Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое вторичное жилье и первичный рынок недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большую часть вторичного рынка недвижимости занимают предложения квартир из старого жилищного фонда. Меньшую — новостройки, которые уже введены в эксплуатацию. Их мы разберём в той части статьи, которая посвящена новым домам. Сейчас же сосредоточимся на объектах, которые в народе называют сталинками, хрущёвками и брежневками.
Сталинки строили в период с 30-х по 50-е годы прошлого века. К ним относят капитальные дома построенные как по индивидуальным, так и по типовым проектам. Архитекторы относят первые сталинки к стилям неоклассицизм и сталинский ампир. Это кирпичные дома, обычно, высотой до четырёх этажей, хотя есть и высотные исключения. Стены богато украшены лепниной и различными панно. К внешним отличительным чертам также можно отнести наличие эркеров, высокие окна, украшенные фронтоны. Уже тогда сталинки имели негласный статус элитного жилья. Во-первых, они отличались удобными планировками, просторными комнатами и толстыми стенами. Во-вторых, такие дома строили на центральных улицах и проспектах и они являлись украшением города, его лицом.
Однако уже в поздние сороковые годы, подход к строительству сталинок изменился. Индивидуальные проекты отошли в прошлое и на передний план вышло типовое строительство. Из типовых проектов убрали лишний декор, деревянные перекрытия заменили железобетонными плитами. Учитывая экономическую ситуацию в стране, архитекторы были вынуждены пожертвовать красотой в пользу практичности и удешевления строительства.
В 1955 году правительство СССР приняло постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Это положило конец строительству сталинок и начало экспериментов с хрущёвками.
Поясним сразу: однозначного ответа в пользу первички или вторички быть не может, поскольку выбор определенной квартиры всегда зависит от личных потребностей конкретного покупателя.
К примеру, жилье-новостройка более интересно квартировладельцам, не располагающим полной суммой покупки и готовым ожидать сдачи дома месяцами, даже годами. Участвуя в долевом строительстве возможно существенно сэкономить, хоть и ждать перевода новостройки в жилфонд потребуется долго.
Новое жилье характеризуется лучшими, в сравнении со вторичкой, техническими особенностями – применением строительных технологий XXI века, введением в проект необходимых сегодня коммуникаций, современная планировка квартир. Стильное и трендовое жилье представлено на первичном рынке. Для творческих людей, для молодежи это значимые критерии.
Вторичный рынок жилья привлекателен отсутствием ожидания – регистрация изменения права собственности, заселение в квартиру-вторичку происходят многократно быстрее, чем с жильем первичного рынка. К примеру, для «альтернативных сделок» (продажа единственного жилья с одновременной покупкой другой квартиры) иного варианта, чем вторичный рынок жилья, попросту нет.
Также выбор вторички безальтернативен, если в данном городском районе попросту нет новостроек. Географический диапазон предложений вторичного рынка будет всегда шире, чем на первичке. Для некоторых покупателей вторичный рынок практичнее, поскольку территория таких многоэтажек хорошо обжита, развита прилегающая к ним инфраструктура.
Однако прежде, чем окончательно сужать диапазон поиска жилой недвижимости до первичного или вторичного рынка, следует оценить присущие каждому сегменту жилья особенности.
Инженерные коммуникации
Если не хотите столкнуться с неудобствами от ремонта таких инженерных коммуникаций как электричество, отопление, вентиляция, канализация, горячее или холодное водоснабжение, выбирайте новостройку. Перед вводом в эксплуатацию нового ЖК госкомиссия проверяет соответствие инженерных сетей строгим нормативам, и столкновение жильцов с проблемами из этой сферы в первые несколько лет маловероятно (хотя современные застройщики могут удивить, используя дешевые стройматериалы в погоне за экономией и закрывая глаза на брак со стороны подрядчиков и халтуру собственных рабочих).
Тем не менее вероятность, что какая-либо инженерная система выйдет из строя, в старом доме всё равно больше.
Нужно сказать, что в пользу новостроек сегодня работают и системы умного дома, автоматически отправляющие показания со счетчиков и позволяющие следить за расходом ресурсов.
Количество сделок по продаже и покупке жилья с каждым годом увеличивается. Кто-то смог собрать сразу средства на новый дом, кто-то пользуется возможностями ипотеки. У каждого из покупателей есть свои представления о будущем жилье, свои требования к нему. И первый пункт, который стоит в списке требований – это возраст жилья.
ВНИМАНИЕ! Вторичный рынок недвижимости представляет квартиры, дом, комнаты, которые уже эксплуатировались как жилые помещения, и часто не одно десятилетие.
За это время происходит износ здания, может ухудшиться экстерьер, внутренний интерьер. Новые дома, только построенные, более прочные и будут служить еще длительный срок.
Что такое вторичка (вторичный рынок) или первичка в 2023 году? С юридической точки зрения это способ совершения сделки:
- Первичный рынок предполагает покупку квартир в домах, которые только построены или будут сданы в эксплуатацию в ближайшем будущем. Такие квартиры еще не имели владельцев. Покупатель становится первым собственником, оформившим все соответствующие права. Обычно первичное жилье продают застройщики, строительные компании или их представители.
- Вторичная недвижимость – это квартиры или дома уже эксплуатируемые, они являются сданными объектами. Срок эксплуатации жилья может быть от нескольких месяцев до десятилетий.
Нужно знать, что такая квартира или дом уже имеет не только своего владельца (а то и нескольких, сменяющихся), но и определенную историю. Могла неоднократно проводится продажа такого жилья.
Для некоторых граждан, решившихся на покупку недвижимости, именно наличие истории, чужой атмосферы в доме становится главным отрицательным фактором вторички. Но у такого рынка недвижимости также есть много преимуществ, поэтому объекты на нем часто заслуживают внимания.
Что такое недвижимость
С юридической точки зрения имущество разделяют на движимое и недвижимое. У каждого — свои правила оформления, регистрации и купли-продажи.
Недвижимость — имущество, признанное в законодательном порядке недвижимым в силу природы (все, что связано с землей и сооружениями на ней) или закона (космические объекты, воздушные и плавательные судна).
Различают три основных вида недвижимости: земля, жилые и нежилые помещения. Недвижимое имущество также отличают по целям, которые оно выполняет:
- для жилья — дома, квартиры, комнаты;
- для коммерческой деятельности — отели, офисы, магазины;
- для производств — склады, заводы, фабрики;
- для сельскохозяйственных нужд — огороды, сады, фермы;
- для специальных целей — школы, больницы, церкви.
Наконец, недвижимость делится на первичную и вторичную.
Жилая и нежилая недвижимость
Рынок недвижимости делится на два основных направления, и агенты по недвижимости (риелторы) специализируются, как правило, в одном из них.
Первое направление – рынок жилой недвижимости, на котором занимаются куплей-продажей или арендой квартир и частных домов. Поскольку в крупных городах именно квартиры в многоэтажных жилых домах составляют основную долю объектов сделок, все тенденции рынка рассматривают на их примере. Но, когда в каком-либо агентстве говорят о купле-продаже квартир, подразумевают, что здесь же занимаются и жилыми домами в черте города. Цены и спрос на жилые дома несколько отличаются от цен и спроса на квартиры, хотя в целом изменяются по одному и тому же закону.
Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные коттеджи, дома, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами.
Второе направление составляет рынок коммерческой недвижимости. Его объекты – офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды. К коммерческой недвижимости могут относиться целые заводы или фабрики, как действующие, так и разукомплектованные. А могут – отдельные небольшие офисы, выставленные на продажу в офисном центре.
Деление на жилую и коммерческую недвижимость вовсе не является условным или сделанным для удобства. Сделки с недвижимостью подчиняются Законодательству РФ (Жилищный кодекс), в котором определено понятие жилищного фонда – совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода ее из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение вам будет весьма непросто.
Легче приходится тем, кто уже имеет определенную сумму или четкие перспективы кредитования: тогда вопрос сужается до вариантов жилья, которое можно себе позволить, исходя из имеющегося бюджета. Как правило, такие покупатели, приступая к поиску, уже знают, в каком сегменте искать подходящий вариант. Достаточно просто посмотреть квартиры в новостройках и старых домах, чтобы решить, что обойдется дешевле во всех смыслах.
Если речь идет о том, чтобы накопить на квартиру, лучше рассмотреть все варианты и определить сумму, которую необходимо собрать на тот вариант, который на данный момент кажется наиболее подходящим.
В целом же, сходные по цене предложения можно найти и на первичном, и на вторичном рынке, главное – подойти к делу осознанно и если привлекать специалистов, то отдавать предпочтение только профессионалам.
Ценообразование: что выгоднее приобрести – вторичку или первичку
Стоимость первичного жилья зависит от этапа строительства. Что это значит? Чем раньше вы покупаете квартиру в новостройке, тем ниже цена. Это связано с высокими рисками в начале реализации проекта и длительным ожиданием (на возведение дома обычно уходит 3-5 лет).
Как формируется цена на разных этапах:
- До официального старта продаж. У застройщика пока нет права на оформление договоров с дольщиками, поэтому он предлагает забронировать квартиры. Это самый рискованный, но в то же время дешевый вариант. Недобросовестные компании могут бронировать один объект по несколько раз. Если вы решитесь на раннюю покупку, то только через проверенного надежного застройщика.
- На этапе котлована скидка может составлять 30-40% от конечных цен на построенные квартиры. В этот период вкладываться в новое жилье практически безопасно – разрешение на строительство получено, и, скорее всего, дом будет сдан.
- По мере возведения риски уменьшаются, а с ними растут и цены. Скидка при готовности дома 70-80% может быть 10-20% от конечной стоимости.
- Самый высокий ценник в период сдачи дома. Но к этому времени обычно все квартиры уже раскуплены – если и повезет найти подходящую, скорее всего, ее будет продавать дольщик (со своей наценкой, ведь предложение на рынке ограничено).
Что дороже – первичное или вторичное жилье? Это зависит от многих факторов:
- район и развитость инфраструктуры;
- площадь, планировка, этаж;
- состояние дома и квартиры.
Главный риск покупки жилья на первичном рынке – это долгострой. Сегодня сделки с квартирами в новостройках проводятся через эскроу-счета. Деньги, внесенные по договору долевого участия, будут лежать в банке до момента сдачи дома. Поэтому единственное, что грозит дольщикам – потерянное время и упущенные возможности, ведь цены на недвижимость растут.
К примеру, стройку заморозили, а деньги за квартиру вы уже внесли. Даже если вы заберете эту сумму со счета, приобрести аналогичную квартиру уже не получится.
Еще одним минусом считается то, что качество первичного жилья может не соответствовать строительным нормам и ожиданиям дольщиков. Иногда заметить проблему удается не сразу: например, через пару лет по стенам ползут трещины или из-за плохой вентиляции в квартирах заводится грибок.
После вселения, скорее всего, придется делать ремонт. Тем же самым будут заниматься ваши соседи, поэтому надо смириться с постоянным шумом.
Что лучше? Выбор за вами!
Конечно, покупатели стремятся приобрести именно новое жильё – почему? Можно провести самостоятельный ремонт (сделать по-своему), зачастую приемлемая стоимость квартиры, минимальный риск, широкий выбор, новый дом и т.д. По плюсам оно достаточно сильно обходит вторичную недвижимость.
Несомненно, они являются частями одного целого! Влияние первичного и вторичного рынка друг на друга можно увидеть в ценовой категории.
Рассмотрим положительные факторы при покупке квартиры в новостройке
Негативные аспекты первичного рынка
Покупать новое жильё стоит лишь при наличии необходимой суммы для покупки
Негативных факторов достаточно, дабы выбрать вторичноё жильё по доступной цене. Основной плюс – покупатель приобретает «готовую» квартиру со всеми прелестями и неудобствами. Квартиру можно приобрести в сжатые сроки, но поиск подходящей недвижимости отнимает массу времени.
Основные ценообразующие факторы
Чтобы определиться, отчего ценовая разница между новостроем и «вторичкой» стремится к нулю, нужно проанализировать основные факторы, определяющие стоимость квартир:
1. Местоположение жилья является основополагающим ценообразующим фактором. Так, высокая стоимость квартиры в крупном мегаполисе по сравнению с небольшими городками обусловлена более высоким качеством жизни и размером заработной платы. А расположение жилья в близости к центру предполагает развитость инфраструктуры, относительную близость значимых объектов (торговых и развлекательных центров, административных зданий, магазинов, парков, делового центра и так далее), что значительно увеличивает его цену.
2. Влияет на стоимость также наличие рядом (в 5-10 минутной доступности) транспортной развязки. Интенсивность транспортного движения повысит цену на 2-3 тыс. долларов США.
3. Год дома и материал, из которого он строился, также важны для определения цены квартиры. Большим спросом пользуются кирпичные относительно новые дома, а наименее популярными являются помещения в панельных строениях советских (и старше) времен;
4. Квартирность, квадратура и планировка важные аспекты образования цены квартиры. Большая площадь и индивидуальная планировка оцениваются выше малогабаритных «хрущевок».
5. Нижние этажи пользуются приоритетом перед высокими (исключая первый), что отражается увеличением цены. Также важно наличие лифта.
Малозначительными ценообразующими факторами являются бытовые условия: телефон, мусоропровод, лоджия (либо балкон), водопровод, стеклопакеты, автономное отопление и так далее. В выборе жилья немаловажно непосредственное окружение в доме, репутация района, экологическая обстановка. А наличие/отсутствие ремонта в последние годы на стоимость квартиры не влияет, за исключением технического состояния потолка, пола и окон с коммуникациями.
Преимущества вторичной недвижимости
Для вторичного жилья характерны следующие бесспорные преимущества:
— возможностью скорейшего заселения, так как уже имеются коммуникации с ремонтом;
— широким выбором вариантов (включая этаж, вид из окна, близость остановок и так далее);
— большим количеством предложений по ипотечному кредитованию;
— моментальной пропиской себя и семьи;
— благоустроенной инфраструктурой (если дому более 5 лет).
Но существует немало и недостатков, которые относятся зачастую к «вторичке» советской постройки, где долго не было капитального ремонта:
— износ несущих стен из-за длительной эксплуатации и воздействия окружающей среды;
— риск разрушения старых инженерных коммуникаций;
— маленькая площадь и старая планировка.
Но ради справедливости следует отметить, что ненадежные стены с коммуникациями могут быть и в новых домах, так как безответственные застройщики с целью обогащения экономят на материале и не придерживаются норм строительства, а также техники безопасности. Поэтому при покупке недвижимости на первичном или вторичном рынке необходимо нанимать эксперта и проверять безопасность жилья. Иногда средства, которые потребуется дополнительно вкладывать в квартиру, составляют до половины ее стоимости.
В чем минусы квартиры на вторичном рынке?
Пускай вторичное жилье – это необязательно жилье «второго сорта», но и некоторых минусов такая недвижимость бывает не лишена. Не станем брать во внимание проблемы с коммуникациями в действительно старых домах. В качестве примера рассмотрим комфортную квартиру в доме свежей планировки. Даже здесь новых владельцев могут ожидать подводные камни:
- Нечистая «юридическая история» квартиры. Уже давно известны истории о владельцах недвижимости, отбывающих срок в местах не столь отдаленных, либо находящихся в психиатрической клинике. С этой точки зрения вторичное жилье – это как кот в мешке.
- Непогашенные долги за коммунальные или прочие платежи, арест квартиры судебными приставами за неуплату долгов.
- Неверно оформленные документы на квартиру. Если подобный факт выяснится после совершения покупки новыми владельцами, договор купли-продажи признается недействительным и сделка аннулируется.
- Неблагополучные соседи. Кому-то такая проблема может показаться несущественной. Но, как показывают опросы среди населения, шумные и скандальные соседи нередко провоцируют некоторых граждан сменить место жительства.
- Цена. Как ни крути, недорогое вторичное жилье может быть только в сталинке или хрущевке со старыми и ржавыми трубами. В остальных случаях стоимость квартиры на вторичном рынке в новых домах значительно превышает стоимость не сданных в эксплуатацию квартир.
- Еще одна не самая приятная мелочь, не позволяющая сэкономить при покупке квартиры: вторичное жилье без посредников сегодня купить практически невозможно. Владельцы помещений предпочитают обращаться к специалистам, чтобы быстрее продать недвижимость. А те добавляют к стоимости свою комиссию – ведь за труды агентов по недвижимости кто-то должен платить.
Требования банков к вторичному рынку
Но и к побывавшей в собственности квартире кредитные организации предъявляют свои требования. Как-никак, недвижимость становится банковским залогом на весь период кредитования. В случае, если заемщик окажется финансово несостоятельным, банк обязан будет реализовать залог, чтобы не понести убытки. Поэтому квартира должна соответствовать некоторым физическим характеристикам, чтобы ничего не препятствовало ее последующей перепродаже.
- Дом, в котором заемщик планирует приобрести жилье, должен быть возведен не ранее 1957 года.
- Обязательное условие – наличие всех современных коммуникаций. Банк не возьмет в залог дом, в котором отсутствуют горячее и холодное водоснабжение, отопление и канализация.
- К моменту полной выплаты ипотеки дом, в котором расположена квартира, не должен быть физически изношен более чем на 70%.
Вторичное жилье: преимущества и недостатки
И первичное и вторичное жилье имеет свои плюсы и минусы. Основные преимущества «вторички» это:
- Возникновение права собственности на объект появляется сразу (по факту регистрации);
- Есть возможность оценить качество дома и проживание в нем (если недостатки есть – их уже будет видно);
- Большой выбор. Вторичное жилье повсеместно – отсутствуют ограничения на выбор района, типа дома и иных критериев;
- Наличие ремонта;
- Более развитая инфраструктура.
Покупая вторичное жилье, можно сразу оценить соседей, понять, с кем придется жить, обговорить определенные вопросы приобретения с продавцом, получить от него какие-то уступки.
Недостатки вторичного жилья:
- Могут быть юридические ограничения, незаконная перепланировка;
- Старая планировка;
- Износ (тем сильнее, чем больше лет дому);
- Недостатки квартиры, которые сразу не увидишь.
При выборе типа квартиры нужно учитывать факторы в совокупности. Первичное жилье – это хорошо, но технология строительства и используемые материалы могут быть не лучшего качества.
Много людей, купивших квартиры в новостройках, жалуются на кривые стены, плохую тепло-звукоизоляцию, протечки крыш, трещины.