Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «3.6. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (частный сервитут)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сервитут устанавливается в интересах государства или общества, а также в интересах ограниченного круга частных лиц. Основная цель, которой служит сервитут — обеспечить доступ к чужому (обычно соседнему) участку для прохода, проезда по нему или для проведения коммуникаций.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения. Публичный сервитут может устанавливаться для достижения следующих целей:
-
проведения дренажных работ на земельном участке;
-
использования земельного участка;
-
прохода или проезда через земельный участок;
-
выпаса сельскохозяйственных животных;
-
прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
-
сенокошения;
-
временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
-
свободного доступа к прибрежной полосе;
-
использования земельного участка в целях охоты и рыболовства.
Как оформить сервитут для физического лица
Сервитут для физического лица можно получить двумя способами.
- По соглашению сторон — договорившись с хозяином земельного участка. Обсудив лично с владельцем земли перечень ограничений пользования, плату, если есть таковая и иные условия, стороны составляют договор и отправляются в регистрирующий орган.
- В судебном порядке. В ситуации, когда компромисс не найден, сторона, требующая установить сервитут вправе подать в суд исковое заявление. В случае победы, необходимо в одностороннем порядке обратиться в Росреестр, предоставив исполнительный лист и решение суда.
Без регистрации права в Росреестре, пользование земельным участком будет незаконным, что повлечет санкции для нарушителя.
Что важно знать?
- Сторона, требующая установления сервитута, может не обладать правом собственности на свою землю, а осуществлять права на иных, установленных законом, основаниях.
- А сторона, на чей земельный участок планируется обременение, может быть только собственником.
- Устанавливая сервитут для физического лица, собственник обремененной земли не теряет права ей пользоваться и распоряжаться.
- В случае продажи обремененной земли или в иных ситуаций, когда происходит смена собственника, сервитут для физического лица не аннулируется и сохраняет силу действия в течение срока, указанного в правоустанавливающем акте.
- Собственник за предоставление права пользоваться своей землей имеет возможность установить денежную плату.
Существует ли плата за сервитут на земельный участок?
Да, право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. В случае частного сервитута между участниками соглашения устанавливается договоренность о размере компенсационных отчислений, которые могут быть как разовые, так и ежемесячные, за весь период вмешательства на чужую территорию.
Публичный сервитут устанавливается в большинстве случаев на безвозмездной основе.
Кoгдa тpeбyeтcя cepвитyт?
3aкoнoдaтeльcтвo в cтaтьe 274 Гpaждaнcкoгo кoдeкca pacкpывaeт вoпpoc — cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтo этo тaкoe. Oфopмлeниe oгpaничeннoгo paзpeшeния тpeбyeтcя, кoгдa peшaютcя cпopы мeждy coбcтвeнникaми coceдниx зeмeль пo пoвoдy пoльзoвaния oбщeгo xapaктepa.
Cepвитyт ycтaнaвливaeтcя нa зeмeльный yчacтoк пo cлeдyющим нaибoлee чacтым пpичинaм:
- Pacпoлoжeниe нa yчacткe пpиpoднoгo oбъeктa, нaпpимep иcтoчникa ключeвoй вoды. Oбъeкт нe являeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa зeмли, a пpинaдлeжит гocyдapcтвy и oтнocитcя к oбщeмy пoльзoвaнию, пoэтoмy вoдy мoгyт нaбиpaть вce жeлaющиe. B тaкoм cлyчae coбcтвeнник имeeт пpaвo ycтaнoвить oгpaничeния и пoтpeбoвaть пpaвo пpoxoдa к иcтoчникy зa oпpeдeлeннyю плaтy.
- Cтpoитeльныe paбoты пo пpoклaдкe кoммyникaциoнныx тpyб к yчacткy дoлжны пpoвoдитьcя чepeз coceднюю тeppитopию. 3aкoнный пpaвooблaдaтeль имeeт пpaвo нaлoжить oбpeмeнeниe в фopмe cepвитyтa и yкaзaть кoнкpeтнoe мecтo для paзpeшeния пpoклaдывaния тpyб.
Cepвитyты ycтaнaвливaютcя coглacнo 3 ocнoвным вapиaнтaм, зaкpeплeнным зaкoнoдaтeльнo:
- Нa ocнoвaнии пoдпиcaния peзoлюции пoлнoмoчным пoдpaздeлeниeм мecтнoгo caмoyпpaвлeния, мyниципaлитeтoм или гocyдapcтвoм.
- Peзoлюция пpинимaeтcя в xoдe пyбличнoгo cлyшaния o нaлoжeнии oгpaничeний.
- Нa ocнoвaнии oбщeгo coглaшeния гpyппы зeмлeвлaдeльцeв или зaинтepecoвaнныx лиц.
- Пo cyдeбнoмy пocтaнoвлeнию.
Пopядoк ycтaнoвлeния пyбличнoгo cepвитyтa нa зeмeльный yчacтoк cлeдyющий:
- Oбъявлeния cлyшaния мyниципaлитeтoм или aдминиcтpaциeй.
- Oфopмлeниe peзoлюции.
- Oглaшeниe peзyльтaтoв coглacoвaния пoльзoвaния yчacткoм — тpeбoвaния, кoмпeнcaция.
- Peгиcтpaция cepвитyтa в Pocpeecтpe.
Taкжe cyщecтвyeт пopядoк дoбpoвoльнoгo coглacoвaния пo иcпoльзoвaнию зeмeльнoгo нaдeлa и нaклaдывaния cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк нaxoдящийcя в чacтнoй coбcтвeннocти:
- 3aинтepecoвaннoe лицo oбpaщaeтcя к зeмлeвлaдeльцy c пpocьбoй o чacтичнoм пoльзoвaнии зeмлeй.
- Cтopoнaм нeoбxoдимo oфopмить coглaшeниe cлeдyющeгo coдepжaния: гpaфa o coглacии зeмлeвлaдeльцa o нaклaдывaнии oбpeмeнeния, пpaвa cтopoн, oбязaтeльcтвa cтopoн, цeли иcпoльзoвaния, плoщaдь и кoopдинaты тpeбyeмoй тeppитopии, cpoк пoльзoвaния.
- Дaлee cлeдyeт peгиcтpaция coглaшeния в Pocpeecтpe.
Для peгиcтpaции пoтpeбyютcя cлeдyющиe дoкyмeнты:
- зaявлeниe;
- квитaнция oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины (для физичecкиx лиц — 1 500 pyблeй, для юpидичecкиx — 6 000 pyблeй);
- coглaшeниe в кoличecтвe 3 экзeмпляpoв;
- coглacиe oт тpeтьиx лиц тpeбyeтcя кoгдa нyжнo ycтaнoвлeниe cepвитyтa нa зeмeльный yчacтoк нaxoдящийcя в зaлoгe, ecли нaдeл нaxoдитcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти, ипoтeчнoм зaклaдe, apeндe.
BAЖНO. Дeйcтвиe cepвитyтa нaчинaeтcя c мoмeнтa пpoxoждeния гocyдapcтвeннoй пpoцeдypы peгиcтpaции. Пocлe этoгo зaкoнoм paзpeшaeтcя иcпoльзoвaть yчacтoк зeмли coглacнo yкaзaниям в дoгoвope, a coбcтвeнник имeeт пpaвo тpeбoвaть кoмпeнcaцию.
Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.
Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км. На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н. просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.
Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:
- добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
- принудительно, добившись решения суда.
При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.
Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.
Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.
Законодательная основа
Прерогативой правовой основы регулирующей отношения по сервитуту, было, есть и будет гражданское законодательство (распространяется на все виды сервитутов). Узконаправленными правовыми институтами являются земельное, лесное и водное законодательство, наименование которых говорит само за себя и распространяется исключительно на тот вид сервитута, к которому относится.
Основаниями к заключению такого вида соглашения могут быть:
- частные заявления (от физических лиц);
- акты государственных органов и органов местного самоуправления;
- судебные акты (постановления, решения, вынесенные судебным органом по заявлению одно из сторон).
Возможно, вам не понравится идея позволить кому-то вторгаться на вашу землю. Но правда в том, что у большинства домов есть какие-то сервитуты. Их можно использовать для дорог; или они могут быть переданы коммунальным предприятиям для права прокладывать кабели или линии доступа.
Домовладельцы, не имеющие выхода к морю, могут платить за сервитуты, чтобы пересечь землю своего соседа, чтобы выехать или добраться до своих домов. Эти платежи могут производиться один раз, ежегодно или по согласованному графику. Срок сервитутов также может истечь через определенное время.
Земля, на которой установлен сервитут, также может называться «обслуживаемым имуществом». Когда вы собираетесь купить недвижимость, ищите сервитуты в публичных записях. Это еще более важно, если вы планируете построить бассейн или построить какие-либо отдельно стоящие конструкции. Владелец собственности не может строить поверх сервитута.
Какие бывают виды сервитутов?
Самый распространенный вид сервитута в жилых кварталах – для коммунальных услуг. У вас может быть сервитут, который позволяет городскому рабочему вторгаться на вашу землю, чтобы добраться до электрического столба, если он есть у вас во дворе. Этот тип облегчения доступа, скорее всего, не будет определен.
Вы должны знать, где находятся подземные коммуникации. Это особенно актуально, если вы планируете копать в какой-либо части своей земли. Не все канализационные трубы проходят через улицу; в старых частных секторах на заднем дворе часто можно найти канализационную линию или выгребную яму. В некоторых местах можно позвонить на городскую горячую линию, и коммунальное управление вышлет городского работника. Они могут поставить на вашу землю флажки с указанием типов подземных коммуникаций.
С точки зрения законодательства, это – сделка, целью которой является передача права пользования вещью (в том числе и недвижимого имущества) другому лицу. В такой сделке участвуют два лица – владелец вещи (обязанная сторона) и получатель вещи (управомочное лицо). О том, какие объекты могут быть обременены сервитутом, читайте здесь, а о субъектах сервитутных отношений мы писали тут.
Стоит четко понимать, что передача права использования не приравнивается к передаче прав владения.
То есть, лицо, получившее некоторый объект для личных нужд посредством сервитута, не имеет права продавать, сдавать в аренду, оставлять в залог и проводить иные манипуляции с выданным ему объектом. Все что он может – использовать его в таких целях, которые были прописаны в договоре заключения сервитута. Более подробно о том, какие права и обязанности имеются у обладателя сервитута, мы рассказывали здесь, а что вправе требовать собственник участка, обремененного сервитутом, вы узнаете тут.
Также не стоит забывать, что сервитут действует ровно до тех пор, пока в нем есть какая-либо надобность.
Если цель его оформления себя исчерпала, то сервитут прекращает свое действие. Например, вы использовали озеро соседа, чтобы восполнять запасы воды на своем участке. Однако, как только вы вырыли колодец на своей земле, потребности в сервитуте больше нет и он прекращает свое действие.
Более подробно о том, что такое сервитут на земельный участок, вы можете прочитать в другой статье, а полное определение и описание его видов, вы найдете в этом материале.
Бессрочный сервитут на земельный участок подразумевает установление ограничения на постоянной основе. Это определяется в соглашении между сторонами, в распоряжении уполномоченного органа или на основании решения судебного органа.
В документе об установлении сервитута обязательно прописывается дата, с которой он начинает действовать. В некоторых ситуациях может потребоваться оформление обременения незамедлительно. Сервитут приобретает законную силу после регистрации в Росреестре.
Бессрочный сервитут устанавливается в следующих случаях:
· проведение электролиний;
· свободный доступ к конкретному земельному участку;
· прокладка дорог;
· изъятие водных ресурсов.
Он требуется, когда необходимо обеспечить использование земли другими людьми без постоянного согласования с собственником.
Если владельцу земельного участка необходимо избавиться от сервитута, потребуется обратиться с исковым заявлением в судебные органы. В иске нужно указать причину такого решения. К примеру, основанием для прекращения сервитута будет нарушение второй стороной правил использования чужой территории.
При возникновении проблем рекомендуется обращаться к профессиональным юристам, которые помогут добиться справедливости, а в случае необходимости снять обременение. Для получения юридических услуг по земельным вопросам звоните по указанным номерам телефона или пишите нам в специальном окне.
Что такое сервитут на земельный участок?
Сервитут по сути это разновидность вещного права, которое действует по отношению к лицам, не являющихся собственниками земли (Глава 13 ГК РФ). Он предполагает юридически оформленное разрешение на пользование землей лицом или группой лиц, не имеющими прав собственности. Благодаря установке сервитута лица получают права на ограниченное использование землей в соответствии с условиями и ограничениями, предусмотренными соглашением с собственником.
Ограничения для владельца участка могут вводиться добровольно, а также в принудительном порядке. Собственник может сам пойти на установку обременения, если, например, посчитает его условия несущественными для себя или же получит за это денежное вознаграждение. Но плата за установку сервитута по закону не является обязательной и договорные отношения между сторонами могут носить безвозмездный характер.
Собственник участка даже несмотря на установку сервитута остается его полноправным владельцем. Обычно обременение затрагивает лишь небольшой отрезок земли. За собственником при этом сохраняются права продать, обменять, подарить надел, сдать его в аренду.
Если же сервитут распространил свое действие на большую часть земли, что сделало невозможным дальнейшее ее использование собственником по своему целевому назначению, то он вправе потребовать выкупа участка по рыночной стоимости.
Согласие собственника не является первоочередным условием для введения сервитута. Такое обременение может иметь и принудительный характер и устанавливаться по решению суда/постановлению местных властей.
Когда необходим частный сервитут
Соглашение об ограниченном использовании участка заключается владельцами смежных наделов.
Установление частного обременения применяется в следующих ситуациях:
- необходимость проезда или прохода через соседнюю территорию;
- проведение и ремонт коммуникаций (например, водопровода, электрического кабеля);
- возведение и ремонт объектов недвижимости;
- обеспечение иных нужд собственника.
Если владельцы участков не смогут договориться о совместной эксплуатации, то решение будет приниматься в судебном порядке.
Практика показывает, что простой сервитут оформляется по согласию сторон при наличии нескольких обстоятельств:
- предполагаются незначительные потери от наложенного ограничения;
- собственникам невыгодно доводить дело до суда;
- лицо, которому предъявлено требование, получает денежную компенсацию.
Величина выплат определяется размерами предполагаемого ущерба.
Когда прекращается действие сервитута
Российское законодательство предусмотрело возможность прекращения сервитута.
Обременение отменяется по следующим причинам:
- исчезли основания для ограниченного использования земли;
- участок уничтожен в результате природной или техногенной катастрофы;
- закончился срок действия договора;
- изменились условия (заключено новое соглашение);
- землепользователь отказался от требований.
Для снятия обременения собственнику необходимо обратиться в органы Росреестра с заявлением о погашении договора.
Земельный кодекс РФ (ст. 48) закрепляет дополнительные основания для прекращения публичного сервитута:
- нарушение целей использования;
- нанесение ущерба земельным ресурсам;
- задолженность по внесению установленной платы.
Действие договора можно прекратить в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон.
Судебное наложение сервитутов
Когда землевладелец и заинтересованное лицо, желающее использовать чужую землю для определенных нужд, не могут договориться, спор о наложении сервитута разрешается судом.
Даже если заинтересованное лицо уже фактически использует землю, а ее собственник не желает устанавливать обременение, стоит позаботиться об официальном получении правомочий на ограниченное использование земли. Судебное решение будет гарантией дальнейшей беспрепятственной эксплуатации чужого участка и защитой от исков о нарушении права собственности. Другими словами, без официального документа землевладелец в любое время может передумать и ограничить доступ на свою землю.
Главное условие, которое влияет на положительное либо отрицательное решение суда, — это отсутствие у истца, требующего установления обременения, реальной альтернативы для возможности владеть своим участком/зданием, не иначе как с использования чужой земли.
К примеру: если близко от соседнего участка есть общедоступные природные источники воды, судья может отказать заявителю в праве использовать озеро на территории соседа. И, наоборот, если это озеро является единственным природным источником воды в округе, суд, скорее всего, примет положительное решение.
Истцу требуется доказать лишь 5 фактов в суде:
- факт отсутствия реальных возможностей реализации собственных прав без обременения другой земли (например, факт того, что гражданин не может провести к своему дому водопровод, минуя участок соседа);
- факт наличия спора об обременении между истцом и собственником соответствующего участка, препятствующим оформлению договора о земельном сервитуте (факт того, что землевладелец отказывается оформлять соглашение о сервитуте на приемлемых для истца условиях);
- обоснованность использования конкретной площади земли в определенных координатах;
- справедливость денежной компенсации для собственника, чьи права попираются;
- необходимый срок ограничения.