Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски и скидки: как продажи квартир по доверенности изменили вторичный рынок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:
● родне проще договориться об условиях сделки;
● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;
● ниже риски столкнуться с мошенничеством.
Такие сделки имеют и важные недостатки:
● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;
● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.
Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:
● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;
● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель. Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.
Каков законный режим имущества супругов
Законным режимом имущества супругов, нажитого во время брака, является режим их совместной собственности вне зависимости от того, на имя кого из супругов было приобретено имущество или внесены денежные средства (п. 1 ст. 33, ст. 34 СК РФ; ст. 256 ГК РФ).
Таким образом, сам факт внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов и указание в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН в качестве правообладателя одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке.
Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости, правообладателем которого в ЕГРН указан один из них (Письмо Росреестра от 28.10.2015 N 14-10087/15).
Супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Таким образом, закон устанавливает презумпцию взаимного согласия супругов на распоряжение их общим имуществом, то есть предполагается, что супруг, отчуждающий общее имущество, действует с согласия и одобрения другого супруга (п. п. 1, 2 ст. 35 СК РФ).
Как признать сделку недействительной
Чтобы признать сделку по распоряжению общим имуществом супругов, совершенную одним из супругов, недействительной, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Составьте исковое заявление
В исковом заявлении укажите, в частности, требование о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, а также обоснуйте, почему другая сторона в сделке знала или должна была знать о вашем несогласии на совершение сделки (п. п. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ; ст. 167 ГК РФ).
Бремя доказывания указанных юридически значимых обстоятельств, как правило, возлагается на сторону, оспаривающую сделку. Можно, например, указать на то, что приобретатель имущества был осведомлен о наличии спора между супругами об имуществе и о нежелании истца давать согласие на распоряжение им.
Такие обстоятельства, в частности, могут иметь место перед предстоящим расторжением брака, когда один из супругов продает общее имущество своим родственникам, чтобы избежать его раздела (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 01.02.2021 N 88-1821/2021 по делу N 2-1398/2020).
В качестве ответчиков следует указать супруга, совершившего сделку, и приобретателя имущества (п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).
К исковому заявлению следует приложить, в частности (ст. 132 ГПК РФ):
• документ, подтверждающий уплату госпошлины или право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты.
• копии свидетельства о заключении брака, документов, подтверждающих нахождение спорного имущества в общей совместной собственности, документов, подтверждающих совершение спорной сделки;
• иные документы, подтверждающие исковые требования;
• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий иска и приложенных к нему документов, которые у данных лиц отсутствуют (в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде).
Подайте исковое заявление в суд
Иски по данной категории споров чаще всего заявляются в районный суд по месту жительства ответчика (ст. 24 ГПК РФ).
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет год.
Течение этого срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст. 4, п. 3 ст. 35 СК РФ; п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Исковое заявление и документы к нему можно подать на бумажном носителе или, при наличии в суде технической возможности, в электронном виде в установленном порядке (ч. 1.1 ст. 3, ч. 1.1 ст. 35, ч. 1 ст. 131 ГПК РФ; ч. 2 ст. 7 Закона от 30.12.2021 N 440-ФЗ).
Примите участие в рассмотрении дела и получите решение суда
Вы можете вести дело в суде лично или через своего представителя. В случае представления ваших интересов в суде может потребоваться нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ст. 48, ч. 2 ст. 53 ГПК РФ).
По общему правилу срок рассмотрения дела районным судом не должен превышать двух месяцев. В зависимости от сложности дела срок его рассмотрения может быть продлен не более чем на месяц (ч. 1, 6 ст. 154 ГПК РФ).
Необходимо обратить внимание на то, что закон связывает возможность признания сделки по отчуждению общего совместного имущества недействительной с доказанностью несогласия участника совместной собственности на отчуждение имущества, а также с информированностью приобретателя имущества по сделке о таком несогласии.
После вынесения решения суда его копия на бумажном носителе вручается лицу, участвующему в деле, под расписку либо направляется по почте. При наличии технической возможности в суде возможно направление решения (копии решения) в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, в установленном порядке (ч. 1 ст. 35, ч. 1, 2 ст. 214 ГПК РФ; ч. 2 ст. 7 Закона N 440-ФЗ).
Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в окончательном виде, если не обжаловано в вышестоящий суд (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).
При удовлетворении ваших требований суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу расходы на оплату услуг представителя. Для взыскания расходов потребуется заявить письменное ходатайство (п. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).
Риски продавца и покупателя
Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.
В противном случае представитель может забрать деньги и скрыться. Это возможно даже, если средства будут находиться в банковской ячейке. Ведь при предъявлении доверенности сотрудников банка ничто не насторожит. Поэтому важно прописывать в доверительном документе, что доверенное лицо не имеет права получать деньги, вырученные с продажи недвижимости.
Для покупателя опасность может скрываться в самой доверенности. Ведь ее отмена может произойти в любое время. В результате человек переведет денежные средства представителю, а сделка будет остановлена ввиду отмены доверительной бумаги. В избежание подобной ситуации рекомендуется расплачиваться с продавцом через банковскую ячейку. Тогда доверенное лицо не сможет забрать средства, пока не будет оформлено право собственности покупателя на квартиру.
Еще один риск для гражданина, приобретающего имущество, – прекращение действия доверенности вследствие смерти доверителя, признания его недееспособным до совершения сделки. В таких случаях недействительной становится не только передача полномочий, но и все договора, заключенные представителем.
После ухода из жизни доверителя родственники могут обратиться с иском в суд для возвращения квартиры умершему, чтобы получить ее в качестве наследства. Недееспособными часто признают пожилых людей, при заключении соглашения о купле-продаже с ними нужно быть предельно осторожными. Ведь даже нотариус не сможет определить, является ли продавец дееспособным. Это способен подтвердить только врач.
Также риском при продаже квартиры по доверенности для покупателя является отмена сделки в связи с пропажей гражданина, который передал свои полномочия доверенному лицу. Сделка отменяется до тех пор, пока доверитель не найдется или не будет признан пропавшим без вести. Признание проводится в судебном порядке и представляет собой долгую процедуру.
Мошеннические действия также никто не отменял. Неудивительно, если собственник и доверенное лицо находятся в сговоре и намеренно обманывают покупателей для выманивания денежных средств. В этом случае они тщательно выбирают своих жертв.
Ими чаще всего оказываются одинокие люди преклонного возраста, которые слишком доверчивы или не могут в полной мере руководить своими действиями. А в силу отсутствия родственников их некому защитить.
Таким образом, для покупателя риски очень существенны, особенно если он уже передал денежные средства, а сделка сорвалась.
Как максимально себя защитить
Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:
- При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
- Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
- Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
- Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
- Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.
Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.
Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.
Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.
Купля-продажа квартиры по доверенности
Если документ составлен верно, представитель вправе совершать действия, связанные с продажей квартиры или дома в рамках полномочий, указанных в документе. Сделка при этом нечем не отличается от обычной сделки купли-продажи, при которой собственник лично присутствует на сделке. Источник средств при этом не имеет значения. Купить квартиру по доверенности возможно как за наличные, так и с использованием заемных средств или материнского капитала.
В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать ФИО и паспортные данные как собственника жилья, так и его представителя. Договор обязательно должен содержать информацию, что представитель действует на основании доверенности (указать номер и дату). Остальные формулировки договора купли-продажи стандартны. Указывается предмет сделки – точный адрес, площадь, количество комнат, способ передачи денег, стоимость. Если для приобретения квартиры используются заемные средства, то это должно быть прописано в договоре.
Какие документы нужны для сделки?
Для проведения сделки по продаже квартиры через доверенное лицо необходимо иметь следующие документы:
- паспорт лица, представляющего интересы собственника по доверенности;
- доверенность с необходимым перечнем полномочий: осуществление продажи имущества, подписание договора, получение денежных средств от покупателя, подача документов на регистрацию перехода права собственности к покупателю;
- копия паспорта владельца продаваемой квартиры (для сверки с документами о праве собственности на имущество, проверки доверенности и иных необходимых реквизитов);
- выписка из ЕГРН на жилой объект, участвующий в сделке;
- технический паспорт на квартиру (если покупатель использует ипотечные средства);
- справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам и прописанных гражданах.
Как проверить подлинность?
Жилая недвижимость – это очень ценное имущество. Мошенники готовы на многое, чтобы завладеть ей – или деньгами, передаваемыми при её продаже. И одним из способов совершения преступлений является подделка нотариальных доверенностей. До недавнего времени проверить доверенность можно было лишь следующими способами:
- Убедиться, что она выполнена на специальном бланке.
- Удостовериться, что заверивший её нотариус реально существует. Это самый лёгкий пункт: нотариусы заинтересованы, чтобы к ним обращались и потому никогда не скрывают свои контактные данные. В любом справочнике или онлайн-базе данных есть их адреса и телефоны.
- Обратиться к нотариусу вместе с лицом, которое выдало доверенность.
Однако с 1 января 2017 года ФНС РФ предоставила всем желающим доступ к онлайн-сервису. Теперь достаточно на официальном сайте ввести реквизиты доверенности – и будет предоставлена краткая информация о том, существует ли такая доверенность в природе. Там же содержатся и данные о выданных, но уже отозванных доверенностях.
Елена Никоненкова:
— Доверенность – это, по сути своей, поручение произвести некие действия в интересах доверителя за него. Доверенность как документ представляет собой исчерпывающий перечень полномочий (действий), которые поверенный может произвести за доверителя.
Согласно статье 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Доверитель может передать практически любые полномочия своему поверенному. Ограничения по полномочиям могут сказываться только на форме доверенности (нотариальная или простая письменная), а также нельзя доверить действия, непосредственно, связанные с личностью, например, невозможно по доверенности расписаться в паспорте гражданина РФ при его получении.
При совершении сделки с недвижимостью закон ограничивает доверителей в форме, это обязательно должна быть нотариально заверенная доверенность, содержащая четкий перечень действий, которые поверенный вправе производить. Это может быть как право на подписание от имени доверителя договора купли-продажи недвижимости и получение денежных средств от покупателя такой недвижимости, так и право всего лишь подать документы на регистрацию в регистрационную службу от имени доверителя.
Доверенность применяется в любых случаях, когда лицо не может или не хочет самостоятельно совершать какие-либо действия.
Доверенность должна содержать паспортные данные доверителя и поверенного, а также полный перечень полномочий, при необходимости с указанием объекта недвижимости, по которому совершается сделка и организаций, в которых поверенный может представлять интересы доверителя.
Нотариусы, как правило, уже имеют заготовленные формы доверенностей с перечнем полномочий для разных случаев, поэтому необходимо только включить туда паспортные данные и адрес объекта.
Нотариальная доверенность требуется, чтобы поручить другому человеку совершение определенных действий. В исключительных случаях удостоверить письменное полномочие может руководство учреждения, где находится доверитель. Такая необходимость возникает, когда собственник находится в местах лишения свободы, военных или лечебных учреждениях. Порядок установлен ст. 185.1 ГК РФ. Документ действует один год (ст. 186 ГК РФ), но доверитель может изменить срок действия.
Важно! Срок действия можно не указывать, а вот дата составления является обязательной. Когда она отсутствует, документ, выданный на имя представителя, будет ничтожным, и не получится по доверенности продать квартиру.
Есть несколько вариантов передачи полномочий на продажу жилья. Собственник может выбрать подходящий способ оформления.
Может ли человек, который реализует объект, быть обманутым? Не стоит забывать и о том, что сумма сделки в договоре и фактически переданная в руки часто не совпадают. У субъекта, который реализует недвижимость на рынке, возникает доход, который он обязан уплатить (НДФЛ). С целью сэкономить на платеже, стороны договариваются о том, что в документе будет указана одна цена, а перечислена совсем другая.
Это важно знать: Что оплачивает покупатель при покупке квартиры
В счет оплаты перечисляется та сумма, которая соответствует соглашению между субъектами. Нарушений в таком случае нет. Доказать обратное – трудно.
Совет: Никогда не идите на уступки и не соглашайтесь в договоре прописать иную сумму, отличную от фактической. Желание сэкономить на налогах в бюджет, может повлечь последствия.
В каких случаях оформляется доверенность на покупку квартиры
Нотариальная доверенность на право покупки квартиры оформляют в тех ситуациях, когда Покупатель не может лично присутствовать при заключении сделки. Такое может происходить, например, в следующих случаях:
- Покупатель находится в другом городе/стране/планете (поручил доверенному лицу покупку квартиры);
- Покупатель неожиданно загремел в больницу (оформил доверенность на родственника, чтобы сделка не сорвалась);
- Бизнесмен выбрал себе квартиру и поручил своему помощнику все оформить как положено (доверенность от начальника подчиненному);
- Сын служит в армии, а родители в это время покупают квартиру на всю семью (доверенность на покупку от сына);
- Мать покупает квартиру дочери к окончанию университета (доверенность на покупку от дочери на мать);
- Большая семья оформляет доверенность на главу семейства. Покупателями в Договоре купли-продажи становятся все члены семьи, а технически действует только один человек, имея на руках доверенность на покупку квартиры от остальных.
- и другие случаи.
При этом, доверенность супругу на покупку квартиры (от мужа жене, например), применяется крайне редко. Почему? Да потому что по закону (ст. 34, СК РФ), при отсутствии брачного договора, купленная в браке квартира будет принадлежать им обоим, независимо от того, на кого из них оформлен договор покупки (см. в Глоссарии – «Общая собственность супругов на квартиру»). Если же брачный договор есть, то собственность будет распределяться между супругами согласно его условиям.
Можно ли по генеральной доверенности продать квартиру
Можно. Генеральная доверенность относится к общим доверенностям. Формально, в законодательстве такого понятия нет, однако оно все равно активно используется на практике. Продажа жилья по доверенности не очень распространенная из-за сложности и повышенных рисков процедура, однако подобные предложения встречаются сравнительно часто.
Актуальна подобная продажа примерно в следующих случаях:
- Продавец не имеет физической возможности лично показывать жилье и заключать сделку. Например, по состоянию здоровья (тяжелая болезнь, инвалидность и так далее).
- Продавец может территориально находится в другом городе или другой стране. Многие люди, когда уезжают, например, на заработки, даже не догадываются сначала, что они могут остаться в другой стране навсегда. Разумеется, свое жилье они заранее не продают и когда уже все стало понятно, возникает необходимость продать квартиру в России, находясь, например, в Турции или США. Это можно сделать при помощи генеральной доверенности.
- Продавец – очень занятой человек, который не хочет или не может тратить время на продажу своей квартиры. Он нанимает человека или просит друзей/родственников помочь с продажей и оформляет на них генеральную доверенность.
Подобных ситуаций может быть еще множество, но чаще всего встречаются первые две: проблемы со здоровьем или проживание в другом населенном пункте/стране.
Когда согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется?
При продаже квартиры согласие супруга требуется в том случае, когда в Титуле или в Выписке из ЕГРН указан в качестве собственника только один из супругов, но из других документов следует, что квартира находится в совместной собственности обоих супругов. То есть другой супруг не является титульным собственником, но тем не менее, в силу закона, он – тоже собственник, и его согласие на сделку нужно.
Документами, которые могут указывать на совместную собственность супругов являются, прежде всего, паспорт Продавца (штамп о регистрации брака/развода и его дата), и документ-основание получения права собственности. Например, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) или Договор долевого участия (ДДУ), из которого видно, что квартира была куплена в период брака Продавца.
Важно! Согласие супруга на продажу квартиры необходимо даже в том случае, когда супруг – бывший. Значение имеет наличие зарегистрированного брака у Продавца на момент приобретения квартиры в его собственность. После этого супруги могли развестись, но право совместной собственности от этого не исчезает, поэтому согласие бывшего супруга (бывшего мужа или жены) на продажу все равно нужно, если квартира была куплена в период их брака.
Вообще, если имела место совместная собственность супругов, то для любого отчуждения недвижимости нужно письменное согласие супруга на сделку. Это касается не только продажи квартиры на вторичном рынке (по Договору купли-продажи), но и продажи прав требования на первичном рынке (по Договору уступки прав требования).
Такое же согласие супруга нужно и при дарении квартиры.
Если Продавец приобретал квартиру, находясь в браке, но предъявляет Покупателю Брачный контракт, где права его супруги/-га в отношении данной квартиры ограничены, то приоритетом является именно контракт. Т.е. присутствуют или нет у супруги/-га права на эту квартиру будет определять Брачный контракт, а не Гражданский и Семейный кодексы. И если по условиям контракта супруг не имеет прав на квартиру, то и согласия его при продаже этой квартиры не нужно.
Также об отсутствии прав мужа или жены на квартиру может говорить Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов (после их развода, например). В любом из этих документов должно быть четко определено, что в результате раздела, квартира принадлежит только мужу или только жене.