Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи гаража с земельным участком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке стоит обратить внимание на само строение. Многие люди ставят металлические боксы без фундамента, которые не считаются зданиями. Гараж должен быть официально зарегистрирован в Росреестре.
Как правильно составить договор на гараж с землей?
Если составляется два договора, то во вводной его части вносятся дата и место составления, которые могут совпадать, а могут иметь различия.
Далее, при определении сторон сделки в каждом договоре купчей указываются одни и те же лица, выступающие в роли:
- продавца земли и гаража;
- покупателя земли и гаража.
Обязательно требуется совпадение места расположения, на основании кадастрового адреса, если отсутствует почтовый адрес.
При этом в договоре на покупку строения указывается, что «гараж расположен на участке земли, находящейся в собственности». А документ на приобретение земли указывает, что на участке расположен «объект капитального строения».
Далее даются пункты, где отражаются основные моменты сделки. Существенные условия купчей заключаются в нижеследующем:
- условия перехода права собственности, которые должны совпадать для передачи гаража и земельного участка под ним.
- Права сторон сделки, которые выражают права продавца на получение соразмерной денежной суммы, отдельно рассчитанной за участок и объект. А так же – права покупателя на вступление во владение недвижимостью.
- Ответственность сторон, где допускается назначение пени за просрочку передачи объекта или уплаты обозначенной денежной суммы.
- Условия расторжения сделки по взаимному согласию и по решению суда.
- Сроки проведения взаиморасчётов.
- Стоимость гаража, указанная в купчей на строение. Стоимость земли, указанная в документе о продаже участка.
Составить образец договора купли-продажи земли: как подготовиться к сделке?
Проведение любой сделки с земельным участком требует наличия у продавца свидетельства о регистрации права собственности. Порядок действий для тех, у кого этот документ старого образца или его нет:
1. Первоочередная задача – провести межевание земельного участка;
2. Если земля под гаражом принадлежит гаражному кооперативу, то придется получить согласие от каждого человека владеющего гаражом на межевание. Если хоть один из них откажется, то проведение процедуры станет невозможным без судебного разбирательства;
3. Собственнику необходимо обратиться в геодезическую компанию с заявлением о межевании границ;
4. Специалисты на основании предоставленных продавцом документов в назначенный день проведут межевание участка. Соседи имеет право присутствовать во время проведения работ;
5. После того, как будет составлен межевой план, владельцу участка предстоит оформление документов в Регистрационной палате.
В установленные сроки вам будет выдано новое свидетельство о праве собственности и уже после этого вы можете подписывать соглашение о купле-продаже.Что касается членов гаражного кооператива: как правило, у них на руках есть только книжка члена кооператива. На основании этого документа и имея на руках справку из гаражного кооператива следует обратиться в БТИ, а после проведения межевания и составления тех. документации, обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.
В некоторых случаях гаражный кооператив мог быть ликвидирован годами ранее. В таких ситуациях установить права собственности можно только в судебном порядке.
Согласно действующему законодательству гараж, покупаемый с участком земли, не относится к неделимым объектам недвижимости. Это означает, что продажа гаража с земельным участком требует отдельного оформления перехода права на гаражное строение и саму землю, на которой возведен объект.
В случае аренды, приобретаемое строение наделяет владельца строения правом аренды участка под ним. Условиями договора плата за аренду может быть включена в цену объекта. Если земля, на которой находится гаражная постройка, оформлена в частную собственность продавца, при заключении соглашения по отчуждению требуется предоставить следующие документы:
- кадастровый паспорт на гараж и участок под ним;
- технический паспорт с планом постройки, подготавливаемый сотрудниками БТИ.
Договор купли-продажи гаража с земельным участком
Приобретение или отчуждение гаража, пусть это и капитальное строение, вовсе не означает, что меняется также собственник земельного участка. Это два совершенно самостоятельных объекта недвижимости, о каждом из которых в ЕГРН имеются отдельные записи. Поэтому если предполагается переход к покупателю прав еще и на землю, в договоре необходимо предусмотреть 2 предмета: гараж и земельный участок.
А если гараж — некапитальная металлическая конструкция, практичнее и вовсе составить 2 отдельных соглашения на движимое и недвижимое имущество. Обязательные и дополнительные условия подобного договора, порядок регистрации перехода прав сходны с ситуацией, когда отчуждают только объект капитального строительства (гараж). Обо всем этом рассказано выше.
Существенное условие о предмете договора
Предмет договора – это гараж, который продавец продает, а вы покупаете по договору. Условие о нем надо сформулировать так, чтобы точно определить, какой именно гараж стал предметом сделки (ст. 554 ГК РФ).
Для этого указывают адрес гаража, его порядковый номер (если есть), кадастровый номер (если есть), общую площадь. В принципе, этого достаточно.
Но можно привести и другие характеристики:
- год постройки,
- тип гаража,
- количество уровней (например, 2 – когда под гаражом есть подвал или погреб),
- материалы, которые использовались для строительства (например, кирпич),
- сведения об оборудовании и коммуникациях (например, сдвижные электронные ворота или проведенное электричество).
Существенное условие о цене договора
Цену гаража вы устанавливаете по согласованию с продавцом (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Никаких обязательных критериев тут нет. Можно ориентироваться на кадастровую стоимость гаража, которая указана в выписке из единого госреестра недвижимости (далее – ЕГРН), или на рыночную стоимость такой же недвижимости.
Естественно, цена может колебаться в зависимости от состояния гаража и других его параметров. Например, обветшалая кирпичная кладка позволит вам рассчитывать на скидку. А дорогая внутренняя обшивка “под ключ”, которую сейчас делают многие фирмы, значительно повысит стоимость.
Цену гаража может определить независимый оценщик – правда, за его услуги придется заплатить. Эти расходы обычно берет на себя продавец. Оценку, как правило, проводят заранее, до выставления гаража на продажу.
Чаще всего цену гаража обозначают в рублях. Но возможны и варианты – например, ее можно обозначить как рублевый эквивалент конкретной суммы в у.е. (ст. 317 ГК РФ).
Чтобы указать цену договора, в него обычно включают специальный раздел с таким же или аналогичным названием. В этом разделе, как правило, также пишут про порядок и сроки оплаты. Например, указывают тип расчета (наличный/безналичный), условие об авансе (если был), об отсрочке или рассрочке платежей (если продавец ее предоставляет), о сроках передачи денег.
Заявление о государственной регистрации перехода права собственности установленного образца подают в территориальные органы Росреестра. Данное действие считается обязательным для завершения сделки.
Регистрация необходима для подтверждения права собственности на недвижимость, особенно если подразумевается капитальная постройка и передача земельного участка. Покупатель должен учитывать, что незарегистрированные и не включенные в налоговую базу объекты могут быть снесены.
Государственная пошлина на регистрацию объектов недвижимости составляет 2 тыс. рублей. Если необходимо зарегистрировать земельный участок, понадобится дополнительно оплатить 350 рублей. Средства вносит покупатель, однако по условиям договора может предусматриваться и оплата регистрации со стороны продавца.
Когда имущественные права передаются одновременно на земельный участок и гараж, целесообразнее оформить два разных договора на каждый объект недвижимости. Это аннулирует вероятность того, что права на землю будут утрачены в случае сноса гаража.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как составляется договор купли-продажи гаража с земельным участком. Как видите, такая сделка содержит множество специфических правовых особенностей. Рекомендуем проконсультироваться с юристами нашего портала. Это поможет избежать вероятных проблем в будущем.
Согласно действующему законодательству гараж, покупаемый с участком земли, не относится к неделимым объектам недвижимости. Это означает, что продажа гаража с земельным участком требует отдельного оформления перехода права на гаражное строение и саму землю, на которой возведен объект.
В случае аренды, приобретаемое строение наделяет владельца строения правом аренды участка под ним. Условиями договора плата за аренду может быть включена в цену объекта. Если земля, на которой находится гаражная постройка, оформлена в частную собственность продавца, при заключении соглашения по отчуждению требуется предоставить следующие документы:
- кадастровый паспорт на гараж и участок под ним;
- технический паспорт с планом постройки, подготавливаемый сотрудниками БТИ.
Важно знать! Обязательно к прочтению
При совершении сделки, советуем обратить внимание на следующее:
- В случае если Вы покупаете гараж-недвижимость, надо обязательно проверить наличие следующих документов — свидетельство о праве на гаражный бокс, кадастровый или технический паспорт;
- Обязательно нужно проверить статус земельного участка под гаражом: он может быть в аренде, тогда вместе с покупкой недвижимости вы приобретаете право аренды с вытекающими обязательствами. Если земельный участок под гаражом в собственности, то в этом случае, в стоимость гаража входит и стоимость земельного участка.
Несколько советов в заключение
- Сделка покупки-продажи гаража означает только то, что вы купили гараж. Земля, на которой гараж стоит, никогда автоматически в вашу собственность не переходит. Покупка участка земли оформляется отдельным договором, а для этого владелец должен предоставить кадастровый паспорт и документы, подтверждающие его право собственности на участок земли, на котором стоит гараж. Если продавец не владеет этой землей, вы в дальнейшем сможете приватизировать участок.
- Обращайте особое внимание на местное законодательство в вашем регионе. Часто местные власти издают постановления о признании металлических или железобетонных гаражей движимым имуществом и сносе их (в лучшем случае переносе из жилых дворов многоэтажек в другое место). В этом случае вы можете остаться и без гаража, и без потраченных на покупку денег. Компенсации при таких насильственных действиях властей мизерные и не покроют ваших расходов.
- Если покупаете «ракушку», то предварительно позаботьтесь о законном месте ее установки.
- Договора на подземные (пристроенные к зданиям) гаражи в новострое оформляются отдельно от купленной вами жилой недвижимости.
- Основную риск при покупке гаража несет участок земли, на котором стоит гараж, так как зачастую он является муниципальной собственностью. Если местные власти не захотят продлить договор аренды на эту землю, то гараж могут снести, а вам при этом предоставят минимальную компенсацию. Поэтому покупку гаража начинайте с выяснения собственника земли, на которой стоит гараж. Идеальным, конечно, является вариант, когда и гараж и участок земли, на котором он расположен, принадлежит одному лицу.
Стандартный договор купли-продажи гаража
Поскольку сделка продажи наиболее распространенная гражданско-правовая сделка, то имеется бланк договора, который может использоваться для подготовки договора, при учете всех конкретных особенностей.
В тексте договора должны содержатся все условия сделки, по которым стороны выразили намерение придти к соглашению. Обязательно указываются существенные условия сделки, при отсутствии которых он не будет считаться заключенным, и сделка не состоится.
Существенные условия купли-продажи:
| Условие о предмете сделки | документ должен содерать точное описание реализуемого бъекта недвижимости, т.е. месторасположение гаража, его точный адрес, площадь |
| Стоимость | которая указывается денежных единицах Российской Федерации, т. е в рублях (на сегодняшний день почти не оформляются договоры в валюте других государств, поскольку курс валюты довольно нестабильный), сумма продажи вписывается сначала цифрами, а далее прописью |
Договор на покупку гаража: возможные проблемы и их решение
- Одна из основных проблем заключается в том, что гараж оформлен на продавца, а земля, на которой он стоит — нет. Покупатели к такому относятся с подозрением, поэтому для эффективности продажи стоит оформить участок в собственность.
- Крайне важно проверять все документы на гараж и убедиться в том, что продавец получал разрешение на строительство гаража и постройка не относится к числу самовольных.
- Также не стоит закрывать глаза на третьих лиц, фигурирующих в сделке. Если таковые имеются (например, если у продавца есть супруг или супруга, или если гараж делится продавцом с другими собственниками) необходимо удостовериться в их согласии на сделку. Иначе покупатель рискует получить иск о признании сделки недействительной.