобы принять решение о выделении участка по кадастру. Для этого необходимо будет собрать пакет следующих документов:
- схема долей каждого из владельцев дома, который проживает на его территории и имеет законное право собственности на него;
- ксерокопии документов, что подтверждают проведение собрания жильцов (то есть протокол сборов). Оно в обязательном порядке должно быть с повесткой и подписью о согласии жильца, который является совладельцем дома.
- Обязательным документов является регистрационная справка, где будет прописано фактическое количество жильцов, которые владеют своими долями в доме.
- Протокол собрания жильцов дома и, соответственно, их решение об обращении в кадастровую службу за формированием земельного надела под многоэтажным домом.
- В случае, если собрание будет проходить в заочной форме, необходимо учесть следующее:
- порядок документов может быть изменен. Уполномоченное лицо, которое предварительно было выбрано коллективном решением и на основе предоставленной ими доверенности, должен обратиться в Кадастровый реестр с ходатайством об оформлении прав собственности на земельный участок. Кадастровым реестром заведуют органы местного самоуправления, они проводят проверку межевания участка, вносят это в общим план по местности.
- Далее подается коллективное заявление о проведение кадастровых работ на территории земельного участка, где непосредственно находится дом, с целью установить межевание границ придомового участка. По большей части это межевание потом вносят в Единый реестр, который сейчас приобрел вид электронной формы. Это упрощает последующие проверки государственными органами и их контроль над ведение учета кадастровых участков.
- После проведенной процедуры внесения в реестр границ, подается пакет документов в службу Кадастрового реестра.
Преимущества и недостатки
Как и владельцы участков земли, собственники земельного участка под многоквартирным домом имеют как свои преимущества, так и недостатки.
Преимуществами являются:
- собственники могут полностью распоряжаться своей долей в согласии с остальными жильцами. Они могут ее передавать по арендным договорам другим жильцам с целью заработка.
- владельцы данного земельного участка могут самостоятельно принимать решение о создании дополнительный сооружений на территории данного участка, а также построении развлекательным приспособлений и так далее.
Из недостатков можно выделить следующие:
- получив право собственности, владельцы обязуются оплачивать налоги в казну;
- невозможным является личное распоряжение участком земли поскольку владелец состоит в коллективной собственности. Поэтому этот вид не подлежит продаже, обмену, дарованию или аренде другими физическими или юридическими лицами.
С какого момента жильцы дома становятся собственниками земельного участка под таким многоквартирным домом?
Как мы уже отмечали, существует богатая судебная практика по делам, касающимся права собственности на придомовую территорию МКД, а также оспаривания оплаты за её уборку. Собственники помещений в доме и управляющие компании, а также жильцы дома между собой постоянно судятся из-за земельного участка под МКД.
Подробнее о спорах по вопросам оплаты за уборку придомовой территории читайте в этой статье.
Выше мы приводили Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010. В рассмотренном в нём деле говорится о взаимных исках соседей МКД, которые не могли поделить придомовую территорию. У одной соседки возле дома были расположены небольшие постройки, которые мешали другому жильцу этого дома.
В ходе многочисленных судебных разбирательств иски соседей оспаривались по несколько раз, и выносились различные решения в пользу то одного, то другого собственника помещений в МКД. Одни судьи ссылались на 30-летний порядок пользования земельным участком под МКД. Другие этот порядок отменяли.
В итоге рассудил всех Верховный суд РФ, сославшись на ФЗ №189 от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ». По закону данный земельный участок под домом считается общедолевой собственностью владельцев помещений в МКД.
Если право собственности на объект недвижимости переходит к нескольким собственникам, то право на земельный участок переходит пропорционально долям собственности в доме (ст.37 Земельного Кодекса). Если право собственности на дом переходит к нескольким собственникам, то и порядок пользования придомовой территорией определяется с учётом доли в праве собственности на общее имущество в МКД.
Верховный суд РФ подчеркнул, что в данном случае собственники помещений в МКД по праву законных владельцев земельного участка под своим домом могут требовать устранения любых нарушений их интересов (ст.305 ГК РФ).