Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разбираемся в вопросах перераспределения земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.
Порядок действий при перераспределении
Для начала собираем комплект документов. Чтобы выяснить, какие именно документы понадобятся для перераспределения земельных участков именно в вашем случае, следует обратиться в органы местной власти. Статья 39.29 Земельного кодекса гласит, что для перераспределения земельных участков нужно заключить соглашение между собственниками, в целях заключения которого подается заявление.
Заявление о перераспределении земельных участков
Заявление типовое, заполняется легко. Примерную форму можно найти на просторах интернета, однако лучше поинтересоваться в местных органах власти, какой бланк заявления принят в вашем муниципалитете, так как форма заявления не является общепринятой. Также заявление можно подать через госуслуги или по почте.
В заявлении обязательно должно быть указано:
- ФИО, адрес, паспортные данные (для физ.лиц)
- Наименование и реквизиты (для юр.лиц)
- Кадастровые номера участков
Требования к перераспределению
Перераспределение границ земельного участка – процедура, которая проводится с учетом некоторых регламентированных на законодательном уровне требований.
- объекты должны находится в непосредственной близости, соприкасаться друг с другом, в идеале, иметь хотя бы одну смежную границу;
- в отношении обоих земельных участков отсутствуют ограничения, обременения;
- собственники нескольких земель, участвующих в процедуре, согласны на сделку;
- объекты относятся к одной и той же категории, имеют одинаковый ВРИ;
- в результате перераспределения права третьих лиц не нарушаются.
Перераспределение земли, принадлежащей частникам
Если земельные участки, которые будут участвовать в процедуре, принадлежат частникам (физическим и/или юридическим лицам), то действовать нужно следующим образом:
|
Этапы |
|
Находим владельца зу. |
|
Обговариваем с собственником смежного надела условия перераспределения. |
|
Заключаем соглашение. |
|
Организуем проведение кадастровых работ. |
|
Регистрируем новые наделы, образованные в результате процедуры. |
Порядок и этапы перераспределения
Перераспределение земельных участок осуществляется в установленном порядке и в сроки, указанные в действующих нормативных правовых актах. Процесс включает несколько этапов:
- Владельцы перераспределяемых участков заключают взаимное соглашение о перераспределении земли. Не имеет значение, кому принадлежат землевладения: физическим лицам, государству или муниципалитету.
- Каждый из владельцев собирает и передает в МФЦ или другой уполномоченный орган пакет документов вместе с заявлением.
- Представители уполномоченного органа анализируют основания для перераспределения и выносят постановление.
- Кадастровый инженер выполняет необходимые межевые работы, включая геосъемку и оформление межевого дела согласно общей кадастровой схеме.
- Новообразованные участки ставятся на кадастровый учет в Росреестре. Каждый участок получается индивидуальный кадастровый номер, на него оформляется паспорт, а данные о площади вносятся в государственный кадастр объектов недвижимости.
- На финальном этапе выполняется регистрация прав собственности на участки для каждого владельца.
Возможные причины отказа в перераспределении участков
Государственные органы могут не принять заявление и вынести письменный отказ в перераспределении на законных основаниях. Вот список самых распространенных причин для отказа:
- Один из собственников, участвующий в сделке, не согласен c перераспределением.
- Alt наделе, который планируется перераспределить, возведены здания, принадлежащие органу местной власти или государству.
- B отношении участков установлены ограничения — арест или обременение.
- Надел имеет муниципальную, государственную бронь или выставлен на аукцион.
- Земельный участок, в котором заинтересован заявитель, подлежит передаче третьим лицам по приоритетному праву.
- B результате процедуры будет превышен максимально допустимый размер участка, установленный местными органами власти (индивидуально для каждого региона).
- Надел относится к категории земель c ограниченным оборотом.
- Заявитель не предоставил полный пакет документов либо сведения в них неверны.
- B результате процедуры будут изменены границы участков третьих лиц, которые не давали согласия на перераспределение.
- Границы участков не соприкасаются друг c другом, наделы находятся в разных территориальных зонах или принадлежат разным категориям землепользования.
Правила перераспределения земли и земельных участков
Допустим, ваша земля требует изменения границ — они слишком изломаны. Вы договорились с соседями по земельному участку о перераспределении, то есть об объединении наделов и закреплении новых границ собственности. Получается, что вы совместными действиями с другими собственниками создали новые земельные участки. Это и есть перераспределение (ст. 11.7 ЗК РФ).
Суть перераспределения земли, находящейся в собственности, состоит в том, чтобы прекратить существование неудобных наделов и образовать обновленные земельные участки. Перераспределить можно исключительно смежные наделы и только по согласию всех владельцев. Если собственники согласны, то инициатор собирает необходимые документы и обращается в местную администрацию.
Участниками перераспределения выступают заинтересованные стороны — выгодоприобретатель, по инициативе которого и перераспределяется земля, и владельцы смежных земельных участков.
Сторонами могут быть физические и юридические лица, муниципалитеты и даже государство. Перераспределение возможно между двумя или несколькими гражданами-владельцами частной собственности, таким же способом перераспределить земельные участки могут и собственники из числа юридических лиц.
Законодательство позволяет проводить перераспределение земель, находящихся в частной собственности, и государственных/муниципальных наделов. В некоторых случаях проводится изменение границ между государственными/муниципальными землями.
Сама процедура проходит так: собственники составляют соглашение о разграничении, регистрируют результат своих договоренностей в органах местного самоуправления, после чего ставят новые земли на учет.
Если сторонами сделки выступают граждане или юридические лица (два юридических лица, физическое лицо и организация, два гражданина), то владельцы наделов подписывают соглашение и запрашивают разрешение у соответствующих органов.
В тех случаях, когда перераспределение земельных участков проводится между муниципальными структурами и гражданами, нужно получить особое разрешение и подтвердить основание для такой процедуры.
Сделки между двумя или несколькими государственными/муниципальными структурами весьма редки — они проводятся для перерегистрации одного надела, находящегося в собственности владельца, в пользу нового административного собственника.
Все вопросы о перераспределении земель решаются на уровне локальных администраций, муниципалитетов и органов местного самоуправления (для сельских поселений).
Запустить процедуру можно только между соседними (смежными) наделами — перераспределяемые земельные участки должны соприкасаться хотя бы в одной точке. Земля, в отношении которой проводится имущественная сделка, не может быть арестованной, ограниченной или обремененной.
Для того чтобы перераспределение земельных участков было законным, инициатору надлежит получить согласие всех собственников и их супругов (при наличии).
Сам процесс и его результаты не должны затрагивать интересы третьих лиц. В отношении всех распределяемых объектов необходимо провести межевание (подтверждающие документы должны быть в наличии). После завершения процедуры образования нового надела все права и обязанности переходят к собственнику.
Перераспределение земельных участков — это не бесплатная процедура. Заявитель оплачивает государственную пошлину и обязательные услуги кадастрового инженера (он проводит перерегистрацию). Если площадь надела после окончания процедуры останется такой же, то никаких дополнительных платежей перечислять не нужно. Если же общая площадь земельного участка увеличится, то владельцу придется заплатить:
- 15% от стоимости надела по кадастру — при незначительном превышении установленных норм;
- 100% кадастровой стоимости участка — если новое земельное образование превышает государственные нормативы на 10% и более.
Отказ в перераспределении участка
При относительной простоте процедуры перераспределения земельных участков, особенно, находящихся в частной собственности, заинтересованные лица нередко сталкиваются с отказом в оформлении таких сделок.
Такой отказ в отношении государственной, а равно и муниципальной собственности может быть выдан в одном из следующих случаев:
- один их подлежащих перераспределению участков является предметом аукциона;
- пользователь одного из участков не дал своего письменного согласия на перераспределение;
- границы одного или нескольких участков не определены;
- в соответствии со ст. 11.10 Земельного кодекса РФ невозможно утвердить схему расположения участка;
- в отношении того или иного участка рассматривается заявление о его предоставлении или принято решение о предварительном согласовании предоставления, и его срок еще не истек.
Если участки, которые планируется перераспределить, находятся в публичной и частной собственности, заинтересованное лицо получит отказ, если отсутствуют основания для такого передела, указанные в ст. 39.28 ЗК РФ, или не предоставлено согласие всех правообладателей, заверенное у нотариуса.
Также запрещается передел участков, если по его результатам в частную собственность заинтересованных лиц перейдут нижеперечисленные категории земель:
- ограниченные в гражданском обороте;
- находящиеся в резерве для публичных нужд;
- являющиеся предметом аукциона;
- превышающие максимально допустимые размеры;
- земли, на которые направлено заявление о предоставлении или уже в отношении которых уже принято решение о предварительном согласовании такого предоставления.
Отказ в перераспределении земель муниципалитет может быть выдан, если в результате такого распределения образуется самостоятельный земельный участок, полностью состоящий из земель муниципалитета.
Основание для отказа должно быть подтверждено ссылками на нормы действующего законодательства, в противном случае он не может считаться законным. Если заинтересованное лицо с таким отказом не согласно, его можно оспорить в административном порядке либо через суд.
Порядок заключения соглашения о перераспределении земельных участков
Ст. 39.29 ЗК РФ установлен порядок заключения соглашения о перераспределении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.
Граждане или юридические лица, собственники участков должны обратиться в уполномоченный орган с заявлением о перераспределении.
К заявлению о перераспределении земельных участков необходимо приложить копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на участок, принадлежащий заявителю (договоры купли-продажи, дарения и т. д., а также свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН), в случае, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН; схему расположения земельного участка; документ, подтверждающий полномочия представителя (если заявление подаётся представителем); заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо.
Заявление, а также документы, прилагаемые к нему, по выбору заявителя могут быть поданы или направлены в уполномоченный орган лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети Интернет (п. 5 ст. 39.29 ЗК РФ).
Перераспределение как способ образования земельных участков
Передел представляет собой один из способов создания участков наряду с объединением, разделением и выделом (ст. 11.2 ЗК РФ).
Суть такой трансформации легче всего уяснить путем сравнения. Перераспределение позволяет добиться того же эффекта, какой имеет последовательное объединение и новый раздел.
Логический объем рассматриваемого понятия таков: перераспределение = объединение + разделение. Однако для заинтересованных лиц перераспределение предпочтительней, поскольку позволяет произвести все необходимые действия (объединение и раздел) в ходе процедур одного цикла.
Если бы законодатель не предусмотрел существование перераспределения, для достижения нужного эффекта правообладателям пришлось бы дважды последовательно проходить все бюрократические процедуры:
- инициировать принятие административного акта либо заключать сделку (сначала об объединении, позже о новом разделе);
- разрабатывать проектную документацию и проводить межевание;
- регистрировать новые участки (сначала объединенный, потом разделенные) в органах ГКН, ЕГРП.
Юридические режимы перераспределения участков, пребывающих в частной и публичной собственности, существенно различаются. Правовым основанием в первом случае признается гражданское соглашение, во втором – административный акт компетентного органа.
Порядок перераспределения земельных участков разных форм собственности: общие положения
Правила и процедура передела земель напрямую зависят от формы собственности. Если исходные участки находятся в частных руках, инициатива может исходить от владельца любого из них. Остальные правообладатели вправе, но не обязаны соглашаться. Споры разрешаются в суде. Процедура переговоров не подвержена бюрократическим формальностям: допустимы официальные письма, устные предложения.
Кадастровые работы по переделу участков частные собственники поручают специализированной организации. На основании полного пакета технической, правоустанавливающей и правоудостоверяющей документацией они обращаются в органы госкадастра и регистрации прав на недвижимость.
Если все преобразуемые участки подведомственны одному органу госвласти или муниципалитету, преобразование происходит по его решению. Он же ответственен за разработку земельно-кадастровой документации, инициацию внесения соответствующих сведений в ГКН, ЕГРП.
Перераспределение земельных участков, распоряжение которыми находится в компетенции нескольких муниципалитетов, происходит по соглашению между ними. Административное соглашение также необходимо, когда перераспределяются земли или участки муниципальной и госсобственности между собой. Документ должен определять:
- взаимные обязательства по организационному и финансовому обеспечению образования участков;
- распределение издержек на выполнение кадастровых работ;
- сведения о правах, возникающих на вновь образуемые участки.
Частные лица, заинтересованные в перераспределении участков с участием муниципальных земель, обращаются в муниципалитеты с заявлением. Если оно не соответствует требованиям, не сопровождено необходимой документацией, документ возвращается заявителю. Если оснований для возврата нет, на протяжении следующих 20 дней компетентный орган рассматривает заявление по сути. Результатом может стать:
- утверждение схемы расположения участка;
- согласие на заключение соглашения о перераспределении участков согласно проекту межевания территории;
- мотивированный отказ.
Требования к перераспределяемым земельным участкам
Земельный кодекс не содержит прямых требования к перераспределяемым земельным участкам. В статье 11.9 установлены требования к образуемым участкам. Однако, исходя из них уполномоченным на то органом производится оценка участков, границы которых просят перераспределить их собственники.
Перераспределить границы участков можно только тогда, когда они являются смежными. Участки должны быть зарегистрированы установленным образом.
Кроме того, участки должны находиться на территории одного и того же муниципального образования, должны принадлежать к одной и той же категории земель. Границы перераспределяемых участков не должны так же пересекать границ муниципального образования и населенного пункта.
Исходя из того, что существовавшие до перераспределения участки перестают существовать, право собственности их владельцев не должно быть обременено, за исключением сервитута. Под обременениями понимаются арест, иные обременения, которые будут препятствовать использованию новых участков в соответствии с ВРУ.
- Если на участке имеются строения, перераспределение не должно препятствовать использованию их по назначению.
- Если строений нет, перераспределение границ не должно препятствовать их возведению и эффективному (рациональному) использованию самих участков.
- Если участок пересекает границы территориальной зоны, его границы так же не могут быть перераспределены.
Причины отказа в соглашении
Основания отказа в перераспределении надела с муниципальной землей, а также с находящейся в государственной и частной собственности, перечислены в ст. 39.29 ЗК РФ, в частности они, сводятся к следующему:
- Участок относится к категории земель, в отношении которых запрещено перераспределение;
- Наделы различаются по своему целевому назначению;
- Земельные наделы не являются смежными;
- Не получено письменного согласия, если участки обременены правами третьих лиц;
- На земельном наделе, который будет образован в результате проведения перераспределения, будут находиться объекты недвижимости, относящиеся к государственной, муниципальной или собственности граждан;
- В проект межевания входит земля, которая была изъята из гражданского оборота или ограничена в нем;
- Земельные владения относятся к различным муниципальным образованиям;
- Земля была ранее зарезервирована для государственных нужд или муниципальных;
- Участок является предметом аукциона, о проведении которого было надлежащем образом извещено;
- Если после проведения перераспределения новый участок будет превосходить максимально допустимую величину;
- Необходимо уточнение границ надела, принадлежащего частному землевладельцу;
- Схема надела не соответствует планировке территории, землеустроительным документам.
Имейте в виду! Полученный отказ о перераспределении земельной территории должен быть обоснованным, с указанием причины запрета проведения данной процедуры.
Таким образом, территорию можно перераспределить между соседями, для изменения кадастрового плана, если у них существуют разногласия по поводу границ смежных участков, а также законным способом увеличить владения за счет государственной или муниципальной земли. Существенным плюсом таких прирезок является их стоимость, представляющая небольшой процент от кадастровой цены земли.
Стоимость перераспределения земельных участков
Перераспределение земель осуществляется на платной основе.
Общий размер финансовых затрат состоит из:
- стоимости территории, которая присоединяется в результате перераспределения. Ее рассчитывают, исходя из вида собственности: государственная или частная. Если частная, то стоимость может быть определена по рыночным ценам. Если государственная, то исходя из кадастровой стоимости;
- затрат на оплату услуг кадастрового инженера и проведение межевания вновь образуемых земельных наделов. Это могут быть суммы в пределах от 15 000 до 50 000 рублей;
- государственной пошлины за проведение регистрации внесенных изменений в земельные участки, а также за выдачу соответствующих документов из ЕГРН. Так, за снятие участков с регистрации необходимо будет уплатить 2 000 рублей, за постановку вновь образованных участков на учет — также 2 000 рублей для физических лиц с каждого собственника участка, и 22 000 рублей, если в процессе перераспределения участвует юридическое лицо.
Перераспределение земель разных форм собственности
Если собственниками выступают граждане, то любой из них вправе предложить провести работы по переносу границ, выбрать специалиста или специализированную организацию. При возникновении спора спорные моменты подлежат разрешению судом.
Если земли являются собственностью муниципалитета, то орган местного самоуправления самостоятельно решает перераспределить земли, разрабатывает проекты документов, сообщает информацию в Росреестр, подает заявление о регистрации новых территорий.
В том случае, если перераспределяются земли, находящиеся в пределах разных муниципальных образований, то такое перераспределение производится по согласованию между ними.
Соглашение должно содержать:
- информацию о правах на новые сформированные земли;
- устанавливаемые обязательства каждого участника по финансовому и организационному обеспечению формирования участков;
- распределение издержек на оплату услуг по проведению кадастровых работ.
Сроки рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков
В соответствии со ст.39.29 (п.8) Земельного кодекса срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет 30 рабочих дней. Этот срок может быт увеличен до 45 рабочих дней в случае, если для рассмотрения заявления требуется получить дополнительную документацию или материалы. Если же заявление подано с нарушениями (в комплекте не хватает документов, подано в иной орган) – тогда оно возвращается в течение 10 дней со дня поступления. Рассмотрев заявление о заключении соглашения о перераспределении земель администрация принимает одно из следующих решений:
- Утвердить схему расположения, либо основываясь на утвержденный проект межевания дать положительный ответ на подписание соглашения о перераспределении земельных участков;
- Отказать в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, указав при этом законные причины.
Если заявление рассмотрено, и дан положительный ответ, тогда следующим шагом будет Соглашение о перераспределении земельных участков. Соглашение о перераспределении земельных участков заключается обязательно в письменном виде – это добровольное желание сторон с подробным описанием способов и мотивов перераспределения. Соглашение составляется между заинтересованными собственниками участков. Собственниками могут выступать как частники, так и государство или муниципалитет.