Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила съема: как арендовать квартиру и не оказаться в суде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир
За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:
-
увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;
-
устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;
-
минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.
Требования, предъявляемые к краткосрочному жилью постояльцами – это уют, со вкусом оформленный интерьер, и самое важное — чистота. Поэтому, при необходимости, обновите ремонт или выполните отделку. А также следите за тем, чтобы в квартире было всегда идеально чисто.
Не менее важно оборудовать сдаваемую посуточно квартиру максимальным количеством благ цивилизации, это кухонная техника (плита, холодильник, чайник, микроволновая печь), видео и бытовая техника (стиральная машина, телевизор, кондиционер, фен, утюг), посуда, мебель, прочие удобства (постельное белье, полотенца, средства гигиены). Также, желательно, наличие в квартире кабельного или спутникового телевидения, интернета. В конечном счете, чем больше техники в квартире, тем потенциально больше арендная плата. Кроме необходимых вещей, ваши клиенты высоко оценят напитки в холодильнике, фрукты в корзине, пакетики чая и кофе возле чайника, набор каш, соль, перец, масло для готовки. Не станет лишней карта города и туристический путеводитель.
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
«Денег не платит, но вцепился в мою квартиру»
«Двушка» на Преображенке досталась моим родителям по наследству от бабушки – они сдавали ее через знакомых и по объявлениям лет десять. За это время было много всякого – одни жильцы устроили потоп, другие регулярно скандалили с соседями, дебоширили и прокурили всю квартиру. Были и такие, что постоянно выдвигали претензии моим родителям как квартиросдатчикам – то шум из-за ремонта у соседей, то краской пахнет, то кран в ванной не нравится (хотя все работало хорошо), то машин слишком много во дворе паркуют – все для того чтобы снизить арендную плату. А со знакомыми вообще беда: милые люди, родственники маминой приятельницы, именно по причине хороших отношений считали, что вовремя платить совсем необязательно, вроде как свои люди, сочтемся. В результате – потеря денег и друзей.
Год назад бремя сдачи жилплощади передали мне. Думаю, ну я уж знаю людей – расписал квартиру в объявлении так, что пришло много желающих, устроил кастинг для арендаторов, пятерых отсеял, шестые понравились. Парень с девушкой – подмосковная прописка, он работает, а она учится в Москве, собирались пожениться. Несколько месяцев все было хорошо, но потом началось нытье и просьбы войти в положение: денег нет – или зарплату задерживают, или срочно нужно помочь родственнице, или друга коллекторы поставили на счетчик и т. д. А соседи говорят, парень вторую машину поменял, препирается с ними из-за парковки во дворе, его девушки вообще не видно, зато регулярно приходят разнообразные дамы – в подъезде мое жилье называют «веселая квартирка». Вот этого всего мне вообще не нужно! И с выселением тоже сложности – денег не платит, но вцепился в мою квартиру, как клещ, мне потребовалось два месяца требований и угроз.
Илья Стародубцев, 35 лет
Сторонам сделки необходимо прописать в договоре найма сумму арендной платы и срок ее внесения. В случае просрочки предусмотрены штрафные санкции – пени 0,1 процент от арендной ставки за каждый день. При несоблюдения пунктов договора документ может быть расторгнут, а арендатор – выселен с выплатой полной суммы за проживание.
Надо сказать, при первых встречах стороны стараются понравиться друг другу – быть доброжелательными, проявить свои лучшие качества, и не всегда обращают внимание на нюансы. Участие специалиста по недвижимости в качестве посредника может уберечь от рискованной сделки. Однако нельзя 100-процентно положиться даже на опыт профессионального переговорщика, вам общаться со своим квартирантом долгое время, и вероятность возникновения разных ситуаций велика – всего не предусмотришь.
Именно для того чтобы обезопасить клиентов при аренде квартир, в нашей компании сделки курируют квалифицированные риэлторы и юристы – любые спорные вопросы аренды в течение всего срока действия договора найма могут быть урегулированы с их помощью.
«На нашей жилплощади разместилось целое землячество!..»
У меня 2-комнатная квартира экономкласса – в панельной 5-этажке на окраине Москвы, в районе Гольяново. В 2019 году сдала ее приличной женщине 43 лет: она рассказала, что продала свое жилье в Иваново, устроилась в небольшую фирму московской подруги бухгалтером, решила пока снять квартиру, присмотреться, а в будущем планирует купить свою в столице.
Спустя полгода, совершенно случайно, мы с мужем узнали, что в квартире проживают неизвестные люди: приехали проверить помещение – позвонили в дверь, и нам открыли. На нашей жилплощади разместилось целое землячество!..
Выяснилось, что наша дама-арендатор сдает квартиру покомнатно сотрудникам этой самой фирмы ее подруги – они приезжают в Москву на заработки, к ним вселяются родственники или друзья, одни сменяют других и т. д. Меня и мужа еще не хотели впускать – ведь люди заплатили «арендодательнице», а нас они и в глаза не видели.
После этого случая сделали в квартире ремонт, но долго не решались ввязываться в новые арендные отношения. В 2020-м обратились в ИНКОМ-Недвижимость и удачно сдали квартиру молодой семье с двумя детьми.
Татьяна Троицкая, 45 лет
По нашим данным, 47% арендодателей опасаются столкнуться с субарендой их квартир. Как предусмотреть: в договоре найма требуется прописать сведения не только об арендаторе, но и обо всех, кто планирует проживать вместе с ним, – их паспортные и контактные данные. Субаренда без письменного разрешения собственником квартиры законодательно запрещена.
Регулярно проверяйте квартиру – ее состояние, и кто в ней живет. Если обнаружатся неизвестные проживающие, вы имеете право расторгнуть договор и выселить всех, в случае нанесения ущерба имуществу (а также морального ущерба вам) можно обязать арендатора выплатить штраф.
Сдача квартиры: посуточно или долгосрочно?
Разница между посуточной (почасовой) и долгосрочной арендой существенна. В первом случае необходимо постоянно уделять внимание полноценному бизнесу: реклама, поиск клиентов, их встреча, последующая уборка. И так каждый день, ведь если взять выходной, то в этот день вы ничего не заработаете.
Краткосрочная аренда приносит в разы больше денег, но увеличиваются затраты времени и денег (стирка и уборка не могут быть бесплатными), есть риски простоя и недобросовестных клиентов, которые так и норовят утащить что-либо ценное с собой.
Но не будем отговаривать от такого подхода к бизнесу, так как он имеет место быть. Просто надо четко понимать, что этот вид инвестирования, а затем и ведения бизнеса немного другой, чем долгосрочная аренда.
Вполне вероятно, что бизнес с посуточной арендой в будущем будет только набирать обороты, так как гостиницы многим не по карману, а дешевые хостелы не дают того комфорта, который может быть обеспечен в отдельной квартире.
Обратите внимание, что мы рассмотрим и этот вариант ведения бизнеса в ближайших статьях.
Вернемся к долгосрочной сдаче квартиры в аренду. Она выгодна прежде всего минимальными затратами времени и денег. Раз в месяц необходимо забрать арендную плату, оплатить услуги ЖКХ и, возможно, решить некоторые бытовые проблемы жильцов.
Конечно, никто не застрахован от разного рода недоразумений: сломанная мебель, протекающие трубы, жалобы соседей, но от всего этого можно застраховаться, просто составив правильный договор.
О том, как составить такой договор аренды мы поговорим чуть ниже.
А чтобы окончательно определиться, ознакомьтесь с таблицей преимуществ и недостатков двух вариантов.
| Преимущества краткосрочной аренды | Преимущества долгосрочной аренды |
| В выходные и праздничные дни заработок увеличивается в разы | Стабильный заработок без затрат времени |
| Спрос есть даже на квартиры на окраине, если они рядом с аэропортом или другим транспортным узлом | Есть время более тщательно подобрать клиентов |
| Недостатки краткосрочной аренды | Недостатки долгосрочной аренды |
| Нестабильность заработка, квартира может подолгу простаивать | Срок окупаемости квартиры может составлять 12-18 лет |
| Дополнительные затраты на уборки и стирку | Нет возможности в любое время поднять арендную плату |
Подводные камни, риски
Сдача недвижимости в аренду — это всегда риск, так как вы не можете контролировать других людей 24 часа в сутки. О том, какие риски есть в этом виде заработка узнаете ниже.
Чистоплотность. Этот фактор зависит исключительно от самих людей, а не их экономического или социального статуса. Много примеров, когда обеспеченные люди превращают элитное жилье в помойку за несколько месяцев и, наоборот, ответственные и чистоплотные жильцы сами приводят запущенное жилье в приемлемый вид.
Совет: по опыту можно сказать, что азиаты и кавказцы с большой долей вероятности будут не самыми чистоплотными арендаторами, а вот русские и европейцы, обычно держат недвижимость в порядке. Опять же, национальность не может быть 100-процентной вероятностью правильного выбора.
Как правильно сдавать квартиру на длительный срок
Как правило, хозяева квартир хотят найти людей, которые будут жить долго и платить исправно. Будут порядочными чистоплотными людьми, бережно относящимися к арендуемой квартире и всему, что сдается вместе с ней.
Чтобы найти таких людей, необходимо понимать психологию. Ведь именно это поможет вам найти таких ценных клиентов.
Прежде всего, нужно понимать, что люди, которые готовы долго жить и платить приличные деньги за аренду жилья, должны иметь постоянную работу в городе. Не должны быть командировочными, которые сегодня здесь, а завтра там.
Хотя и среди командировочных есть те, кто может снимать жилье долго по 6-8 месяцев и это достаточно долго, если смотреть на рынок аренды реальными глазами. В среднем, наниматели живут в квартире 2-3 месяца. Они всегда ищут предложения подешевле, и, как только у них получается найти вариант выгоднее, они смело могут съехать.
Выгодно ли сдавать квартиру посуточно
Посуточная аренда выгоднее длительной, но в каждом случае все индивидуально. Чтобы определить ваши перспективы, вы должны проанализировать некоторые моменты:
- Район города, где находится ваша квартира (центр или окраина);
- Расположение квартиры в районе (вход с центральной улицы или далеко в глубь от проходной части улицы);
- Дом, в котором находится квартира (современный новый с приятным подъездом или старый советский с разрушенным подъездом);
- Ремонт – современный или косметический по старинке в советском стиле;
- Наличие быт техники: стиральная машина, посудомоечная машна, микроволновка, телевизор с кабельным ТВ, фен и прочее;
- Кровати (удобные современные или б/у советские диваны).
- Чистое постельное белье, подушки, одеяла (есть ли оно и какого качества, постирано или имеет пятна, вызывая чувство брезгливости);
- Вид из окна (во двор на лавочку с бабушками или панорама города);
- Соседи за стенкой и сверху (никого не слышно, или присутствует постоянный фон плачущих детей и ругающихся мужчин и женщин);
Эти и еще многие другие параметры могут иметь прямое отношение к количеству денег, которые вы можете заработать с посуточной аренды. Взвесьте всё. На кого вы рассчитываете, на каких людей, которые будут пользоваться вашими услугами посуточной аренды квартиры.
Посмотрите, если дом, в котором находится ваша квартира находится радом с какой-нибудь гостиницей, то ваш вариант квартиры, как минимум, должен соответствовать тому же уровню качества, а то и выше, чтобы конкурировать.
Как правило, услугами посуточной аренды пользуются:
- Влюбленные пары
- Туристы и гости города
- Проезжие транзитом, чей следующий рейс будет через несколько часов или 1-2 дня.
Люди, нуждающиеся в отдыхе и готовые снять жилье на сутки или несколько суток очень требовательны. Могут придти, посмотреть, если что-то не понравиться, то развернуться и уйдут, так как всегда есть другие предложения.
Могут ли квартиранты претендовать на квартиру
Квартиранты могут претендовать на квартиру только в том случае, если арендуемая ими квартира – неприватизированная. Такая недвижимость является собственностью государства и поэтому главное лицо, на которого выдавался ордер проживания, может не все. Кстати, даже сдавать неприватизированную квартиру по закону нельзя.
Если квартирантами окажется семья с кучей детей, а то и вовсе одинока многодетная мать, то выгнать её из стен муниципальной квартиры будет сложно, даже практически невозможно. К тому же, если квартиранты будут исправно платить по коммунальным услугам, то они смогут получить права прописки в такой квартире.
Конечно же – это возможно через суд. Но если попадутся весьма активные квартиранты, поймут, что они сняли жилье в муниципальной квартире, то они смогут упорно постараться прописаться в такой квартире.
Аренда без документов: перечень возможных неприятностей
Сдача жилья по упрощенной системе (без официального оформления документов) – не такая уж редкость, объясняется такой подход просто: многие изыскивают возможность скрыть факт аренды, избежать вступления в какие-либо правовые отношения и, соответственно, уклониться от налогов. Однако лучше заранее задуматься о возможных последствиях, если решать проблемы по мере их возникновения – это может стоить достаточно дорого.
Стоит привести те негативные последствия неофициальной сдачи жилья, с которыми, как показывает практика, рискуют столкнуться почти все неофициальные арендодатели:
-
штрафные санкции налоговой инспекции;
-
санкции со стороны миграционной службы, арендодатель обязан зарегистрировать съемщика на своей территории, в противном случае его ожидают серьезные штрафы;
-
невозможность договориться со страховой компании о выплате компенсации, если наниматели случайно затопят соседей, подожгут дом или устроят взрыв бытового газа;
-
претензии от управляющей компании, которая именно от собственника будет требовать возмещения ущерба, причиненного незаконными нанимателями;
-
претензии банка, если в аренду сдана квартира, находящаяся в ипотеке или под залогом;
-
нежелание квартирантов вносить плату при невозможности взыскать положенное в судебном порядке.
Вся недвижимость Дмитрия находится в старых домах, нуждающихся в капитальном ремонте, поэтому там каждый месяц что-то выходит из строя. Например, в этом году в двух квартирах сломались газовые колонки. Ремонт одной колонки с заменой комплектующих стоит примерно 10 тысяч рублей. Ремонт двух колонок — 20 тысяч.
После выезда арендаторов всегда что-то оказывается сломанным. Наиболее часто это ламели на кроватях (каркасные рейки под матрасом), смесители, дверцы шкафов. Обои после бывших жильцов бывают испачканы. Часть этого ремонтируется, часть меняется.
Траты на восстановление первоначального вида жилища предсказать невозможно. Они всегда разные. Мелкий ремонт (вызов слесаря для ремонта и замены смесителя и плотника для обновления ламелей) обойдется в 5 — 7 тысяч рублей. Хотя все это может владелец квартиры сделать самостоятельно. Убрать квартиру также хозяин может сам, но если вы решите заказать клининг, то профессиональная уборка будет стоить примерно 2500 рублей. На замену обоев (в стоимость включены материалы и работа) уйдет 20 — 25 тысяч рублей.
Просто латать дыры неудобно и невыгодно. Лучше сразу сделать хороший ремонт, тогда долго ничего не сломается. Однако на это нужны большие средства, которых у Дмитрия нет, а брать кредиты он опасается.
Как написано выше, она у меня в нижнем ценовом пределе на рынке и никогда не повышается, за исключением случаев резкого роста тарифов на услуги ЖКХ (чего еще не было), либо в ситуации, описанной далее.
Есть люди, которые по несколько месяцев ищут жильцов, потому, что цена на квартиру задрана под самый верх. И, разумеется, рано или поздно находят. Но здесь есть немалый риск, что очень скоро жильцы найдут другое жилье, аналогичное по качеству, но гораздо ниже по цене. И еще есть один момент – вот например найм квартиры стоит 50 т.р./мес. Это максимальная цене на такие квартиры. Хозяин ищет клиентов месяц, два, три, но цену не снижает. В итоге находит, но три месяца квартира не приносила прибыль, в итоге он получит за 9 месяцев 450 т.р., хотя, если бы снизил цену, даже до 40 т.р./мес., то сдал бы ее сразу и имел бы за год 480 т.р. Как вы понимаете, этот пример сильно утрирован, но я считаю его правильным. Потому, что жильцы дорогой квартиры за это время найдут более дешевый вариант и съедут, а хозяин опять будет терять несколько месяцев в поиске жильцов.