Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство жилья на сельскохозяйственных землях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Документы ДНП содержат пояснение такого плана: приобретенный земельный участок должен использоваться для обозначенных в документе целей. На нем можно строить только здания, соответствующие проектам создания (постройки) в ДНП. В законодательных актах сказано, что владелец должен освоить новый участок за 3 года.
Нужно ли уведомление о строительстве?
Также наша собеседница напомнила, что ранее построенные дома на землях сельхозначения должны быть зарегистрированы и поставлены на учет до 1 марта 2026 года, как объекты нового строительства, но при условии соблюдения указанных в законе нормативов для дома. При регистрации уже построенных домов, применяется аналогия дачной амнистии по регистрации нового объекта – уведомление для строительства не требуется, дом оформляется в местном регистрационном органе (Росреестре).
Кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на данный земельный участок). Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется. Право выбора порядка оформления указанного объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и; Письмо Росреестра от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).
До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 12 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 08.12.2020 N 404-ФЗ, от 02.07.2021 N 299-ФЗ).
Можно ли построить дом на землях сельхозназначения?
Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. Теперь же в упрощенном порядке можно оформить права собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2026 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2026 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.
Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2023 года
Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:
- разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
- создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
- ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.
К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:
- пашня;
- угодье для покосов и сенозаготовления;
- пастбище;
- лесополоса, за исключением лесного фонда;
- надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
- земля под многолетними насаждениями.
Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.
Можно ли строить склад и дорогу
Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст. 40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.
В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.
Таунхаусам присвоили правовой статус
До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Раньше такие объекты ставились на кадастровый учёт как квартиры или части дома, теперь их регистрируют как «дом блокированной застройки».
Таунхаус должен отвечать условиям:
- не более 10 блоков;
- не более 3 этажей.
Если указанные требования не соблюдаются, необходимо запрашивать экспертизу проектной документации перед строительством. Чтобы избежать юридических разногласий, реконструкцию своего блока хозяин должен согласовать с другими собственниками.
Кому доступен бесплатный земельный участок
Есть категория граждан, которые могут рассчитывать на бесплатное получение земли. Точные условия прописаны в статье 39.5 ЗК РФ. Здесь указано, кто из граждан может получить земельный участок, руководствуясь законами федерального уровня.
Прежде всего, оформить землю могут собственники других участков в границах земель общего назначения, а также участков в огородничествах или в садоводстве. Эти участки передаются в долевой собственности, если человек будет их использовать для собственных нужд.
Когда человеку предложили участок в рамках безвозмездного пользования и гражданин им пользовался в течение пяти лет, но не нарушал предписания землепользования, этот человек может оформить землю в свою собственность. То же касается ситуаций, когда человек владел землей более пяти лет, но при этом работает по своей специальности в муниципальном образовании.
Самое главное требование для строительства дома — официальная фермерская деятельность. У заявителя должно быть личное крестьянское (фермерское) хозяйство и некоторое количество сельскохозяйственных земель в собственности.
Чтобы избежать массовых застроек, разработан ряд ограничений:
- Фермер может построить только один дом на участке.
- Площадь дома — не более 500 кв. м.
- Количество этажей — не больше трех.
- Площадь застройки под домом — максимум 0,25% от размера всего участка.
- Региональные власти имеют право наложить запрет на строительство на некоторые земли. Например, на участки, которые располагаются близко к городу.
- Запрещено межевать участок, если фермер планирует сократить его площадь после строительства дома.
- Все коммуникации к дому заявитель подводит сам.
- Дома на сельскохозяйственных землях нужно зарегистрировать и поставить на учет до 1 марта 2026 года.
Земли сельхозназначения для дачного строительства
Дача является любимым местом отдыха для многих семей. Это возможность на выходные, в отпуск выехать за пределы шумного города, пожить в тишине, в окружении красивой природы. На дачах также выращиваются огородные и садовые культуры, что также важно для многих семей.
Но какая земля подходит под такое строительство, есть ли риски возвести домик на несоответствующей этой цели земле. Земельным законодательством выделяется два типа угодий, которые можно использовать для строительства дачного домика:
- Есть также возможность получить участок под дачу на землях населенных пунктов, но это редкая практика.
- Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства. Обычно на таких территориях и выдаются участки под садовый сообщества (СНТ), под дачные товарищества.
Садовые, дачные поселки занимают большую площадь, которая разделяется на отдельные наделы для каждого участника сообщества. Выделенный участок владелец может использовать для ведения хозяйства садового или огородного, может построить там небольшое подсобное строение или домик для временного проживания.
Многих дачников интересует, можно построить ли дом жилой на дачном участке? Такое строение сложно ввести в жилой фонд, а без этого нельзя будет в нем зарегистрироваться, даже если домик обладает всеми коммуникациями, отапливается, подключен к электросети.
Определение возможности возведения дома на с/х угодьях
Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей. Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540. В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений – дач и садоводческих домиков.
Для осуществления хозяйствования и строительства зданий на с/х землях заинтересованные лица могут объединяться в специализированные сообщества, членство в которых не обязательно оформлять.
Чтобы постройка была законной нужно чтобы:
- Помещение возведено для личного проживания. Не получится построить гостиницу или здание в несколько этажей, которое разделено на квартиры.
- Строить дом можно только на площадях общества садоводов.
- Сооружать возможно только малоэтажные постройки не выше 3 этажей в высоту.
Возведение домов на таких территориях производится гораздо чаще, чем обработка самой земли. Это связано с тем, что такие площади в основном используются под массовую застройку в пределах поселений. Но прежде, чем приобретать участок, на котором ранее был дом, сначала требуется изучить документацию на него, ведь предыдущий хозяин мог нарушать условия его целевого использования.
ВНИМАНИЕ! Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные угодья от экологических загрязнений и иных негативных воздействий, получаемых из-за проводимых работ. При выявлении таких фактов может налагаться административная ответственность.
Серьезной проблемой приобретения с/х угодий является их неделимость. А их минимальная площадь не может составлять менее 3 гектар. Если территория будет приобретаться на нескольких людей возможны проблемы различного плана, например:
- Необходимость организации фиктивной деятельности;
- Право владения нужно оформлять совместно с другими участниками;
- Площадь своего участка невозможно будет определить и, как следствие, продать его.
Что можно сказать, в качестве итогов. Помимо единичных улучшений в законах, в последние годы, государство, к сожалению, похоже прикладывает все усилия для того, чтобы владеть собственным домом и участком стало сложно и дорого. Законы меняются буквально каждый год, а налоги растут.
Тем не менее, видны и положительные сдвиги в законодательстве. Очевидно, что дачам в нашей стране уже нужен другой статус, так как люди элементарно не могут решить вопрос с поликлиниками, школами, детскими садами по месту проживания.
А в вопросе строительства и прописки, смены категорий на землях с/х назначения, законодательные нормы следует смягчить, хотя бы местах рядом с крупнейшими городами. Ведь, очевидно, что покупая землю в радиусе, скажем, 20-30 км от Москвы, никто не станет там делать пастбище (это банально не рентабельно, так как слишком высокая цена сотки).
Можно ли строить на земле населенного пункта
Земли сельхозназначения для дачного строительства, по сути, это приусадебные участки, расположенные в пределах села, деревни, поселка и др.
Фактически, такие наделы к сх не относятся. Согласно земельному законодательству они назеваются «земли населенных пунктов».
Однако участок может быть предназначен для ведения личного подсобного хозяйства. Именно поэтому их иногда называют сельскохозяйственными наделами.
На таком объекте допускается строительство:
- жилого дома;
- построек бытового или производственного назначения;
- иных строений, которые отвечают нормам действующего российского законодательства.
Чаще всего любой загородный участок называют дачей. Хотя с точки зрения закона загородные владения горожан имеют самый разный статус. От этих юридических тонкостей зависит сама возможность строительства на дачном участке, а также размеры и назначение разрешённых построек. Чтобы понять, что и в каких объёмах можно строить на загородном участке, нужно определиться с тем, чем мы владеем.
До 1 марта 2022 года строить дома на сельскохозяйственных землях было нельзя. Но большое хозяйство требует постоянного надзора, поэтому фермеры устанавливали времянки на территории хозяйства. Однако они не могли их зарегистрировать как жилые строения, были сложности в проведении и оформлении коммуникаций. Кроме того, владельцы КФХ опасались проверок и решений о сносе этих временных багончиков.
Федеральный закон, разрешающий в составе сельхозземель иметь участок с жилым домом, принимали долго — более двух лет. Однако теперь фермер может строить, реконструировать или эксплуатировать один жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения. При этом законом предусмотрены ограничения, чтобы сельхозземли не превратились в коттеджные поселки.
Нужно ли уведомление о строительстве?
Также наша собеседница напомнила, что ранее построенные дома на землях сельхозначения должны быть зарегистрированы и поставлены на учет до 1 марта 2026 года, как объекты нового строительства, но при условии соблюдения указанных в законе нормативов для дома. При регистрации уже построенных домов, применяется аналогия дачной амнистии по регистрации нового объекта – уведомление для строительства не требуется, дом оформляется в местном регистрационном органе (Росреестре).
Кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на данный земельный участок). Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется. Право выбора порядка оформления указанного объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и; Письмо Росреестра от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).
До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 12 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 08.12.2020 N 404-ФЗ, от 02.07.2021 N 299-ФЗ).
При этом объект недвижимости должен соответствовать установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др. (п. 39 ст. 1 ГрК РФ; ч. 12, 13 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; п. п. 3, 3.1 Письма Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21; Письмо Минстроя России от 05.03.2021 N 5336-ОГ/08).
Строительство дома – виды участков земли, требования
Любой земельный участок зарегистрирован в Росреестре в определенной категории. Как правило, это следующие 6 категорий:
- Приусадебное хозяйство.
- Индивидуальное жилищное строительство – ИЖС.
- Пашни.
- Садоводческие и огороднические товарищества.
- С/х-производство.
- Земли под выпас.
На законодательном уровне построить полноценный жилой дом можно только в ИЖС и садоводстве. При этом современные садовые участки (по-старому называемые «дачами») классифицируются на 2-категории:
- Садоводство. Допускается построить жилье с регистрацией в нем. Однако теперь требуется разрешение на его постройку.
- Огородничество. Разрешается сооружение только технических и некапитальных построек.
Согласно закону от 1 марта 2022 г., теперь на землях сельхозназначения, переданных под ведение фермерства, можно построить полноценный жилой дом. Сделано это для возможности фермерам и их семьям обустройства удобного жилища в непосредственной близости к угодьям.
Какие будут регламенты и ограничения
Ограничения касаются массовой застройки. Возвести коттеджный посёлок или другие строения, которые не имеют отношения к фермерству и сельскому хозяйству, на земле сельхозназначения не получится.
Земельный участок с возведённым фермерским домом запрещено делить на самостоятельные земельные участки меньшей площади.
При застройке участка следует руководствоваться установленными нормами:
Строить можно только один жилой дом общей площадью не более 500 м2, в соотношении площади постройки — не более 0, 25% от площади земельного участка.
Параметры жилого дома должны соответствовать п 39, ст.1 ГрК РФ:
- высота — не больше 20 м;
- не более трёх надземных этажей;
- здание должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и при этом не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.