Признание договора аренды недействительным

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание договора аренды недействительным». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

• нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
• покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
• квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
• нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
• продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
• продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
• сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
• продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
• квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Сложности, возникающие при выявлении ничтожности

Ничтожность сделки доказать довольно сложно, а в судах нет однозначного решения по этому вопросу, так как в каждом отдельно взятом случае могут возникнуть разные обстоятельства. Поэтому важно собрать правильно доказательную базу и определиться четко с основаниями для признания сделки недействительной. В противном случае сделка может быть признана действительной, а это лишняя трата времени и средств. Если с несовершеннолетними и недееспособными участниками процесса вопросов в суде почти не возникает, то доказать факт наличия физического или морального давления очень сложно, так как доказательств в этом случае чаще всего недостаточно.

Это надо понимать! В случае, если в сделке присутствуют признаки оспоримости и ничтожности, последняя является превалирующей, так как наличие одного из признаков ничтожности исключает вмешательство суда.

Закон предусматривает массу способов доказать, что сделка является недействительной. К примеру, если речь идет о продаже объекта недвижимости, сомнения могут возникнуть в случае, если квартира или дом за короткое время перепродавались несколько раз. При признании соглашения недействительным вступает в силу двойная реституция, а обе стороны в этом случае должны возместить материальные права друг друга. В случае отсутствия такой возможности, предусмотрена материальная компенсация, и в этом случае часто без вмешательства суда не обойтись. Обратиться с исковым заявлением при этом могут не только непосредственные участники договоренностей, но и другие заинтересованные лица.

Условия признания недействительности

Чтобы признать соглашение незаконным, должны соблюдаться определенные условия, указанные в законе:

• требования должны исходить от лиц, указанных в статье Гражданского кодекса РФ. Например, законный представитель, учредители, потерпевший, третьи лица — и только от них;
• предъявляющее требование лицо должно иметь в этом законный интерес;
• понадобится и доказательство такого существенного условия признания договора недействительным, как отношение другой стороны сделки к ее совершению (знала или должна была знать о пороке);
• ссылающееся на недействительность лицо должно действовать заведомо добросовестно, в противном случае невозможно признание сделки недействительной, ГК РФ в статье 166 пункте 5 прямо говорит об этом. В таком случае заявление о недействительности не имеет правового значения.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

• нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
• покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
• квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
• нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
• продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
• продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
• сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
• продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
• квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Неочевидные недействительные сделки

Легостаева Надежда утверждает, что существуют и неочевидные сделки, которые могли быть проведены по незнанию обеих сторон:

Ничтожные:

• Квартира приобретена с использованием материнского капитала, но дети не были наделены долями, разрешение органов опеки не получено.
• Гражданин состоит на учете в психо-, наркодиспансере, но не лишен дееспособности и фактически может совершать сделки с недвижимостью – эта одна из немногих категорий лиц, которые могут развернуть сделку на основании того, что он передумал продавать квартиру (по причине неосознавания своих действий). Один из самых частых случаев при совершении мошеннических сделок.

Оспоримая:

• Гражданин в возрасте от 14 до 18 лет, получено разрешение от матери на продажу, но не получено согласие отца. Пока отец не заявит о нарушении, сделка будет считаться действительной.
• Супруг/супруга титульный (по документам единственный) владелец квартиры, приобретенной в браке, уже много лет в разводе, не общаются, претензий на раздел имущества не предъявляют – приобретение такой квартиры без согласия второго супруга возможно, но до момента, пока второй супруг не заявит в суде права на свою половину в проданной недвижимости.

Когда можно оспорить договор аренды?

Давайте разбираться с основаниями оспаривания договора аренды. Начать процесс, используя различные основания признания договора аренды недействительным, может любая из сторон или третье лицо (заинтересованное) в тех случаях, когда:

• не соблюдаются условия, прописанные в договоре, требованиям закона
• соглашение было заключено с лицами, не имеющими права подтверждать правомочность подобных сделок
• сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности
• сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности
• сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
• договор был подписана вследствие обмана (заблуждения) или по принуждению
• не исключена возможность оспаривания договора аренды в связи с нарушением принципов добросовестности по ст. 10 ГК РФ
• отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов
• признание торгов недействительными (ч. 2 ст. 449 ГК РФ)
• по иному основанию, которое можно будет определить на консультации с нашим адвокатом

16.1. Вывод из судебной практики:Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии. Стороны недействительного договора не вправе требовать его регистрации в судебном порядке.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными)

«. 2. Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.

Унитарное предприятие и предприниматель в отсутствие согласия муниципального образования — собственника имущества предприятия — заключили договор аренды, по которому предприятие передало предпринимателю во временное возмездное владение и пользование находящееся у него на праве хозяйственного ведения нежилое здание. Названный договор был заключен сроком на пять лет, однако его государственная регистрация осуществлена не была.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к предприятию о государственной регистрации договора аренды.

Вступивший в дело в качестве третьего лица уполномоченный орган местного самоуправления (представитель собственника имущества) заявил самостоятельное требование о признании договора аренды недействительным и о применении последствий его недействительности (выселении истца из здания), обосновав его отсутствием согласия собственника имущества на передачу здания в аренду (пункт 2 статьи 295 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске предпринимателю отказал, требование третьего лица удовлетворил, руководствуясь следующим.

В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Последствия недействительности

При недействительности каждая сторона возвращает все полученное по сделке, а в случае невозможности возмещает его стоимость (двусторонняя реституция). Закон предусматривает ряд пояснений, учитываемых при признании договора недействительным, последствия применяются судом после вынесения решения о ничтожности в следующем порядке:

1. В интересах гражданина, недееспособного вследствие психического расстройства, сделка признается судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина (п. 2 ст. 171 Гражданского кодекса РФ).
2. Дееспособная сторона возмещает недееспособной стороне и понесенный реальный ущерб, если дееспособная сторона знала о недееспособности другой стороны, если сделку признали недействительной. Статья 167 Гражданского кодекса РФ закрепляет такое правило как дополнительную гарантию защиты прав недееспособных.
3. Суд вправе не применять последствия признания договора оспоримым или ничтожным, если их применение противоречит основам правопорядка или нравственности.
4. Судья вправе прекратить действие незаконной сделки на будущее время.
5. Возможно признание договора частично ничтожным: недействительность части контракта не влечет недействительности прочих его частей, то есть признание пункта договора недействительным не повлечет применение последствий для всех остальных обязательств, вытекающих из соглашения. Соглашение продолжит действовать так же, как и ранее, за исключением недействительного пункта.

Ведение судебных дел.

Судебные юристы

У каждого из нас в определенный момент времени возникает необходимость в юридических услугах. При этом хочется, чтобы оказывающие услуги юристы были адекватными, знали свое дело, обладали нужным опытом и знаниями, были образцом клиентоориентированности и при этом недорогие. Как правило, есть мнение, что дешевые услуги априори некачественные, а дорогие хоть может и высококлассные, но ведь не всегда такие нужны в каждом возникающем деле.

Поэтому подходит вариант средний.

Не сильно дешевый, но и не дорогой.

Как кроме цены выбирать юриста непонятно. Поэтому подойдет вариант «спроси знакомых» (он же сарафанное радио), посмотреть кто и с кем работал ранее, посмотреть кто находится рядом. Затем можно посмотреть на опыт, знания, практику (всегда хочется максимально большое количество подходящего опыта).

Затем можно обратить внимание на рекомендации других клиентов, публикации в профильных изданиях, выступления на конференциях, наличие команды юристов.

○ Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор?

Договором признается соглашение, которое заключили между собой два и более физических либо юридических лица, в котором фиксируется как права так и обязанности сторон.

• «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
• 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ)».

Договор аренды относится к простым договорам и заключается в простом письменном виде. В документе должны содержаться следующие сведения:

1. Преамбула (вводная часть):
   • Название соглашения.
   • Дата и место заключения сделки.
   • Личные данные сторон соглашения и основания на которых каждый из них действует (Устав, ОГРН и т.д.).
   • Название участников по договору («Арендодатель» и «Арендатор).
2. Предмет соглашения:
   • Название предмета с детальным описанием, которое позволит его полностью идентифицировать (полный адрес, указание количества комнат и общей площади помещения согласно кадастровому паспорту).
   • Обязанности каждой из сторон по договору.
   • Цена соглашения, порядок расчетов и т.д..
   • Время, которое отводится на выполнение возложенных обязательств.
3. Дополнительные условия:
   • Время действия (данный пункт должен быть включен в документ, даже если оговаривается срок, отведенный на выполнение обязательств контрагентами).
   • Ответственность участников за неисполнение своих обязательств.
   • Возможность одностороннего расторжения либо изменения сделки (основания).
   • Порядок разрешения спорных ситуаций.
   • Учет возникновения форс-мажорных обстоятельств.
4. Реквизиты участников:
   • Личные данные.
   • Почтовые реквизиты.
   • Местонахождение каждой из сторон.
   • Банковские реквизиты.
   • Подписи и печати контрагентов.

Регистрация договора аренды

Учитывая противоречия норм гражданского законодательства, важно уделить внимание регистрации договора аренды, являющейся обязательной в вышеперечисленных ситуациях. С заявлением о регистрации может обратиться любая из сторон. Для устранения неопределённости, кто конкретно будет заниматься подготовкой документов и процессом, целесообразно сведения прописать в тексте соглашения.

В отношении договоров, не прошедших госрегистрацию при условии обязательности, судебная практика единогласно признаёт их незаключёнными или несостоявшимися сделками. Таковые сделки не могут считаться недействительными, поскольку по юридической сущности не признаются действиями граждан или субъектов предпринимательства, направленными на установление, внесение изменений или полное прекращение прав и обязанностей участников.

По несуществующей в правовом сегменте сделке стороны не вправе требовать:

• изменения условий или сроков расторжения вследствие отсутствия заключения;
• взыскания основной суммы долга и предусмотренных финансовых санкций в виде начисления штрафов, неустоек и пеней за просрочку платежей;
• возмещения ущерба и убытков при ненадлежащем исполнении обязательств;
• соблюдения преимущественного права на заключение нового соглашения при завершении действия текущего.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

• требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
• применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

• о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
• возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
• неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
• об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Как прекращается в одностороннем порядке?

Если договориться на общих условиях не получается, т.е. на претензии вам не отвечают в течение 30-ти дней, или же отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственным выходом будет обращаться в суд и ликвидировать соглашение в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и передать его в районный суд по адресу земельного участка.

Внимание! Сбор доказательств для подтверждения своей правоты – это обязанность истца. Прежде, чем заниматься этим, лучше нанять опытного юриста, который поможет правильно составить заявление и собрать все документы.

В том случае, если суд удовлетворит иск, сторонам конфликта выдадут выписку с постановлением, по которому договор утратит силу через десять дней с момента принятия судебного решения. За этот срок решение можно обжаловать и возбудить новый иск.

Похожие записи:

• Установление отцовства в добровольном и принудительном порядке
• Какой штраф за то, что водитель не вписан в страховку
• Документы для оформления полиса ОСАГО в 2023 году