Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Придомовая территория многоквартирных домов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Что понадобится для оформления придомовой земли
Следует обратиться в Росреестр (лично или через МФЦ) с пакетом документов:
- заявление о регистрации права общей долевой собственности;
- паспорт представителя собственников;
- протокол общего собрания собственников;
- межевой план территории;
- технический паспорт дома (можно взять в управляющей компании);
- постановление об утверждении схемы расположения участка (выдается администрацией);
- квитанция об уплате госпошлины (составляет 200 рублей);
- документы, подтверждающие права всех собственников на помещения в доме;
- документ, где в свободной форме будут указаны сведения о собственниках, их долях в праве общей собственности, площадях квартир и дома.
Если все прошло успешно, то в течение 30 дней Росреестр предоставит выписку из ЕГРН, которая даст собственникам помещений право распоряжаться придомовой территорией.
По обыкновенной логике эта территория обязана быть собственностью жителей выстроенного на ней здания, так как придомовая земля с ее палисадниками, скамейками и спортивными площадками первоначально предполагалась для развлечения людей, живущих в доме. В статье 16 Федерального закона по Жилищному Кодексу №-189, обозначено:
- Территория вокруг дома, на которой выстроен многоэтажный жилой дом и другие входящие в число этого здания объекты и конструкции, которые связаны с территорией и созданы до вступления в действие закона и в касательстве которого проведен правительственный расценочный учет, передается свободно в единое (коллективное) долевое имущество владельцев квартир.
- Участок, на котором размещено многоквартирное жилое здание и другие входящие в его структуру объекты и конструкции, которые связаны с территорией являются совокупной (коллективной, общей) долевое имущество владельцев (правообладателей) квартир.
- Если территория, на которой размещено многоквартирное жилое здание и другие входящие в структуру подобного строения объекты и конструкции, которые связаны с территорией, не создана до внедрения в действие ЖК, то каждый владелец имеет право прибегнуть с соответствующим заявлением в органы общегосударственной власти либо регионального управления с просьбой о создании земельной зоны.
Кому принадлежит придомовая территория?
ВОПРОС:
В нашем многоквартирном доме в низу магазин.Свою машину я ставлю под своими окнами,они выходят на сторону где магазин.Мне постоянно говорят,что я не имею право там ставить.Но я ведь плачу и за территорию вокруг дома.Имею ли я право оставлять там свой автомобиль?
Мария, 21.06.2011
Отредактировано:
ОТВЕТ:
Вся придомовая территория, относящаяся к многоквартирному дому (см. также материал: «Как определить границы придомовой территории?»), принадлежит в равной мере всем собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Как исключение, бывают случаи, когда рядом с домом находятся объекты, не входящие в состав многоквартирного дома. В отношении таких объектов собственники помещений дома прав не имеют. Поэтому важно знать границы придомовой территории.
Выдержка из постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
Quote
Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома
66.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее — многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
67. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
Как оформить права собственности на придомовой участок?
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения вспомогательного и технического характера, инженерное оборудование и придомовой земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения, благоустройства, объектами инженерной инфраструктуры.
К федеральным нормативным правовым актам, в которых тем или иным способом прописаны права собственников помещений в многоквартирном доме на объекты общего имущества, в том числе прилегающую к нему территорию, относятся:
- Жилищный кодекс РФ (ст. 36, 37);
- Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (ст. 16);
- Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации” (ст. 6);
- Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
В частности, в силу ст. 23 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
С момента завершения строительства и продажи (приватизации) хотя бы одной квартиры в многоквартирном доме входящие в состав дома объекты общего имущества и земельный участок становятся общей долевой собственностью собственников помещений.
Однако во избежание каких-либо случайностей или несанкционированной регистрации прав иных лиц на помещения общей долевой собственности или часть земельного участка собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме рекомендуется оформить записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на все элементы общего имущества.
Согласно разъяснениям Минфина России (письмо от 17.05.2006 № 03-06-02-02/65), “если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (пункт 2 статьи 8, статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, пункт 5 статьи 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер”.
Правоподтверждающий характер имеет государственная регистрация объектов общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, приватизировавших свои квартиры (помещения) ранее, но решивших зарегистрировать в государственном реестре свои права на помещения общего имущества и земельный участок.
Следует учесть, что запись о регистрации доли в праве на элементы общего имущества производится регистрационной службой в отношении каждого собственника помещения многоквартирного дома. Поэтому для фиксации состава общего имущества достаточно произвести процедуру регистрации одному из них. Для остальных дело пойдет значительно проще.
Для государственной регистрации права собственника помещения в многоквартирном доме на общее имущество необходимы следующие документы:
- заявление о государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности (на каждый объект общего недвижимого имущества);
- выписка из ЕГРП (свидетельство о собственности, выданное до 15 июля 2016 г.) и правоустанавливающий документ на квартиру (договор приватизации, купли-продажи и т.п.);
- паспорт;
- перечень общего долевого имущества, утвержденный общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, и выписка из протокола общего собрания собственников об утверждении перечня общего имущества, в которых прописаны каждое регистрируемое помещение общего имущества и земельный участок;
- технический паспорт дома с экспликацией помещений;
- кадастровые паспорта на помещения общего имущества и земельный участок;
- решение суда (если какое-либо помещение возвращено в общую собственность судебным решением);
- квитанции об уплате госпошлины.
Кому принадлежит придомовая территория МКД?
Она принадлежит собственникам жилых помещений в многоквартирном доме. То есть они могут распоряжаться ею по собственному усмотрению – парковать машины, разбивать клумбы, высаживать деревья, организовывать зоны отдыха (устанавливать беседки, лавочки и пр.). Однако право собственности наделяет владельцев не только правомочностями, но и обязанностями.
Каждый жилец должен оплачивать налог за пользование придомовой территорией. Его сумма определяется по количеству лиц, проживающих в квартире. Он относится к услугам ЖКХ и уплачивается обычно ЖЭКу или управляющей компании.
То есть исходя из природы права собственности, обязанность убирать придомовую территорию и поддерживать ее чистоту возложена на проживающих в доме. Однако обычно они, приняв решение на общем собрании, делегируют эту задачу какой-либо организации, на счет которой и поступают ежемесячные выплаты от владельцев жилых помещений.
Сколько метров от дома придомовая территория многоквартирного дома?
При покупке квартиры её собственник уверен, что все права на приобретенные метры принадлежат исключительно ему. Но мало кто задумывается о том, как обстоит дело с той землей и расположенными на ней объектами недвижимости, которая находится рядом с многоквартирным домом.
Придомовая территория — это территория прилегающая к жилому дому, определенная землеустроительной и градостроительной документацией в пределах участка земли определенной площади.
На ней могут располагаться различные сооружения, нежилые помещения, необходимые для удовлетворения бытовых потребностей жильцов данного дома. Многих интересует вопрос сколько метров придомовая территория многоквартирного дома в 2021 году? Подробнее об этом читайте ниже.
Всё что внутри двора, за забором — дворовые территории многоквартирного дома. Определение границ земельного участка в таком варианте, не совсем точное. Принадлежащие ТСЖ участки, на самом деле значительно больше условной, но привычной для нас визуальной границы ограждения во дворе многоэтажки.
Земля, которая используется для подъезда транспорта, как и придомовая территория, где разместились технологические объекты для подачи тепла и электричества тоже входят в земельный участок, используемый жильцами многоэтажки на законных основаниях.
У этого недвижимого имущества есть особенности, которые отличают его от другого землепользования. Эта земельная площадка рядом с домом одновременно и общая и частная. Передать её в аренду можно только консолидированным решением большинства жильцов дома.
Но даже после передачи в аренду, использовать её для проезда или отдыха, смогут все жильцы дома. Немного далее мы объясним, почему у этой земли такой необычный статус и чем это вызвано.
Особенности использования участка перед домом
Нельзя полностью ограничивать доступ к территории вокруг дома. Он нужен для проезда скорой помощи, пожарной и аварийной службы, проведения инженерных коммуникаций. Но они могут устанавливать ограждения с передачей информации о доступе на объект для соответствующих служб. Также допускается оборудование платной стоянки и установка рекламных щитов.
Средства, вырученные за коммерческие услуги, направляют на частичную оплату коммунальных платежей, благоустройство или своевременный ремонт общих мест. На собрании владельцы решают следующие вопросы:
- установка спортивных и детских площадок;
- высадка деревьев, цветов и кустарников;
- установка ограждений;
- обустройство парковочных мест, в том числе с навесами.
Полученная прибыль может распределяться только коллективно. Для этого требуется решение, принимаемое на общем собрании со сбором подписей. Важно, чтобы в голосовании участвовало не меньше половины лиц, проживающих в доме. Если после установки ограждений нарушаются права жильцов соседних домов, они могут обратиться в администрацию или суд. В результате соседи получают право свободно перемещаться по участку.
Как формируется понятие придомовой территории
Интуитивно ясно, что под придомовой территорией подразумевается примыкающая к дому земля, которую владельцы жилой недвижимости используют в повседневной жизни. Такая прилегающая территория, как правило, находится в собственности владельца дома, но она вполне может быть арендованной.
Владельцы стремятся поставить ограду на границе своей земли (хотя можно, например, сложить поленницу). Участок наглядно делится на две части, которые можно определить следующим образом:
- Внутри границ забора расположен надел, которым владеет и пользуется хозяин жилого дома. На придомовой территории ведется хозяйство, и владельцы распоряжаются ею по своему усмотрению.
- Земля за забором изначально считается муниципальной, то есть, принадлежит местным органам власти. Возможны случаи, когда такой участок оказывается бесхозным или им владеют сразу несколько граждан.
Работы по межеванию помогают установить точные границы участков в частном секторе и понять, сколько метров от дома считается придомовая территория частного дома в деревне. Без этого невозможны любые значимые действия с землей (покупка, продажа, аренда). Межевание проводится с учетом прав собственников, а результаты оформляются юридически; к нему прибегают в следующих случаях:
- Если вы собираетесь выкупить участок с оформлением его в собственность.
- При оформлении аренды.
- Когда между соседями возникает спор по поводу границ.
Межевание проводят по следующему плану:
- Заключают соглашение о границах участка со всеми заинтересованными соседями. Лучше оформить его письменно, чтобы кто-то из сторон не смог внезапно изменить свое мнение.
- Специалисты проводят межевание.
- Проводят собрание собственников-интересантов, на котором согласовывают результат межевания. Важно, чтобы все участники знали о месте и времени сбора за 30 дней.
- Составляют Акт согласования границ земельного участка. Если кто-то из заранее приглашенных отсутствует на собрании, межевание все равно будет считаться согласованным.
Сколько должно быть метров в придомовой территории, в Градостроительном кодексе не оговаривается. Строгих нормативов для определения рассматриваемого участка не установлено.
Однако Градостроительный кодекс закрепил минимальные и максимальные значения местности, которая может находиться в собственности у жителей МКД.
В настоящее время многоэтажные дома располагаются на разных участках и в разных районах города. Не всегда застройщик способен обеспечить такой размер территории, который необходим жильцам. Поэтому введена минимальная граница такого участка.
Предельные величины придомового участка ограничиваются зданиями, которые не относятся к МКД. В таблице отражены предельные показатели придомовой территории.
|
Максимально |
Минимально |
| Четких ограничений закон не вводит. Пределы связываются с наличием зданий, которые не отнесены к инфраструктуре конкретного дома |
Величина рассматриваемого участка совпадает с границами многоквартирного дома. Такая ситуация складывается, когда строительная компания приобретает участок определенного размера и на всей площади возводит дом. Нарушения закона в этом случае не будет |
Других сведений в законодательстве относительно пределов придомовой территории не устанавливается.
Придомовой территорией считается участок земли, прилегающий к жилому дому. Размеры и границы придомовой территории указаны в градостроительной документации.
На территории могут располагаться нежилые постройки, служащие для удобства проживания.
Определение количества квадратных метров, закрепленных за каждым жителей, производится индивидуально. Площадь участка вычисляется с учетом сведений, указанных в правоустанавливающих и градостроительных документах. В среднем такая площадь составляет от 3 до 6 кв.метров.
Расчет придомовой территории производится в соответствии со СНиП.
При этом учитываются:
- наличие проезжей части рядом с домом, находящейся в общем пользовании,
- этажность дома,
- плотность застройки в данном районе.
Жильцы многоквартирного дома должны соблюдать правила поведения на придомовой территории. Нарушение требований по нахождению на ней, может повлечь за собой предупреждение со стороны управляющей компании. Повторное и систематическое нарушение повлечет за собой административные санкции.
Правила устанавливаются и редактируются только собственниками помещений на проводимом собрании жильцов.
Важно! Правила установленные на собрании, а также управляющей компанией, обязательны к исполнению, как собственником помещения, так и арендаторами.
Помимо этого, соблюдать установленные порядки должны родственники собственника, а также обслуживающий персонал и иные лица, приходящие во двор.
Площадь придомовой территории
Помимо объектов, относящихся к придомовой территории, в ЖК РФ также указаны положения относительно того, как определяются границы придомовой территории многоквартирного дома.
По окончанию строительства компания застройщик, как правило, ставит на учет в кадастровой службе только саму недвижимость. Регистрация придомовой территории чаще всего осуществляется уже руководством ТСЖ. Для этого необходимо отметить границы, а после, зафиксировать эти данные в Кадастровой палате.
Важно! Если придомовая территория не будет отделена, то компания застройщик сможет начать возведение нового здания близко к уже сданной конструкции, тем самым уменьшив придомовой участок в несколько раз.
Основными нормативными документами, определяющими процедуру вычисления придомовой территории, являются Жилищный Кодекс РФ (статья 16), Градостроительный кодекс (статья 43.4), Приказ Минземстроя Российской Федерации № 59 (СП 30-101-98).
Самовольное расширение территории
Все придомовые участки обязательно регистрируются в соответствующих органах. Если прописанные границы нарушили, может быть выписан штраф или завести уголовное дело в зависимости от тяжести преступления.
Судебные споры в основном возникают между собственниками, управляющими компаниями из-за размеров и границ территорий. В старых домах земли приватизированы, а в современных размеры участков определяется компанией застройщиком на этапе создания проекта постройки. Отсюда позже и возникают земельные споры. В судебном порядке выясняется какие объекты могут возводиться, и кто за них в ответе.
Придомовые территории многоэтажек используют для решения бытовых нужд и обеспечения жизнедеятельности многоквартирного дома. Они используются как коммунальными службами, так и самими жильцами многоэтажки. В большинстве случаев — это ещё и зелёные островки среди асфальта и бетона, которые необходимы для организации отдыха и комфортного проживания.
Защитить возможность использовать землю во дворе высотки поможет знание гарантий законодательства и чёткое разграничение участка от смежных землепользователей. Собственность владельцев квартир в товариществе собственников дома охраняются законом. Эта собственность не может быть распределена. Ею не имеют права распоряжаться по решениям местной администрации или коммерсанта-арендатора.
Остановимся сначала на точном понимании законодательной терминологии. Что означает словосочетание «придомовая территория»? Как используется это понятие в юриспруденции для практической реализации прав жителей многоквартирного дома? Об этом и многом другом, в нашей публикации.
Ремонт и благоустройство территории
Правила проведения ремонта на придомовой территории регламентированы согласно статьям №153, 154, 158 ЖК РФ.
Текущий ремонт осуществляется по мере необходимости управляющей компанией, в том числе:
- Замена тротуаров по мере их износа.
- Ремонт и восстановление покрытия подъездной дороги, аллей.
- Обновление по мере необходимости детских и спортивных площадок.
- Починка ограды по периметру участка.
- Ремонт или замена контейнеров для мусора.
ВАЖНО
Текущий ремонт призван компенсировать износ сооружений и проводится в плановом порядке один раз в году.
Капитальный ремонт проводится при необходимости полной замены конструкций. Сроки проведения капитального ремонта не регламентированы и зависят от срока эксплуатации объектов. Управляющие компании предоставляют следующий перечень услуг по капитальному ремонту:
- Восстановление дорожного покрытия.
- Замена инвентаря детских площадок.
- Реконструкция ограждений по периметру земельного участка.
Капитальный ремонт придомовой территории многоквартирного дома производится по запросу от жильцов. Для осуществления капремонта необходимо подать заявление от имени управляющей фирмы либо администрации, в котором указываются полные данные компании, наименование и адрес заявителя, его контактные данные, перечень проблем и причина, по которой необходим ремонт.
Заявка в администрацию должна поступить в срок не более 30 рабочих дней. Ремонт осуществляется в порядке очереди, средства на оплату капремонта предоставляются из общего фонда, в который собственники платят взносы по счету.
К заявлению должно прилагаться заключение эксперта о состоянии строений, а так же подписи не менее, чем 50% собственников.